房企自籌資金達(dá)1.93萬億 房價或迎實質(zhì)性下跌

2011年08月10日 14:37
來源:經(jīng)濟(jì)參考報

    在“限購”、“限貸”和銷售回款不足的情況下,開發(fā)商正千方百計籌錢。國家統(tǒng)計局9日下午發(fā)布的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示,今年前七個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源約4.79萬億元,其中自籌資金達(dá)1 .93萬億元,同比增長34%,漲幅達(dá)到年內(nèi)最高。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,下半年調(diào)控政策將繼續(xù)從緊,多數(shù)開發(fā)商的資金鏈會面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),部分熱點城市房價或出現(xiàn)較大范圍實質(zhì)性下跌。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中,國內(nèi)貸款8018億元,增長6.4%;利用外資500億元,增長65.8%;包括定金、預(yù)收款、個人按揭貸款等在內(nèi)的其他資金20040億元,增長20 .4%,其中,個人按揭貸款持續(xù)同比負(fù)增長,規(guī)模為4869億元,同比下降5.1%。
 
  渣打銀行近日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)研報告顯示,石家莊、成都等6座二三線城市的30家中小規(guī)模開發(fā)商中,有22家感到緊張或擔(dān)憂。只有兩個受訪者表示,總體來說開發(fā)商現(xiàn)金充足,資金狀況良好。
 
  究其原因,成交量持續(xù)低迷在很大程度上減緩開發(fā)商的資金回籠速度。中原集團(tuán)研究董事程澐表示,近日雖有萬科、龍湖、碧桂園等標(biāo)桿房企紛紛打折促銷加快銷售回款,但新房成交量并未出現(xiàn)明顯回升。
 
  美聯(lián)物業(yè)9日發(fā)布的報告顯示,剛剛過去的一周(8月1日至8月7日),多地一手住宅成交量沖高回落,京滬穗深四大一線城市新房成交量全線下跌,其中北京下跌幅度最大,跌幅近5成。二線城市除成都外,杭州和重慶新房成交量也有1到2成跌幅。另據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,整個7月8個重點城市新房成交面積環(huán)比僅增5%,而十大標(biāo)桿房企銷售面積環(huán)比下滑11%。
 
  不僅如此,大多數(shù)房企面臨的信貸環(huán)境進(jìn)一步緊縮。渣打銀行的調(diào)研報告披露,幾乎所有受訪者都表示,過去3個月,獲得銀行信貸用于房地產(chǎn)建設(shè)的難度有所增加。市場還傳出消息稱,有關(guān)監(jiān)管部門將繼續(xù)強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)名單制管理,開發(fā)貸款必須以在建工程抵押,不得在開發(fā)商貸款上面搞貸新還舊,也不允許暫延期限。
 
  另外,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進(jìn)行公開募資的難度也越來越大。截至8月9日,按申萬行業(yè)分類,W ind統(tǒng)計顯示,今年以來,只有保利地產(chǎn)、科學(xué)城、萬澤股份、ST合臣4家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案,預(yù)計募資130.18億元,其中,僅萬澤股份通過了證監(jiān)會批準(zhǔn),ST合臣已宣布停止實施。“未來一段時間內(nèi),開發(fā)商恐怕很難再從有關(guān)主管部門獲批再融資。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。
 
  在信貸等融資渠道被逐一收緊之后,開發(fā)商自己籌集資金的力度逐漸加大,徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,開發(fā)商自己籌集資金的形式包括“開發(fā)商與基金配對”“開發(fā)商組建聯(lián)合體”以及通過參與保障房項目進(jìn)行融資等。
 
  不過,開發(fā)商們不得不面臨更高融資成本的現(xiàn)實問題。渣打銀行調(diào)研報告表示,據(jù)開發(fā)商所言,銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率是8.8%,而信托公司和其他融資機(jī)構(gòu)的利率在10%和30%之間,平均為17.5%,是銀行利率的一倍。
 
  在“限購”、“限貸”和資金回籠不足的情況下,加上有限的融資渠道和高昂的融資成本,開發(fā)商紛紛駐足觀望,拿地意愿明顯下降。
 
  上周,國家發(fā)改委再次強(qiáng)調(diào),要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,遏制住房價格過快上漲。從各種跡象來看,下半年政策方向趨嚴(yán)已是大概率事件。徐楓預(yù)測,樓市調(diào)控政策信號已清晰,即繼續(xù)從緊,下半年部分熱點城市房價將出現(xiàn)較大范圍實質(zhì)性下跌,并呈震蕩型走勢。
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