就在市場把注意力集中在房產(chǎn)稅上時,繼2010年4月、9月之后,第三波調(diào)控密集政策出臺。 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,從此次國務(wù)院常務(wù)會議上出臺的“新國8條”措施來看,依然是落實去年“新國十條”和“9.29”新政基礎(chǔ)上的進(jìn)一步升級,但在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼,且行政干預(yù)力度進(jìn)一步加大。 市場人士預(yù)計,2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年,部分城市房價將出現(xiàn)一定幅度下滑;70個城市房價指數(shù)將于二、三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長。接下來,多部委將陸續(xù)出臺細(xì)化文件。 信貸:威懾作用大于實際影響 “新國8條”中最引人關(guān)注的,莫過于第四條“強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,信貸政策的加碼幅度并不大,中央明確提出的只是二套房首付增加一成,關(guān)鍵要看接下來央行、銀監(jiān)會的細(xì)則,以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。由于當(dāng)前信貸政策已經(jīng)比較嚴(yán)厲,估計進(jìn)一步收緊的空間不大。 中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為,二套房首付比例提高一成對于市場的實際影響不會太大,因為二套房購房者要么是改善型需求,要么是投資需求。改善型需求一般來說是賣掉已有房產(chǎn)后再購入新房,首付款比例一般都較高;而目前的市場上,投資者一般資金實力都比較強,因此提高一成首付的實際影響并不會太大。 據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)針對旗下門店2010年成交房源的抽樣調(diào)查顯示,購房者中以純公積金貸款買房約占18%,商業(yè)貸款購房的約占57%,一次性付款購房的約占25%。而總成交金額中,商業(yè)貸款約占總成交金額的33%,公積金貸款則約占5%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2010年購房者中平均貸款需求占購房資金的約四成左右。因此,二套房提高一成首付要求對市場影響不會太大。 稅收:交易環(huán)節(jié)成本大增 “新國8條”第三條明確規(guī)定:“調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策”,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅,交易環(huán)節(jié)稅收成本再度提高。 目前,營業(yè)稅的征收普遍按照差額征收,即已滿5年的普通住房免征營業(yè)稅,未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房按差額的5.55%征收,未滿5年的非普通住房按賣房款的5.55%征收。如今,改為未滿5年的住房全部按全額征收,征稅基數(shù)增大很多,稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。例如一套以200萬買進(jìn)、300萬賣出的房產(chǎn)為例,一旦未滿5年交易,此前所需繳納的營業(yè)稅為差價100萬元的5.55%,即5.55萬元;而如今,必須按照賣出價款300萬元的5.55%繳納營業(yè)稅,即16.65萬元,僅此一項稅費增加了十余萬元。 限購:嚴(yán)厲程度超出預(yù)期 同時,“新國8條”第六條明確要求,各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 值得注意的是,此番中央層面的限購令更加嚴(yán)厲,要求“原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?,暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房”。也就是說,已有兩套以上住房的本地居民家庭、以及擁有一套以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?,不可再新購住房。這就意味著,已經(jīng)出現(xiàn)限購令的20多個城市將重新調(diào)整限購口徑,因為除深圳外,其余城市之前的限購令都規(guī)定居民還可再新購一套住房。 “這一升級版的限購政策相當(dāng)嚴(yán)厲,這比二套房提高一成首付嚴(yán)厲得多。”一位不愿透露姓名的上海開發(fā)商說。一旦升級版限購令嚴(yán)格施行,將對樓市成交量造成致命打擊,這意味著目前上海很多家庭將被“限購”。不過,他也表示,政策效力依然有賴于執(zhí)行力度以及細(xì)則的制定。例如,已有兩套住房的家庭,賣掉一套后再購買,算不算在限購范圍內(nèi),還要等地方細(xì)則加以明確。