開發(fā)商商討營銷對策 中介稱3月成交量有望回暖

　　在連續(xù)三次加息及取消利率優(yōu)惠后，購房者買房的決策壓力更大了。

　　樓市多重調(diào)控重手之下，國內(nèi)商品房銷售情況在2月迎來大幅下滑。

　　國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國商品房銷售面積為8143萬平方米，同比增長13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個百分點(diǎn)。

　　摩根大通3月8日發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市（北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津）的房屋銷售量較今年1月下降45％。

　　對此，中國某研究院副院長陳晟分析稱，1月份，主要是受到有關(guān)調(diào)控政策出臺預(yù)期的刺激，成交大幅上漲，而進(jìn)入2月份，受到“國八條”等政策影響，成交量和成交額出現(xiàn)下挫。

　　購房者決策壓力加大

　　據(jù)統(tǒng)計，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比（比上月）下降，最高降幅76%，另23%城市出現(xiàn)增長，最高增幅1314%，另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重慶等調(diào)控嚴(yán)厲的城市成交下降嚴(yán)重。

　　另外，央行自去年四季度以來連續(xù)三次加息，也給購房者的決策帶來壓力。春節(jié)后個人住房貸款業(yè)務(wù)也已全面收緊，盡管各大銀行沒有明確宣布取消首套房貸“8.5折”優(yōu)惠利率，但在實(shí)際辦理中已很難申請到。

　　據(jù)測算，在連續(xù)加息三次及取消優(yōu)惠利率后，以20年期100萬元等額本息還款的房貸為例，現(xiàn)在貸款比5個月前貸款月供要多出八九百元。

　　和住宅成交受挫不同的是，商業(yè)辦公樓增幅明顯。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國商品住宅銷售面積增長13.2％，辦公樓增長26.4％，商業(yè)營業(yè)用房增長8.7％。商品房銷售額5242億元，同比增長27.4％。其中，住宅銷售額增長26.2％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長46.3％和22.1％。

　　對此，分析師薛建雄表示，住宅受到調(diào)控后，近期辦公樓和商鋪的成交呈現(xiàn)上升的趨勢，從長遠(yuǎn)來看，住宅類產(chǎn)品再要實(shí)現(xiàn)以往的物業(yè)升值已經(jīng)很難，未來商業(yè)地產(chǎn)的投資價值被不少投資者看好。

　　“3月房價可能環(huán)比下降”

　　在調(diào)控影響下，2月上海的成交呈現(xiàn)較大的下滑。

　　數(shù)據(jù)顯示，上海一手商品住宅的2月份成交量為17.2萬平方米，而去年12月的高峰期成交量為140萬平方米；成交均價也從去年12月的2.508萬元/平方米的高位，回落到2月的2.0946萬元/平方米，跌幅達(dá)16.5%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2月上海一手住宅成交1635套，合17.78萬平方米，環(huán)比分別下跌81.15％、82.80％。

　　漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海全市二手房成交均價為14904元/平方米，比2011年1月份的16044元/平方米下跌7.11%，這是自2007年10月份以來上海二手房成交均價環(huán)比最大跌幅。

　　某機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購令是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，自限購令以來，不少開發(fā)商都在商議營銷對策，不排除進(jìn)入3月開盤高峰期后，會出現(xiàn)一輪價格下滑。

　　分析師薛建雄預(yù)計，3月份，上海樓市會出現(xiàn)成交量回暖的現(xiàn)象，房屋銷售價格會環(huán)比下降，但幅度也不會太大。

　　開發(fā)商資金趨緊

　　國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，增長28.9%；個人按揭貸款1280億元，下降11.3%。

　　對此，陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說明開發(fā)商資金緊張。他同時指出，因為國家為平抑增長過快的房地產(chǎn)市場，采取了經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控政策，銀行對房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難促使開發(fā)商只有提高自身資金的比例。

　　薛建雄表示，2010年開發(fā)商投資規(guī)模擴(kuò)大，擴(kuò)張過快，今年受調(diào)控影響，成交突然下滑，加上信貸方面渠道受阻，開發(fā)商融資難度加大，實(shí)際上資金量已經(jīng)十分緊張。

　　而某港資企業(yè)開發(fā)商也表示，此前還能靠海外市場融資，但是隨著外管局對境外資金流入監(jiān)管從嚴(yán)，目前開發(fā)商的融資渠道收窄，加上利率的上調(diào)，對于未來的資金情況，不得不做提前準(zhǔn)備。

　　此外，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%；房屋新開工面積19083萬平方米，增長27.9%；房屋竣工面積6952萬平方米，增長13.9%，其中，住宅竣工面積5366萬平方米，增長12.1%。

　　對此，陳晟表示，如果在限購不放開的情況下，供應(yīng)持續(xù)增長的話，將會因供求矛盾的扭轉(zhuǎn)，讓開發(fā)商感到更大的銷售壓力。