面對似乎是出之不盡的樓市調(diào)控政策，“能賣多少算多少”逐漸成為開發(fā)商眼下的共識。

“調(diào)控絲毫沒有松動的跡象，來年市場走勢很難說。”位于上海閔行顓橋別墅板塊的萬順?biāo)?xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)坦言，不少房企選擇了趁市場還有需求多賣一些多回籠資金。

目前來看，部分開發(fā)商憑借產(chǎn)品的差異優(yōu)勢推盤，取得了不錯(cuò)效果。如萬順?biāo)鸵詥沃?0套的成交量成為上周上海獨(dú)立別墅項(xiàng)目的銷售冠軍。但是，不少樓盤的營銷負(fù)責(zé)人坦言，“或許眼下是最后的機(jī)會，真正的考驗(yàn)在明年。”

調(diào)控效應(yīng)全面顯現(xiàn)、2009年高成本地塊項(xiàng)目入市面臨高房價(jià)壓力，將是明年房企業(yè)績最大的負(fù)面因素。本報(bào)最新獲悉，已經(jīng)有不少房企學(xué)銀行系統(tǒng)，在內(nèi)部進(jìn)行“交易量波動”假設(shè)下的業(yè)績壓力測試。

業(yè)績真正考驗(yàn)在明年

在金地上海公司新一代豪宅產(chǎn)品“天御”現(xiàn)場，金地上海公司有關(guān)人士近日向本報(bào)透露，經(jīng)過下半年金地的全力沖刺，全年的業(yè)績?nèi)蝿?wù)基本完成。

金地集團(tuán)公布的銷售業(yè)績顯示，2010年1-10月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積169.09萬平方米，同比增長13.8%；累計(jì)簽約金額198.26億元，同比增長19.9%，已完成全年210億銷售目標(biāo)的94%。上半年銷售進(jìn)展緩慢、全年銷售任務(wù)集中在下半年、最終基本完成，金地集團(tuán)今年的這一業(yè)績特點(diǎn)，極具代表性。

以需要定時(shí)公開銷售業(yè)績的大部分上市公司作為對象統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)，大部分上市房企在上半年業(yè)績平平、遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能完成全年業(yè)績50％的情況下，隨著近期最新的業(yè)績公告出爐，紛紛表示已經(jīng)完成或接近完成全年的業(yè)績。

據(jù)中原地產(chǎn)關(guān)于標(biāo)桿房企市場銷售調(diào)查最新數(shù)據(jù)，10月，國內(nèi)10大標(biāo)桿房企銷售情況普遍良好，總成交面積達(dá)440萬平方米，環(huán)比微降2%，同比上升7成左右。雖然連續(xù)2個(gè)月銷售環(huán)比的升勢已經(jīng)終止，但10月依然達(dá)到2010年月度銷量第2高位。

中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵指出，從剩余的2010年最后2個(gè)月情況看，由于銷售壓力不大，標(biāo)桿房企可望繼續(xù)保持穩(wěn)健的推盤節(jié)奏和銷售進(jìn)度。

表面上看，標(biāo)桿房企全年銷售任務(wù)完成無憂，2010年以來已推出兩次嚴(yán)厲的樓市調(diào)控舉措，對標(biāo)桿房企來說似乎影響不大。

“真正的考驗(yàn)還沒有到來，必須為明年可能出現(xiàn)的市場波動做好充分準(zhǔn)備。”11月11日，朗詩地產(chǎn)董事長田明在“2010年長三角城市居民居住環(huán)境調(diào)查”白皮書的發(fā)布現(xiàn)場向本報(bào)記者坦言，明年調(diào)控力度可能會更大，調(diào)控對市場的影響將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

調(diào)控效應(yīng)遲滯明年顯現(xiàn)

從中原監(jiān)測的10家標(biāo)桿房企情況看，目前開發(fā)商的資金情況尚好。從已公布今年3季報(bào)的“招保萬金”4家公司情況顯示，盡管總負(fù)債水平和資產(chǎn)負(fù)債率比2010年初均有上升；但是在4家公司中，除保利外，其余3家目前現(xiàn)金持有量較年初均有所增加，顯示其現(xiàn)金仍比較充裕。

“總體來看，雖然外部資金環(huán)境一再收緊，開發(fā)商資金壓力將日益凸現(xiàn)；但憑借新政以來標(biāo)桿房企跑贏大市的良好銷售業(yè)績，目前大多數(shù)還是處在比較安全的經(jīng)營狀態(tài)。”劉淵指出，本輪樓市調(diào)控短期內(nèi)難以達(dá)到前兩次樓市下跌的那種效果。

不過，對于這些過去式的數(shù)據(jù)，有開發(fā)商人士表示不能盲目樂觀。“綜觀今年的調(diào)控，關(guān)鍵的貨幣政策才剛剛進(jìn)入多項(xiàng)措施齊發(fā)力控制流動性的狀態(tài)，這是今年過去10個(gè)月中都不曾出現(xiàn)的真正嚴(yán)厲調(diào)控，因此，真正的挑戰(zhàn)才剛剛開始。”

某種程度上，由于樓市交易慣性和流動性過剩推動的需求慣性，產(chǎn)生了今年連續(xù)強(qiáng)力調(diào)控都未能及時(shí)出現(xiàn)明顯效果的現(xiàn)象。但隨著貨幣政策的調(diào)整，上述慣性逐步減弱，調(diào)控的效果將逐步顯現(xiàn)。

還有一個(gè)不可忽視的因素則是，2009年眾多房企搶下了大量高地價(jià)的地塊，據(jù)開發(fā)周期正常推測，明年，將迎來這批地塊項(xiàng)目的第一個(gè)入市供應(yīng)高峰。而一個(gè)簡單的邏輯是，高地價(jià)成本的情況下，這些項(xiàng)目的房價(jià)將再次出現(xiàn)一個(gè)躍升。

劉淵把這種情況形容為“土地成本主導(dǎo)未來產(chǎn)品定位，商品住宅被迫向高端擠壓”。在拿地成本加大和對高端產(chǎn)品懷有良好預(yù)期的雙重作用下，未來三年內(nèi)，住宅市場上高端項(xiàng)目將成為主流。

開發(fā)商壓力測試

房產(chǎn)稅依然箭在弦上，但其他的調(diào)控政策并未停歇。住建部與國家外匯管理局最近印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的通知》規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，再舉限外大旗很難給整體需求帶來直接影響，更多是在向市場表明政府仍在繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控。這種“漸進(jìn)式”的調(diào)控思路和執(zhí)行手法被不斷堅(jiān)定和迫近，有利于穩(wěn)固政策出臺成果，逐步樹立市場對調(diào)控的信心。

臨近年底，眾調(diào)控“武器”紛紛就位，意味著明年才是調(diào)控政策威力真正顯現(xiàn)的時(shí)候。

交易量是開發(fā)商的生命線。田明指出，對明年樓市交易量波動的預(yù)期在開發(fā)商中普遍存在，盡管目前不少房企資金鏈依然穩(wěn)健，但交易量一旦出現(xiàn)波動，這樣的穩(wěn)健則可能很脆弱。

“類似于銀行以房價(jià)下跌幅度為假設(shè)參數(shù)進(jìn)行資產(chǎn)安全的壓力測試，也有開發(fā)商對內(nèi)主動進(jìn)行了以交易量波動為假設(shè)參數(shù)的企業(yè)財(cái)務(wù)安全測試。”田明透露，朗詩就一直在內(nèi)部保持這樣的壓力測試，控制風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，在這一測試中，房企一般是在現(xiàn)有財(cái)務(wù)模型下，進(jìn)行交易量關(guān)鍵指標(biāo)的壓力測試，通過假設(shè)交易量不同的波動（主要是下跌）幅度，來測算企業(yè)在不同跌幅下現(xiàn)金流等關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)安全情況，同時(shí)設(shè)立預(yù)警機(jī)制，在特定的指標(biāo)下，采取必要的自救措施，包括融資、降價(jià)等行為。與此同時(shí)，差異化的競爭策略，也在這一測試中成為交易量變數(shù)以外的一個(gè)參考因素。