當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)之路
——專訪維新萬(wàn)隆(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)駱進(jìn)德

    商業(yè)地產(chǎn)的成功離不開良好的環(huán)境和運(yùn)作模式，現(xiàn)代城市市場(chǎng)類的商業(yè)有著更廣闊的發(fā)展空間。在住宅房地產(chǎn)業(yè)收到政策調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)也迅速崛起，并且以高利潤(rùn)吸引著更多的機(jī)構(gòu)投資者。“一鋪養(yǎng)三代”的觀念以及開發(fā)商承諾的高回報(bào)也讓個(gè)人投資者對(duì)商鋪投資趨之若鶩。
    然而商業(yè)地產(chǎn)的投資遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單的買賣、租售，從行業(yè)發(fā)展的角度講，如何做好規(guī)劃和制定經(jīng)營(yíng)模式成為整個(gè)行業(yè)關(guān)注的問題。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式與調(diào)控下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的明天將會(huì)走向何方？

【主持人】各位搜房的網(wǎng)友，這次我們很高興請(qǐng)到了維新萬(wàn)隆（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)駱進(jìn)德駱總。
【駱進(jìn)德】各位網(wǎng)友您們好，很榮幸由此機(jī)會(huì)跟大家做些交流。
【主持人】駱總是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資深人士，有二十多年的業(yè)內(nèi)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們這次也想請(qǐng)駱總跟大家聊一聊北京的商業(yè)地產(chǎn)以及中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的情況。在傳統(tǒng)的觀念中，中國(guó)人有一鋪養(yǎng)三代的觀念，但是這個(gè)觀點(diǎn)對(duì)還是不對(duì)，業(yè)內(nèi)還是有很多爭(zhēng)議的，我們想聽聽駱總今天給大家?guī)?lái)什么新鮮的觀點(diǎn)。駱總也是行業(yè)內(nèi)資深人士了，有很豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，您肯定知道，在6月1日關(guān)于“商改住”禁令細(xì)則已經(jīng)開始實(shí)施，相當(dāng)于住宅調(diào)控再次加深了。那么在這樣宏觀調(diào)控和政策背景之下，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)是什么樣的？
【駱進(jìn)德】商改住禁令對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會(huì)更規(guī)范、健康，但對(duì)部分地產(chǎn)商資金壓力會(huì)更大。很多開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作能力比較薄弱，為了資金回籠快，有些是把商業(yè)變成住宅來(lái)賣。商業(yè)樓盤當(dāng)成住宅，首先電費(fèi)、水費(fèi)比住宅高，使用年限比較短，消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)開發(fā)商沒有提醒，我個(gè)人認(rèn)為這會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生信用上的問題。所以?？吹劫I商住，糾紛也特別多。商改住禁止后，資金回流會(huì)有很大影響，開發(fā)商主要的資金來(lái)源，來(lái)自于自有資金，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍很高，其次是來(lái)自融資，現(xiàn)在大陸融資渠道越來(lái)越狹窄，最重要是靠住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售回籠資金，商住禁令后，確實(shí)會(huì)對(duì)地產(chǎn)商資金流有很大的影響。在09年，2010年北京商住房產(chǎn)，商業(yè)改做住宅銷售占到北京總體銷售量的1.8%，這個(gè)比例的影響其實(shí)很大，而且開發(fā)商大部分以中小型為主，政策出來(lái)之后對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是保障。對(duì)于這樣操作的地產(chǎn)商，他的資金回流更困難，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力，應(yīng)該是完全存在企業(yè)本身，商業(yè)地產(chǎn)投資必須有長(zhǎng)期的規(guī)劃，這樣才能充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值。
【主持人】很可能這些中小型企業(yè)在政策的擠壓之下，可能會(huì)面臨一些問題，甚至被吞并，或者說(shuō)倒閉？
【駱進(jìn)德】這種沖擊對(duì)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展肯定是正面的，不具備勢(shì)利的地產(chǎn)商會(huì)自然淘汰。
【主持人】大型開發(fā)企業(yè)的可能有其他項(xiàng)目，或者其他資金來(lái)源保證整體的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。從政府政策層面來(lái)講是保障購(gòu)房者，保障需要購(gòu)買住房的這方面購(gòu)房者他們的利益，以及他們的權(quán)益。從商業(yè)地產(chǎn)的角度來(lái)講，可能是把市場(chǎng)更加規(guī)范，因?yàn)檎谝?guī)劃的時(shí)候，它不可能隨意的規(guī)劃這塊兒土地是商業(yè)的還是住宅的，肯定是有在全市范圍內(nèi)的考慮，這樣規(guī)劃以后應(yīng)該也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有很大的利好。
【駱進(jìn)德】規(guī)范化的地產(chǎn)保護(hù)購(gòu)房者，加深購(gòu)房者對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的信心，有利于對(duì)下一波的地產(chǎn)高潮打下基礎(chǔ)。我所了解到，正規(guī)開發(fā)商有些公寓，在審批的時(shí)候它完全照規(guī)定辦理。但是有40%左右，收購(gòu)爛尾樓或商業(yè)樓盤，在銷售不利的時(shí)候，為了資金回籠，甚至沒有審批，直皆當(dāng)作住宅來(lái)銷售。這累的商業(yè)性質(zhì)住宅，比如說(shuō)隔間格局，甚至結(jié)構(gòu)問題，還有包含配套的問題，本來(lái)打算做酒店，后來(lái)改成商住以后，就會(huì)有多功能上的問題、如電費(fèi)、水費(fèi)比住宅高等。對(duì)消費(fèi)者來(lái)講，缺乏保障。
【主持人】商業(yè)地產(chǎn)也是非常專業(yè)的，換句話說(shuō)也只有像您這樣專業(yè)人士才能把這個(gè)行業(yè)運(yùn)作起來(lái)，把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的特別好，您覺得現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作當(dāng)中有哪些難點(diǎn)，哪些困難需要克服？最根本的問題是什么？
【駱進(jìn)德】第一是資金的儲(chǔ)備，第二是專業(yè)團(tuán)隊(duì)，第三是心態(tài)上要有長(zhǎng)期投資的概念，第四是多元化的融資渠道。第五是多種商業(yè)模式的資源整合能力。商業(yè)地產(chǎn)我不認(rèn)為是地產(chǎn)項(xiàng)目，我個(gè)人認(rèn)為它是資本運(yùn)作的商品，只是經(jīng)濟(jì)總量比較大。我覺得在國(guó)內(nèi)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)有幾個(gè)難題，第一，投資周期比較長(zhǎng)，住宅項(xiàng)目銷售許可證出來(lái)之后就可以賣，一般2到3年。商業(yè)地產(chǎn)需要養(yǎng)殖過(guò)程，蓋好后，需要好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，好的主題，甚至帶動(dòng)消費(fèi)購(gòu)買力，一般培育過(guò)程需要5到7年。第二，商業(yè)地產(chǎn)資金回籠速度緩慢，大部分的商業(yè)房是裙樓，上面是住宅，辦公，下面是商業(yè)。在銷售過(guò)程里面，賣住宅你賣一百平方的，甚至五六十平方的，一戶可能三百萬(wàn)，五百萬(wàn)，有能力的購(gòu)買對(duì)象很多，市場(chǎng)很大。商業(yè)地產(chǎn)小的兩三千平方，大的五六千平方，有能力購(gòu)買的人就很局限，所以銷售過(guò)程對(duì)象局限，回籠速度也慢。第三，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)門檻很高，在北京、上海這些大都市，很多商業(yè)房一樓租給銀行，甚至做個(gè)汽車銷售中心，券商。

在一樓商業(yè)房下班后就缺乏商業(yè)氛圍，二三樓只能做夜總會(huì)，或者只能做餐飲，穩(wěn)定性不高，風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至有時(shí)候房租不好收。如果沒有好主題，失敗率特別高。全球比較成熟的發(fā)達(dá)地區(qū)，像香港、臺(tái)灣，還有美國(guó)、日本等。香港有些房租貴到北京商業(yè)地產(chǎn)的五到十倍，為什么能夠生存？商業(yè)地產(chǎn)差個(gè)一百米，因主題、經(jīng)營(yíng)能力不同，租金差一兩倍很正常。商業(yè)地產(chǎn)的成功與否，最關(guān)鍵是跟經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)者能力。這兩天跟一些大型房企接觸很多，他們可能在資金籌備能力比較強(qiáng)以外，基本上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路缺乏創(chuàng)新，內(nèi)部也缺乏專業(yè)的精英團(tuán)隊(duì)。
【主持人】它不光是資金足夠，還需要人才，有合格的操盤手才能把項(xiàng)目做好。
【駱進(jìn)德】沒有靈魂、主題的商業(yè)地產(chǎn)是沒有生命力的，關(guān)鍵在于團(tuán)隊(duì)、人才。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在存在很大的危機(jī)，開發(fā)公司基本上不具備總體經(jīng)營(yíng)能力，經(jīng)營(yíng)包含到方案的制定，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是生活空間的概念，它不單純是地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)大部分地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏經(jīng)驗(yàn)，不具備運(yùn)營(yíng)能力，可能委托一些中介，對(duì)中介而言它只是招商，很多中介公司招完后拿到租金了，拿到策劃費(fèi)了，甚至賣掉以后就走人了?？墒乾F(xiàn)實(shí)問題，房子租掉了，可是商業(yè)地產(chǎn)有沒有生命力，沒生命力招商完成后一年兩年做不下去了！這個(gè)時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值就往下走了。商業(yè)地產(chǎn)跟住宅不大一樣，住宅大環(huán)境好，剛性需求強(qiáng)大價(jià)格猛漲，商業(yè)地產(chǎn)你經(jīng)營(yíng)不好，哪怕你送給人家免費(fèi)經(jīng)營(yíng)人家都不愿意，所以商業(yè)地產(chǎn)它的價(jià)值取決于經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力以外，更重要的是有沒有靈魂、有沒有具競(jìng)爭(zhēng)力、消費(fèi)者需要的主題。譬如能夠運(yùn)作比較高端的產(chǎn)品商場(chǎng)，比如珠寶啊，或名品產(chǎn)品，租金可以承受到十塊，二十塊，三十塊都很正常，以后你需要融資的時(shí)候，容易得到認(rèn)同。運(yùn)營(yíng)能力不一樣，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不一樣，產(chǎn)生的價(jià)值就完全不同。
【主持人】如果把定位做好，形成集群的效應(yīng)，對(duì)整個(gè)商業(yè)街有很大提升。
【駱進(jìn)德】定位不當(dāng)，注定失敗，定位得宜自然吸引商家入駐，消費(fèi)能力旺盛，導(dǎo)入良性循環(huán)，早就價(jià)值是必然。商業(yè)地產(chǎn)不能只看現(xiàn)在好不好招商，或者只想到好不好賣。做商業(yè)地產(chǎn)投資，首先要有長(zhǎng)遠(yuǎn)概念，你目前不具備經(jīng)營(yíng)能力，真正幫你做整個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的人，他是不是能考慮到未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)性跟持續(xù)性的問題，這里面一個(gè)前提就是說(shuō)，首先從地域的分析很重要，最近我接觸很多地方政府，領(lǐng)導(dǎo)們不斷喊著重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，可是這些地方政府忽略一點(diǎn)，你所在的區(qū)域消費(fèi)力還有人流能支持多少商業(yè)面積的需求。
我在運(yùn)作國(guó)貿(mào)周邊的商業(yè)地產(chǎn)，離華貿(mào)也不遠(yuǎn)，就在百子灣，很多人規(guī)劃的想法就是說(shuō)，這個(gè)地方因?yàn)榉績(jī)r(jià)也不低，三萬(wàn)多，四萬(wàn)多，它可以做一個(gè)折扣店，可是我認(rèn)為同樣地域里面，單看這個(gè)體量沒問題，可是從周邊角度來(lái)看并不具備做折扣店的生存條件。消費(fèi)者買名牌可能到國(guó)貿(mào)附近，甚至比較遠(yuǎn)的像奧特萊斯，所以做名品折扣店肯定失敗。商業(yè)房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)從運(yùn)營(yíng)來(lái)看首先考慮幾個(gè)問題，第一，市場(chǎng)的差異化，區(qū)隔化才能吸引別人過(guò)來(lái)才有競(jìng)爭(zhēng)力。第二，到底誰(shuí)在這里消費(fèi)。很多人說(shuō)把那里做成休閑街，你在北京要喝個(gè)咖啡會(huì)不會(huì)跑到百子灣去？那個(gè)地方定位成中國(guó)音樂文化特色街，它是有主體性的，包裝上，宣傳上，變成北京獨(dú)一無(wú)二的，面積剛好又吻合，真正的消費(fèi)力是來(lái)自于旅游人口，游客來(lái)京后會(huì)想去看看，買點(diǎn)紀(jì)念品，逛累了坐下來(lái)喝喝茶、喝杯咖啡，單客消費(fèi)力可能在200元以上，商家營(yíng)收高了自然能生存，能承受較高的租金。從地域的差異，形成競(jìng)爭(zhēng)力，客人消費(fèi)行為，消費(fèi)能力的分析等是商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要考量；更是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值差異的關(guān)鍵所在。因?yàn)閺牡囟文銢]有國(guó)貿(mào)好，沒有華貿(mào)好，所以就要塑造獨(dú)一無(wú)二的東西。你要考慮到誰(shuí)來(lái)這個(gè)地方買單，憑什么讓他消費(fèi)提高。
【主持人】在年初的時(shí)候，我們搜房網(wǎng)曾發(fā)起中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式案例分析的評(píng)選，畢竟中國(guó)成型的商業(yè)地產(chǎn)模式是比較少的，我們想通過(guò)這樣一些經(jīng)理人，評(píng)選一下到底哪個(gè)更好，最后我們得出的回執(zhí)是萬(wàn)達(dá)，還有凱德商業(yè)獲得的票數(shù)是最多的，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以說(shuō)在全國(guó)各個(gè)大中城市都有，凱德對(duì)于普通的大眾來(lái)說(shuō)了解的稍微少一些，但是業(yè)內(nèi)對(duì)它的評(píng)價(jià)是非常高的，您能不能給我們介紹一下中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)模式成功的有哪些？未來(lái)可能往哪個(gè)方向發(fā)展？
【駱進(jìn)德】凱德的透過(guò)PE投資，REITS退出，融資手段值得國(guó)內(nèi)房企學(xué)習(xí)；萬(wàn)達(dá)結(jié)合多種商業(yè)互相支撐，部分銷售、部分持有，再透過(guò)發(fā)REITS取得資金更是高明。凱德是新加坡的公司，剛?cè)诹耸畟€(gè)億美金，他們很值得學(xué)習(xí)和觀摩的有幾個(gè)地方，他們的融資手段值得學(xué)習(xí)。從經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的模式我更推崇新天地。剛才提到萬(wàn)達(dá)，在整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)，像萬(wàn)達(dá)知名度很高，萬(wàn)達(dá)我們仔細(xì)看，很多外街是銷售掉的，內(nèi)街是自己經(jīng)營(yíng)。所以萬(wàn)達(dá)這幾年發(fā)展速度很快，它的模式成功后，到各地拿地，政府支持，所以給它很多優(yōu)惠措施，取地的成本就更低了。它因?yàn)橹纫呀?jīng)高了，很多人認(rèn)可萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)，所以它在外街的銷售，回籠資金很快，足夠支持財(cái)務(wù)的支撐，辦公樓租金價(jià)格也不差，再加上酒店，像合作伙伴索菲特。經(jīng)營(yíng)來(lái)講我覺得萬(wàn)達(dá)更好，可是從融資的手段，凱德是走在前面的，跟國(guó)際成功商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作較為接近?？墒俏覀€(gè)人很推崇瑞安集團(tuán)的新天地，新天地它做的案子不多，只有在幾個(gè)大都市，但知名度很高，它拿地都不小，它也是屬于用商業(yè)街加上酒店式公寓，加上辦公，可是它的效率很高，仔細(xì)看像新天地，它蓋的樓房都不高，所以施工周期短，開業(yè)時(shí)間短、資金回籠快，很多單體商業(yè)房都在2、3樓高，單店面積不大，以后變現(xiàn)可承接對(duì)象就多；目前的商業(yè)地產(chǎn)大部分是購(gòu)物中心、裙樓，一張產(chǎn)證幾萬(wàn)方，小則幾千方，需要套現(xiàn)時(shí)，購(gòu)買者需要幾個(gè)億資金，對(duì)象很局限；自己要屯壓大量資金，但是新天地本身算中型企業(yè)，從規(guī)劃時(shí)就考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的融資問題，加上自身的品牌良好、總體運(yùn)作能力，所擁有的商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值肯定高；新天地業(yè)態(tài)的規(guī)劃具備一定的實(shí)力，不管餐飲也好，各種行業(yè)也好，從02年到2010年，它的租金增長(zhǎng)率絕對(duì)高于萬(wàn)達(dá)，從05年到2011年，它各處商業(yè)單位年?duì)I收額都是呈現(xiàn)每年20%以上的提升的。萬(wàn)達(dá)不一樣，我比較關(guān)注它三五年后的發(fā)展?fàn)顩r，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)各地這么快速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，團(tuán)隊(duì)的人員培育是否跟得上發(fā)展所需，確實(shí)是個(gè)考驗(yàn)。以萬(wàn)達(dá)這樣的操作模式，我認(rèn)為三五年經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性將是一個(gè)關(guān)鍵。這個(gè)商場(chǎng)，這個(gè)商圈會(huì)不會(huì)人流越來(lái)越多？消費(fèi)能力越來(lái)越強(qiáng)？這個(gè)我認(rèn)為值得研究。所以剛才談到的凱德模式，還有萬(wàn)達(dá)模式，或者新天地啊，他們各有自身的優(yōu)勢(shì)，一個(gè)是融資手段比較高明，一個(gè)是在本土當(dāng)中是領(lǐng)頭羊，各有各的特點(diǎn)。
【主持人】也就是說(shuō)您覺得凱德對(duì)于融資包括退出機(jī)制比較先進(jìn)，然后萬(wàn)達(dá)這方面對(duì)于結(jié)合本土環(huán)境，叫有中國(guó)特色的，這方面更加優(yōu)秀一點(diǎn)，它有一個(gè)叫模式復(fù)制，最初級(jí)的時(shí)候做萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，因?yàn)樗o一些大型的零售商做過(guò)定單式的大超市，后來(lái)把比較成功的模式復(fù)制到二線三線城市去。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資方面，包括后期退出方面在外國(guó)還有哪些可以學(xué)習(xí)的？
【駱進(jìn)德】在國(guó)外融資渠道很多元化，最普遍的PE（私募股權(quán)）跟REITS，股權(quán)收益融資、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等；PE通常是在5到7年透過(guò)物業(yè)打包發(fā)行上市推出，或經(jīng)營(yíng)成熟后在整體或部分物業(yè)高價(jià)出售。商業(yè)地產(chǎn)資金回籠期比較長(zhǎng)，還有投入資金都很大，目前所有金融單位，大部分對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資幾乎是半停止?fàn)顟B(tài)的，所以商業(yè)地產(chǎn)融資，商業(yè)模式運(yùn)作很重要，好的商業(yè)運(yùn)作模式容易得到投資者如PE的認(rèn)可，比如萬(wàn)達(dá)，它可能跟五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，大的酒店，大的商場(chǎng)，大的百貨共同經(jīng)營(yíng)，這個(gè)是開發(fā)商加上流通行業(yè)、酒店、辦公多種商業(yè)模式結(jié)合，形成相互間支撐，形成商業(yè)氛圍，銷售也就容易，有利于資金的快速回籠，也有利金融或投資者的信心，融資也就容易；新天地的運(yùn)作模式，它在商業(yè)地產(chǎn)沒有開發(fā)之前，在香港整合了很多個(gè)別小資金，這跟PE模式做法比較接近，也類似信托基金。最近旅游地產(chǎn)也很熱們，我覺得旅游地產(chǎn)也是商業(yè)地產(chǎn)一種模式，它大部分都是屬于商業(yè)加景點(diǎn)、度假、住宅、養(yǎng)生養(yǎng)老概念，它是產(chǎn)業(yè)鏈的概念，等于是把從消費(fèi)者需求做成產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，可是一般開發(fā)數(shù)量龐大，需求資金更大，周期更長(zhǎng)，但在成熟后價(jià)值增長(zhǎng)可能是5倍10倍。像凱德結(jié)合PE+REITS，PE來(lái)投資，透過(guò)發(fā)行REITS上市推出。

國(guó)內(nèi)大部分中小型地產(chǎn)商很難得到PE的認(rèn)同。國(guó)內(nèi)地域性地產(chǎn)商，普遍有不錯(cuò)的政府資源，如果能透過(guò)地方政府的整合，地產(chǎn)商共同合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，那我認(rèn)為成功機(jī)會(huì)更大，同業(yè)可以成為合作伙伴，不是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，如果能夠像國(guó)外很多模式，在國(guó)外，很多地產(chǎn)商參與、協(xié)助政府做都市商業(yè)開發(fā)計(jì)劃，做一級(jí)開發(fā)，簡(jiǎn)單說(shuō)政府或具備地域品牌形象的地產(chǎn)商，把都市區(qū)域做成大商業(yè)的概念，綜合型的大型商圈的概念，個(gè)開發(fā)商間財(cái)務(wù)是獨(dú)立的，就不會(huì)形成像現(xiàn)在開發(fā)商拿地后，在不具備專業(yè)能力的前提下，盲目開發(fā)；北京現(xiàn)在地很難拿了，二、三級(jí)都市政府請(qǐng)專業(yè)公司做總體規(guī)劃，開發(fā)商根據(jù)規(guī)范，對(duì)地域商業(yè)形成有幫助，商業(yè)地產(chǎn)失敗率會(huì)減少，都市總體商業(yè)的規(guī)劃過(guò)程當(dāng)中，可以減少未來(lái)同質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)都市未來(lái)的發(fā)展是很有力的。國(guó)內(nèi)很多地方政府雖然也請(qǐng)專業(yè)公司做總體規(guī)劃，但普遍只在于景觀、交通，缺乏科學(xué)的商業(yè)依據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)投資的創(chuàng)新，可能不需要龐大資金，但卻可有安全、高回報(bào)率；需要資金時(shí)可透過(guò)股權(quán)收益轉(zhuǎn)讓，取得很高的收益，如我司自己承租了一個(gè)大型房產(chǎn)，一年的租金是兩千多萬(wàn)，透過(guò)一年多的規(guī)劃、定位、招商后，以后可能一年租金差價(jià)就有三千萬(wàn)，可是產(chǎn)權(quán)不是我的，我只投入部分的裝修，支付一年的房租，比起商業(yè)地產(chǎn)的投資投入很小，我只是付給房東一年資金，我裝修部分投入也很小，一年可能租金差價(jià)是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)能力的問題，我可能投入三千萬(wàn)資金，可是我招租完后資金回籠了，日后一年三千萬(wàn)的稅前利潤(rùn)。

這種運(yùn)作模式從投融資的角度投入小，可融資的金額比很大。從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開發(fā)商結(jié)合流通行業(yè)的開發(fā)，戰(zhàn)略型的結(jié)合，應(yīng)該是比較好的解決融資問題的一種方式，銷售也是一種體現(xiàn)融資的方式，國(guó)內(nèi)一般開發(fā)商要結(jié)合PE很難做，所以在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)做融資，要靠銷售快速回籠資金，千萬(wàn)不要妄想跟住宅一樣。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較成功的企業(yè)，要從銀行做物業(yè)經(jīng)營(yíng)性融資還是有可能，比如興業(yè)銀行，東亞銀行，恒生，融資年限、額度度都不低，它可以根據(jù)每年租金收益扣除合理該有的稅務(wù)以外，基本可以做到十五年到二十年融資，所以我比較不贊成國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商完全靠項(xiàng)目工程去融資，這是很短期的行為，倒過(guò)來(lái)就是說(shuō)，如果沒有中長(zhǎng)期投資所需的資金的儲(chǔ)備，最好別碰商業(yè)地產(chǎn)。有一種是比較典型的資金籌措方式，在溫州，有家地緣關(guān)系很好的地產(chǎn)商，找了一家國(guó)際大型賣場(chǎng)進(jìn)來(lái)，因?yàn)榈囟魏们腋鶕?jù)大賣場(chǎng)的要求來(lái)興建，該賣場(chǎng)一次性預(yù)付10年的租金；還有家重慶的房企，找來(lái)地方最大超市賣場(chǎng)，該超市在重慶的占有率超過(guò)沃爾瑪跟家樂福的數(shù)量，大概達(dá)到7：3吧，。地段不錯(cuò)，房租合理，十五年租金預(yù)付，以上這兩個(gè)例子也是很好的資金籌措方式。有些融資方我是不贊同，浙江是透過(guò)民間高利集資，可經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)可能五到七年才能把資金回籠，短融高利息，做長(zhǎng)期投資，必定出問題。
【主持人】如果民間資本集合起來(lái)之后五年到七年會(huì)有一定資金的壓力，這種情況下有沒有不久的措施或者跟進(jìn)的方法？
【駱進(jìn)德】集合讓民間資本做長(zhǎng)期投資，很難實(shí)現(xiàn)；民間資金的投資都是跟熱潮，像溫州，目前融資困難成本高，月息5%，10%都很正常，要整合民間資金去投商業(yè)地產(chǎn)，資金者的回報(bào)要求那么高，開發(fā)商根本無(wú)法承受。我個(gè)人認(rèn)為，以后在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，PE的總量應(yīng)該會(huì)大于銀行。目前在國(guó)內(nèi)，PE的總數(shù)量大概2.3萬(wàn)億，這個(gè)規(guī)模量相當(dāng)大，PE可能愿意投五年到七年，它考慮的首先是安全，再來(lái)時(shí)回報(bào)。但吸引PE你的企業(yè)地段加品牌，經(jīng)營(yíng)能力是硬指標(biāo)；我個(gè)人判斷，現(xiàn)在開始，如果五到七年一個(gè)周期，好的商業(yè)地產(chǎn)我認(rèn)為五到十年之間，從價(jià)值角度不考慮人民幣增長(zhǎng)、投資利息的問題，北京、上海這樣的地都市，商業(yè)地產(chǎn)翻倍甚至更高很正常。以目前北京跟上海商業(yè)地產(chǎn)的租金與租金，跟香港比較，跟臺(tái)北比較，跟紐約，跟日本差距很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。
【主持人】咱們項(xiàng)目可能自身的資金很有限，需要吸引PE，從開發(fā)商的角度講，他們需要通過(guò)什么樣的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)自己，能夠吸引到更多優(yōu)質(zhì)的投資呢？
【駱進(jìn)德】PE不斷在尋求好的投資標(biāo)的，要吸引PE企業(yè)的信譽(yù)、品牌、團(tuán)隊(duì)、地段、良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，成功的經(jīng)驗(yàn)等都很重要。很多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)，最關(guān)鍵問題第一是地段，第二是地段，第三是地段。地段好你沒有經(jīng)營(yíng)能力，主題定位不好，國(guó)貿(mào)做死的商業(yè)地產(chǎn)一堆，上海也是，地段很重要，可是它不是唯一的。地段以外與上述以外，經(jīng)營(yíng)能力至為關(guān)鍵，綜合能力是指第一，運(yùn)營(yíng)能力，運(yùn)營(yíng)能力包含到資金解決的方案，第二，你總體的經(jīng)營(yíng)思路、心態(tài)。另外一種角度，畢竟地段好的位置它是稀有資源，再大的地產(chǎn)商，你沒有能力拿下全國(guó)最好的地段，我看過(guò)很多國(guó)外包括我自己親自運(yùn)作過(guò)的，像百子灣，它是住宅密集度很高的地方，可是它卻能夠做成北京地標(biāo)性旅游人口愿意過(guò)來(lái)的地方，換句話說(shuō)，如果你自身有能力根據(jù)地理位置規(guī)劃出從差異化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力能夠吸引消費(fèi)者來(lái)，自然能吸引很多人愿意投資的。商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買主要有兩種類型，一是投資型的主要是機(jī)構(gòu)居多，二是自己經(jīng)營(yíng)的或小型投資，一鋪養(yǎng)三代的概念；所以我覺得，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，你有沒有很好的靈魂，讓投資人相信，這個(gè)故事說(shuō)的很漂亮，大家相信你這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)性很強(qiáng)，以后的人流沒問題，第三，是規(guī)劃的問題，給人好的第一印象，合理的布局很重要。
【主持人】可能要有一個(gè)很好的定位、很好的主題把線索串聯(lián)起來(lái)。
【駱進(jìn)德】整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈的概念，從地塊兒取得，財(cái)務(wù)計(jì)劃的規(guī)范，加上整個(gè)案子的構(gòu)思，靈魂的定位，加上持續(xù)性的問題，加上購(gòu)買力的問題，還有規(guī)劃的問題，還有一點(diǎn)我要提醒很多網(wǎng)友，我看到很多現(xiàn)象，很多地產(chǎn)商為了套現(xiàn)，往往只有大產(chǎn)證，他為了銷售，自行分割成小產(chǎn)權(quán)來(lái)銷售，是沒有產(chǎn)證的；對(duì)購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)很大，假設(shè)您買在二樓入口的100平方，看起來(lái)位置不錯(cuò)，假設(shè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好的時(shí)候，結(jié)果一樓已經(jīng)關(guān)掉了，二樓要賣賣不掉，要租租不出去，國(guó)內(nèi)這種現(xiàn)象還很多。
【主持人】可能投資者在投資的時(shí)候想的是如果商場(chǎng)運(yùn)作的特別好特別紅火，可能很少有人想到最困難的情況出現(xiàn)的時(shí)候，他會(huì)面臨什么困難。
【駱進(jìn)德】國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景是樂觀的，但還處于啟蒙階段，總體缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際知名專業(yè)公司，對(duì)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)習(xí)性、文化了解有限，所以最好的專業(yè)團(tuán)隊(duì)有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也了解中國(guó)；大部分地產(chǎn)商包含很多上市企業(yè)，拿到地塊兒后只想自己的，調(diào)研也做了，但未對(duì)日后的區(qū)域可能的商業(yè)結(jié)構(gòu)做分析，忽略分析到底這個(gè)地方的消費(fèi)力能不能支持這么多商業(yè)，什么類型的商業(yè)組合更有生命力，像上海、北京的消費(fèi)力，北京、上海人均大概只能支持2.4—2.8倍的商業(yè)面積，可能到武漢，到了三四級(jí)都市，就更低了，目前太多地方政府也跟風(fēng)的一直在推廣商業(yè)地產(chǎn)，卻沒有合理、科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依據(jù)，這才是商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資需要更冷靜的分析內(nèi)外環(huán)境、自身實(shí)力的考量、了解趨勢(shì)的發(fā)展所需，這樣才可能避免失敗。
【主持人】今天時(shí)間關(guān)系關(guān)于駱總的專訪就進(jìn)行到這里，也非常感謝駱總對(duì)中小投資者，包括對(duì)于開發(fā)企業(yè)中肯的建議，非常感謝駱總，歡迎您有時(shí)間經(jīng)常來(lái)搜房直播間作客。
【駱進(jìn)德】謝謝各位網(wǎng)友與搜房網(wǎng)長(zhǎng)期來(lái)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)所作努力與貢獻(xiàn)。