2011年上半年濟(jì)南樓市整體呈靜默狀態(tài)，最主要還是受“政策市”的影響。能買得起的沒有資格買，有資格買的卻買不起，限貸政策提高購房門檻，二套房首付和利率的提高，迫使部分資金不足的需求者推遲購買計(jì)劃。再加上對價格下降的預(yù)期影響，使得樓市依舊愁云密布。

　　房價松動 三季度或?yàn)槿胧袝r機(jī)

　　根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年濟(jì)南市主城區(qū)二手房整體成交均價出現(xiàn)小幅度松動，二手房東的掛牌價近期主動下調(diào)，議價空間也有所提高，國家政策調(diào)控遏制房價過快上漲的目標(biāo)取得一定效果，但是部分熱門區(qū)域或小區(qū)的成交均價卻有所上漲，尤其是套均面積較小的老小區(qū)；同時由于二手房東本身的分散性特點(diǎn)和資金特點(diǎn)，使得二手房目前降價幅度不大。相對來說，上市新盤“明折暗扣”較為猛烈，各種優(yōu)惠接踵而至，房價松動的跡象較為明顯。據(jù)悉，不少新盤開盤采都會采取一定的折扣優(yōu)惠。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控緊而不松，在持續(xù)多月的慘淡之后，不差錢的開發(fā)商已漸漸陷入資金鏈緊張的泥潭，在銀行和眾多融資渠道被卡緊的大背景下，“以價換量”成為許多樓盤回籠資金的最好方式。

　　下半年，一些新的住宅項(xiàng)目即將入市，新房市場的價格有望進(jìn)一步回落，二手房市場的價格也將進(jìn)一步松動，第三季度將為入市的好時機(jī)。伴隨著價格的繼續(xù)回落，部分剛性的購房需求也將被逐步激活，市場成交量有望回調(diào)。

　　低價樓盤入市 業(yè)績理想

　　縱觀上周新開樓盤的表現(xiàn)，雖然開盤的樓盤數(shù)并不多，但個盤的情況看好，幾個開盤樓盤的定價，都直接拉低了區(qū)塊的整體價格，這也是在調(diào)控背景下，開發(fā)商主動放下身段，靈活把握定價所帶來的積極后果。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上周新開的三個樓盤自住投資都非常適宜，尤其對于還擁有購房資格的投資者來說，這樣的價格從長線來看是十分理想的。相信在下半年的市場中，還會有越來越多的樓盤選擇這樣的開盤戰(zhàn)略來吸引客源。

　　上周，魯能領(lǐng)秀城推出了中央公園百套特價房限時搶購活動，再次引爆泉城，在原價基礎(chǔ)上優(yōu)惠讓利達(dá)88折，最低價不到7500元。和周圍的很多新盤比起來，魯能領(lǐng)秀城社區(qū)更為成熟，配套完善，價格則更為優(yōu)惠，較高的性價比驅(qū)使購房者選擇購買魯能領(lǐng)秀城的樓盤。在目前的調(diào)控形勢下，魯能領(lǐng)秀城的成績可謂上佳。早在魯能領(lǐng)秀城中央公園特價房的價格公布之初，就曾引來眾多購房者與業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與看好，其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于南部板塊其他在售樓盤的價格，甚至有不少購房者預(yù)言，此舉將重塑濟(jì)南樓市的價格體系。

　　商品房成交 環(huán)比上漲

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年6月27日—7月3日，濟(jì)南市共成交商品房1305套，環(huán)比前一周增加了162套，環(huán)比上漲了14.17%。其中住宅成交了948套，環(huán)比前一周增加了238套；辦公寫字樓34套，環(huán)比前一周增加了11套；商業(yè)用房28套，環(huán)比前一周減少了5套；車庫26套，環(huán)比前一周增加了6套；地下室198套，環(huán)比前一周減少了25套；其它4套，環(huán)比前一周減少了14套；公寓67套，環(huán)比前一周減少了49套。

　　步入7月的第一個周，濟(jì)南樓市成交量繼續(xù)小幅上漲，日均成交套數(shù)約在187套左右，本周成交高峰出現(xiàn)在6月30日。當(dāng)天魯能領(lǐng)秀城推出了中央公園百套特價房限時搶購活動，以讓利促銷的方式吸引了不少市民的目光，當(dāng)天的特價銷售也直接拉動了上周的樓市總量的增長。而在下半周隨著成交量的減少，全市成交量也出現(xiàn)大幅下降。另根據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周的樓盤銷售冠軍是萬象新天小區(qū)，以259套的銷售量穩(wěn)坐第一。