8月24日下午，由DTZ戴德梁行主辦、安徽商報(bào)協(xié)辦的“戴德梁行2010商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇”在合肥元一希爾頓酒店圓滿落幕。會(huì)上，戴德梁行華東區(qū)寫字樓部方一星做“從產(chǎn)業(yè)升級(jí)看合肥寫字樓市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)”的主題演講。

　　方一星：其實(shí)從我們每個(gè)人的個(gè)人的消費(fèi)角度來(lái)講，大家已經(jīng)關(guān)注住宅的市場(chǎng)很久了，其實(shí)從2008年的金融危機(jī)之后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及我們個(gè)人的投資，都已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)。隨著我們城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及我們產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，對(duì)于整個(gè)一二線城市的寫字樓的市場(chǎng)，帶來(lái)了很多的變化，今天我也很有幸和大家分享一下，合肥產(chǎn)業(yè)的升級(jí)對(duì)合肥寫字樓帶來(lái)哪些變化，以及我們從戴德梁行的角度對(duì)未來(lái)預(yù)期的展望。

　　在“十一五”期間，合肥就強(qiáng)化了工業(yè)立市這樣一個(gè)戰(zhàn)略，走高附加值、集約型的道路作為一個(gè)主線，在省會(huì)城市當(dāng)中合肥的地位是第一位的，連續(xù)六年GDP的增長(zhǎng)超過(guò)17%，與它距離最近的兩個(gè)城市，南京和武漢的絕對(duì)值來(lái)比，我們其實(shí)也看得到，它其實(shí)還是有一些距離的，在這個(gè)距離當(dāng)中，我們是可以分析一下我們是不是還是有一些繼續(xù)上揚(yáng)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。其實(shí)它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)非常的明顯，第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步形成了產(chǎn)業(yè)的集群，大家也很清楚，我們家電四大件的產(chǎn)業(yè)是基于城市首位的，汽車車型的系列也是居于第一，另外我們可以從剛才我們同事也講到，高鐵對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)三角的地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，其實(shí)看得到，在合肥省內(nèi)基本上未來(lái)的規(guī)劃是要形成以上海、南京、杭州、合肥這樣為核心的一到兩小時(shí)的交通圈，從這些角度，我們也提到了一些我們是科教城市，提供了最大的科教優(yōu)勢(shì)，提供了很多高科技的人才，等等的角度，我們判斷我們未來(lái)是有很多發(fā)展的動(dòng)力的。

　　方一星：其實(shí)從我們每個(gè)人的個(gè)人的消費(fèi)角度來(lái)講，大家已經(jīng)關(guān)注住宅的市場(chǎng)很久了，其實(shí)從2008年的金融危機(jī)之后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及我們個(gè)人的投資，都已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)。隨著我們城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及我們產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，對(duì)于整個(gè)一二線城市的寫字樓的市場(chǎng)，帶來(lái)了很多的變化，今天我也很有幸和大家分享一下，合肥產(chǎn)業(yè)的升級(jí)對(duì)合肥寫字樓帶來(lái)哪些變化，以及我們從戴德梁行的角度對(duì)未來(lái)預(yù)期的展望。

　　在“十一五”期間，合肥就強(qiáng)化了工業(yè)立市這樣一個(gè)戰(zhàn)略，走高附加值、集約型的道路作為一個(gè)主線，在省會(huì)城市當(dāng)中合肥的地位是第一位的，連續(xù)六年GDP的增長(zhǎng)超過(guò)17%，與它距離最近的兩個(gè)城市，南京和武漢的絕對(duì)值來(lái)比，我們其實(shí)也看得到，它其實(shí)還是有一些距離的，在這個(gè)距離當(dāng)中，我們是可以分析一下我們是不是還是有一些繼續(xù)上揚(yáng)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。其實(shí)它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)非常的明顯，第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步形成了產(chǎn)業(yè)的集群，大家也很清楚，我們家電四大件的產(chǎn)業(yè)是基于城市首位的，汽車車型的系列也是居于第一，另外我們可以從剛才我們同事也講到，高鐵對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)三角的地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，其實(shí)看得到，在合肥省內(nèi)基本上未來(lái)的規(guī)劃是要形成以上海、南京、杭州、合肥這樣為核心的一到兩小時(shí)的交通圈，從這些角度，我們也提到了一些我們是科教城市，提供了最大的科教優(yōu)勢(shì)，提供了很多高科技的人才，等等的角度，我們判斷我們未來(lái)是有很多發(fā)展的動(dòng)力的。

　　整個(gè)辦公樓的物業(yè)從經(jīng)營(yíng)方面來(lái)講，還是以銷售為主，前幾年我們以小戶型銷售，現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)有些前期的主力客戶的定制銷售，但是還沒(méi)有出現(xiàn)純租賃市場(chǎng)化的辦公樓。其實(shí)我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展將來(lái)趨勢(shì)里，越來(lái)越多的外資企業(yè)入住到合肥，他們對(duì)于我們辦公樓的產(chǎn)權(quán)是會(huì)非常的關(guān)注，首先它不希望我們樓是純銷售的，它希望我們是整個(gè)大樓市一個(gè)大業(yè)主，這樣對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)保障，他也希望入駐辦公樓的希望，希望他的鄰居跟他的形象是相匹配的。純租賃的辦公樓可能對(duì)于我們將來(lái)未來(lái)的外資的金融業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的入駐會(huì)有極大的吸引力，目前我們純銷售的寫字樓還是針對(duì)比較成熟的這些中資的國(guó)營(yíng)企業(yè)，還有一些民營(yíng)企業(yè)。

　　另外，從2005年以后，我們可以看到整個(gè)辦公樓的品質(zhì)有一個(gè)不斷的提升和變化的，我個(gè)人也認(rèn)為，我們的新城國(guó)際，包括我們的財(cái)富這一塊，算我們合肥市第一代的寫字樓，以前我們傳統(tǒng)的國(guó)有的這種自建型辦公樓的市場(chǎng)開(kāi)始，但是一直到今年，過(guò)去了五六年的時(shí)間，其實(shí)可以看得到，從一些角度上，產(chǎn)品的品質(zhì)是不斷的提升。首先我們來(lái)看一下整個(gè)項(xiàng)目外形，比如說(shuō)到今天的，包括我們代理的東亞，它對(duì)于整個(gè)的外立面，對(duì)于我們大堂以及公共區(qū)域的裝修比以前的項(xiàng)目有了很大的改進(jìn)，同時(shí)這兩年也在接觸到大有的金融類的企業(yè)，包括銀行和證券這些公司，在前期不斷的溝通，也是對(duì)供應(yīng)方提出了更高的要求。當(dāng)然我們不會(huì)走到頂端，這也是跟我們當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有一個(gè)融合。

　　從我們項(xiàng)目的概念角度來(lái)看，其實(shí)很多的樓宇沒(méi)有去注重辦公樓，是有語(yǔ)言的，他和我們很多的商業(yè)和住宅這些產(chǎn)品一樣，你可以通過(guò)你的語(yǔ)言，設(shè)備打造，去告訴人家，告訴我入主的企業(yè)，我是一種什么類型的辦公樓，比如現(xiàn)在市場(chǎng)上還是比較關(guān)注低碳環(huán)保類的，我們不并倡導(dǎo)一定要拿一個(gè)什么證書(shū)，但是從我們打造一個(gè)甲級(jí)辦公樓，為未來(lái)更高端的企業(yè)引入準(zhǔn)備的時(shí)候，其實(shí)這些概念的引入和實(shí)際上我們對(duì)于項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)當(dāng)中物業(yè)管理費(fèi)的降低，節(jié)能環(huán)保的概念是非常容易的。

　　還有一個(gè)就是我們?cè)谌诵曰脑O(shè)計(jì)方面，前面是對(duì)一些明確的硬件方面的，人人性化的幫助是從產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，從我們的設(shè)計(jì)階段需要去引入它。越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)來(lái)會(huì)體現(xiàn)企業(yè)文化的體現(xiàn)，我們現(xiàn)在也是在樓宇里考慮到可拆卸的樓板，多層的客戶去營(yíng)造整個(gè)獨(dú)立的辦公空間，以及降低我們整個(gè)大樓的豎向交通。第二個(gè)我們可以看到我們現(xiàn)在的空調(diào)系統(tǒng)，心里目前市場(chǎng)上要做到分布計(jì)量，有一些系統(tǒng)是可以做的，有一些難度，成本會(huì)增加。我們?nèi)绾卧诒ＷC空調(diào)系統(tǒng)的品質(zhì)和舒適度的前提下實(shí)現(xiàn)我分戶計(jì)量和部分的分戶計(jì)量。我們?cè)谔接懏?dāng)中，在我們的地下室為我們未來(lái)的入駐企業(yè)的員工有一個(gè)更衣的設(shè)備，他們汽車、跑步、走路這樣去上班，但是這樣到公司之后需要淋浴，那么很多好的寫字樓已經(jīng)在設(shè)置這個(gè)系統(tǒng)，如果拿認(rèn)證的資質(zhì)也是非常愿意去推動(dòng)的亮點(diǎn)之一。另外我們對(duì)員工吸煙的處理，這也是人性化的處理，如何讓他們?cè)谝粋€(gè)安全的空間里面去吸煙，并且不破壞我整個(gè)大樓空氣的質(zhì)量，等等很多這些細(xì)節(jié)，在每個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中，有長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的時(shí)間，我很樂(lè)意的和設(shè)計(jì)師去溝通細(xì)節(jié)，一個(gè)項(xiàng)目的打造，我覺(jué)得是融入到我們項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、施工整個(gè)全過(guò)程中的，希望我們所有參與的人員朝一個(gè)方向去走，才能把硬件品質(zhì)達(dá)到客戶所希望的。

　　為了我的金融類的企業(yè)或者是IT類企業(yè)，他的機(jī)房需要設(shè)置24小時(shí)的冷卻系統(tǒng)，其實(shí)也預(yù)告過(guò)一些IT，比方說(shuō)做鉆石的，這樣的客戶我們是不是在局部給它提供超大喝彩的區(qū)域，這樣的區(qū)域在整個(gè)樓宇里面只需要幾處，而且不是非常大的面積，往往擴(kuò)大了整個(gè)項(xiàng)目客戶群的面，并且對(duì)于我整個(gè)項(xiàng)目也擴(kuò)大了它的亮點(diǎn)。我們目前在這些概念之下，也逐漸的跟合肥的項(xiàng)目進(jìn)行接軌，希望能夠把前沿的一些東西，能夠逐步的慢慢的引用到我們的市場(chǎng)當(dāng)中，希望未來(lái)的兩三年當(dāng)中樹(shù)立起來(lái)的項(xiàng)目，都能夠做到滿足客戶的需求，并且它的形象又好，同時(shí)又是節(jié)能環(huán)保，成本降低的。