“在內(nèi)地由于房?jī)r(jià)過(guò)高，本地人已無(wú)支撐房?jī)r(jià)的實(shí)力，而隨著限制政策深入執(zhí)行，投資型買家已經(jīng)撤市，內(nèi)地房?jī)r(jià)將在三季度開(kāi)始調(diào)整，尤其以北京等一線市場(chǎng)尤為明顯。”中原地產(chǎn)主席施永青近日在其博客文章《內(nèi)地樓價(jià)快撐不住了》中提出了這樣的看法。

    和施永青持有相同觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士或者機(jī)構(gòu)并不在少數(shù)。摩根士丹利6月15日發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)研報(bào)稱，預(yù)計(jì)三季度開(kāi)發(fā)商將推出更多新樓盤，并且會(huì)提供進(jìn)一步折扣，從而導(dǎo)致中國(guó)主要城市的銷售均價(jià)進(jìn)一步下降。

    筆者了解到，造成專家集體喊跌的原因主要是在限購(gòu)政策影響下，投資型購(gòu)房需求大量退市，交易量急劇萎縮。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前近九成的市場(chǎng)交易都是剛性自住需求，第二套購(gòu)房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購(gòu)房占比由40%多降至7.6%，市場(chǎng)需求經(jīng)過(guò)近4個(gè)月的冷靜期已經(jīng)急劇降溫。

    二線城市濟(jì)南近期成交量也下降嚴(yán)重。筆者從將要開(kāi)盤的幾個(gè)樓盤了解到，近期登記的客戶很有限，很多樓盤開(kāi)盤時(shí)間比預(yù)計(jì)的推遲了大約兩三個(gè)月，主要原因是沒(méi)有積累夠能開(kāi)盤的客戶。比如，如果將要推出的一棟樓大約100戶，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有積累三四百個(gè)客戶的情況下是很難下決心開(kāi)盤的。所采取的措施也是一再推遲開(kāi)盤時(shí)間以便積累更多的客戶。

    時(shí)間馬上進(jìn)入今年的三季度，如果在今年三季度濟(jì)南沒(méi)有出現(xiàn)“金九銀十”，那么濟(jì)南房地產(chǎn)商的資金鏈條有可能出現(xiàn)問(wèn)題。這是我們目前所能看到的濟(jì)南開(kāi)發(fā)商的最大風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控步步緊逼，一向“不差錢”的濟(jì)南開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到陣陣寒意。筆者了解到，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷，最后才會(huì)賣股、賣地、賣項(xiàng)目。在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場(chǎng)等融資渠道被堵塞。目前，濟(jì)南開(kāi)發(fā)商只能選其次，也就是降價(jià)促銷。濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年銷售速度放緩，資金來(lái)源增速也放緩、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行、商品房銷售金額增速難以大幅回升等因素，將導(dǎo)致濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化，這些都可能促使小開(kāi)發(fā)企業(yè)打折回籠資金。

    三季度還是大量樓盤開(kāi)盤的時(shí)期，如果市場(chǎng)形勢(shì)不是太好，新開(kāi)盤項(xiàng)目很可能低價(jià)入市，這樣會(huì)對(duì)相同板塊已經(jīng)開(kāi)盤的樓盤造成很大影響。在新盤的刺激下，有可能已開(kāi)盤項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)打折或者送其他大禮的方法來(lái)減小新盤的沖擊，這樣就可能造成已開(kāi)盤項(xiàng)目變相降價(jià)。在新舊盤的博弈中，濟(jì)南房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，新盤的低價(jià)沖擊使已開(kāi)盤項(xiàng)目處于非常被動(dòng)的地位，但已開(kāi)盤項(xiàng)目的困境也促使新開(kāi)樓盤在定價(jià)上更加趨于保守。