進(jìn)入下半年,樓市調(diào)控仍未放松,如果成交量不見起色,開發(fā)商資金鏈必將迎來一場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)。近期開發(fā)商紛紛尋找各種渠道“輸血”現(xiàn)金流。今年上半年,房企境外融資和信托融資分別創(chuàng)下歷史新高。記者發(fā)現(xiàn),房企經(jīng)過各種渠道的融資成本出現(xiàn)了4%-23%的極大差異。
房企融資屢創(chuàng)新高
數(shù)據(jù)顯示,開發(fā)商突圍融資的勢(shì)頭正愈演愈烈。
據(jù)國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普?qǐng)?bào)告顯示,今年1月以來,擁有評(píng)級(jí)的中國房地產(chǎn)企業(yè)已通過離岸市場(chǎng)發(fā)行債券融資共計(jì)80億美元,幾乎逼近去年全年境外發(fā)債額88億美元,創(chuàng)下歷史新高。
同期,開發(fā)商通過信托的融資也頻頻刷新記錄。據(jù)國內(nèi)信托研究機(jī)構(gòu)用益信托報(bào)告稱,5月集合信托市場(chǎng)成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到256.46億元,創(chuàng)下今年新高,今年1—5月共有1168億元資金通過信托流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,平均最低收益率沖高至9.85%。
融資成本最高差兩成
記者發(fā)現(xiàn),房企通過不同的融資渠道募集的資金成本差異很大。以兩個(gè)同在香港上市的SOHO中國和融創(chuàng)中國近期融資為例。
6月22日,SOHO中國一筆境外6.05億美元(39億元人民幣)的貸款目前年利率不足4%;而6月20日,融創(chuàng)中國發(fā)行的12億元信托,年回報(bào)率最高需支付23%。
“其實(shí)融創(chuàng)的成本沒有那么高,23%是在違約情況下融創(chuàng)最高要支付的成本”,記者從大業(yè)信托內(nèi)部人士了解到,6月大業(yè)和融創(chuàng)合作發(fā)行的12億元信托計(jì)劃中,融創(chuàng)出資6億元,大業(yè)承銷6億元,該部分迅速被一個(gè)機(jī)構(gòu)客戶整購,最低回報(bào)不少于10%。
據(jù)記者多方了解,17%是融創(chuàng)為該筆信托定下的最高成本;后期融創(chuàng)可能還會(huì)對(duì)天津的一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行信托融資。
信貸環(huán)境外松內(nèi)緊
標(biāo)普?qǐng)?bào)告指出,在境外熱錢匯集、人民幣升值的背景下,香港上市的房企在獲取資金上要比其他房企更有優(yōu)勢(shì)。
6月29日,香港上市的廣州國企越秀地產(chǎn)發(fā)布公告,稱與一家銀行訂立了最高達(dá)10億港元,且無抵押的三年期貸款融資協(xié)議。公告中并未披露這些貸款的融資成本,此前越秀高層曾對(duì)媒體透露,2010年全年越秀港幣貸款的平均年利息為2.4%,融資成本十分低廉。
“當(dāng)前國內(nèi)的貨幣環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)利率外高內(nèi)低,信貸外松內(nèi)緊的局面”,CRIC分析師高崗指出,由于存在人民幣升值預(yù)期,企業(yè)境外發(fā)債還可獲得一筆匯率差收益,但企業(yè)必須有境外上市的平臺(tái),中小企業(yè)難以復(fù)制。
■ 觀察
國企、龍頭房企占優(yōu)勢(shì)
“現(xiàn)在國內(nèi)信貸政策收緊,體制的原因決定了對(duì)國有房企、地產(chǎn)龍頭比較有利”,6月29日,上海一家國有房企的高層告訴記者,國企、保障房的融資都還正常,仍以銀行借貸為主,對(duì)中小開發(fā)商來說,融資會(huì)比較艱難,而如果一些開發(fā)商某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了資金鏈的問題,“救急”狀態(tài)下必然要犧牲部分利潤,使用高成本資金。
對(duì)一些不具備境外發(fā)債的中小開發(fā)商而言,謹(jǐn)慎成為調(diào)控下自保的唯一選擇。
“我們沒有那么便宜的資金成本,企業(yè)選擇收縮、穩(wěn)健的方法來減小風(fēng)險(xiǎn)”,鴻坤集團(tuán)副總裁常世芳表示,鴻坤目前很多項(xiàng)目都是聯(lián)合開發(fā)形式,公司提供技術(shù)資源與土地資源方合作。