“堅決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地。”19日晚間,國土部發(fā)布《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》(即“204號文”),強調(diào)防范年末集中供地。
這是國土部首次對該問題予以明確。年末集中供地的現(xiàn)象長期存在,在很多地方,年末供地規(guī)模甚至高于該年度此前供地總和。受此影響,土地市場往往出現(xiàn)波動。比如,今年北京的住宅樓面地價為8256元/平方米,而去年僅為6189元/平方米。
不過,對于“204號文”的實施效果,有一些業(yè)內(nèi)人士認為尚待觀察,因為其措辭并不嚴厲,而是比較溫和。
欲改“前松后緊”供地節(jié)奏
12月20日,位于北京市國土局二樓的土地交易市場無比忙碌。當(dāng)日,十多家房企在這里競逐大興區(qū)的5宗土地,最終2宗土地意外流標(biāo),其余3宗土地的最高投標(biāo)價格達88億元,保利和龍湖成為報價最高者。
這是近期北京土地市場的縮影。自11月以來,北京市的供地節(jié)奏明顯加快,平均每周有近10宗土地出讓,眾多大型房企紛紛出手,這與年中土地市場的冷淡大相徑庭。
這一現(xiàn)象并不乏數(shù)據(jù)支撐。按照北京市國土局的計劃,今年第四季度有50宗地塊推向市場,其中涉及居住性質(zhì)的土地45宗,供應(yīng)面積746公頃,超過前三季度的總和。
在昨日的土地出讓現(xiàn)場,某知名房企的一位負責(zé)人向 《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言:“年底和年初供應(yīng)的土地,不管數(shù)量還是質(zhì)量都不錯,這是一年中最好的拿地時機。”
年末集中供地的城市不止北京一個。今年10月底,上海公開出讓12宗地塊;隨后,武漢推出10宗純居住用地和6宗商住用地;進入11月,廣州集中推出7幅地塊。另有不少熱點城市也在近期紛紛推地。
按照慣例,地方政府往往在年初推出部分土地,年中時放緩供地節(jié)奏,年末再次放量供地,即“前松后緊”。對很多有經(jīng)驗的開發(fā)商來說,“四季度拿地”已經(jīng)成為一種策略。
根據(jù)“204號文”的規(guī)定,這一供地節(jié)奏將改變。一位接近國土部的專家向記者表示,國土部的目的在于促使地方政府均勻供地,避免土地市場出現(xiàn)波動。
專家:措辭溫和效果待觀察
“年中放慢供地節(jié)奏,會在一定程度上造成供不應(yīng)求的市場預(yù)期,從而推高此后的土地成交價格。”在上述人士看來,供地節(jié)奏的調(diào)整,會在很大程度上影響土地交易價格。
以北京為例,盡管今年的總價“地王”多出現(xiàn)在上半年,但進入四季度以來,順義、房山、大興等郊區(qū)地塊,成交的樓面地價均已接近10000元/平方米。受此影響,今年北京的住宅樓面地價也由去年的6189元/平方米漲至8256元/平方米。
近幾年,年末集中供地的現(xiàn)象一直存在,究其原因,一致認為與落實供地計劃有關(guān)。“前期供地太少,為完成計劃,地方政府不得不在年末大量供地。”上述專家表示。
按照國土部的要求,今年各地的供地指標(biāo)為18.5萬公頃,同比增長80%,其中保障性住房用地占比高達70%。但整理各地的公開數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),臨近年底,不少城市的土地供應(yīng)與目標(biāo)相差甚遠。截至12月15日,北京通過招拍掛方式共出讓232宗土地,總面積2440萬公頃,而今年的供地計劃為6400公頃。
事實上,即便在上調(diào)土地供應(yīng)計劃之前,“前松后緊”的供地節(jié)奏也沒有變化。在該人士看來,刻意調(diào)整供地節(jié)奏,或許是地方政府有意為之。
公開數(shù)據(jù)顯示,在土地供應(yīng)不及年度計劃一半的情況下,今年北京市土地出讓總收入已超過1000億元,創(chuàng)歷史新高。占去年北京市財政收入的一半以上。分析認為,地價的上漲,除政府刻意抬高出讓底價外,與供地節(jié)奏變化導(dǎo)致的市場預(yù)期緊張也不無關(guān)系。
然而,“204號文”對此的規(guī)定,僅使用“堅決防范”這一溫和措辭,并未明確落實手段和懲罰措施,因此不少業(yè)內(nèi)人士認為實施效果有待觀察。