國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的8月份樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，46個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比停漲，16個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌。從整體看房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄，樓市正朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。專(zhuān)家指出，全國(guó)房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)正在形成，但最終確立仍有賴(lài)于政策的持續(xù)和深入，尤其是全局性把握限貸、限購(gòu)等關(guān)鍵點(diǎn)。
過(guò)半城市房?jī)r(jià)環(huán)比停漲
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，環(huán)比7月份，70個(gè)大中城市8月份新建商品住宅價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)，即共有46個(gè)城市實(shí)現(xiàn)停漲，比7月份增加了15個(gè)。7月份70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，這是2009年以來(lái)首次出現(xiàn)了過(guò)半城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q，而且，8月份房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q的城市數(shù)量一下子比7月份多出了近一半，可見(jiàn)政策見(jiàn)效比較快、比較明顯。
即便是環(huán)比價(jià)格上漲的城市，整體看其漲幅也明顯低于7月份。7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅最大的城市是瀘州市，漲幅為0.8%，但8月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%，瀘州市環(huán)比漲幅僅0.2%。8月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲最快的城市是宜昌市，漲幅也僅為0.4%。此外，最大漲幅低于最大跌幅，數(shù)據(jù)顯示，同期新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降最快的重慶市降幅為0.5%。
據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅僅為0.02個(gè)百分點(diǎn)，這一指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)下降；二手住宅價(jià)格環(huán)比平均下跌了0.05個(gè)百分點(diǎn)，這更是今年以來(lái)的首次下調(diào)。
楊紅旭認(rèn)為：“從停漲的城市數(shù)量、漲跌幅等指標(biāo)來(lái)看，大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)受到了一定程度的抑制，樓市已經(jīng)到了停漲的臨界點(diǎn)，全國(guó)房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯現(xiàn)，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，更多城市將迎來(lái)價(jià)格調(diào)整，拐點(diǎn)將在半年內(nèi)進(jìn)一步確立。”
70城市房?jī)r(jià)同比仍在上漲
對(duì)于這一變化，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在以限購(gòu)、限貸為代表的調(diào)控政策持續(xù)作用下，樓市投資投機(jī)行為受到了抑制；從另一層面來(lái)看，在物價(jià)回落艱難的情況下，以控通脹為首的政策難以轉(zhuǎn)向，從緊的貨幣政策還將延續(xù)，年內(nèi)利率將維持高位，市場(chǎng)難以獲得持續(xù)的寬松。
細(xì)分來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，70個(gè)大中城市中，限購(gòu)的城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.01%，同比為4.29%；而非限購(gòu)城市這兩個(gè)指數(shù)分別是0.02%和4.55%。“這反映出限購(gòu)依然是見(jiàn)效比較明顯的調(diào)控措施。”張大偉表示。
盡管如此，但從同比來(lái)看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市尚有1個(gè)，而8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比全部為上漲，無(wú)一下降。
對(duì)此，楊紅旭認(rèn)為，由于同比的數(shù)據(jù)是從2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市場(chǎng)上房?jī)r(jià)實(shí)際變動(dòng)較快，這一數(shù)據(jù)的變化不排除是源自去年底的翹尾因素。
另外，來(lái)自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，二、三線城市特別是未限購(gòu)城市依然處于量?jī)r(jià)繼續(xù)慣性上漲的過(guò)程中，8月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市以二、三線居多。張大偉認(rèn)為，這說(shuō)明在目前樓市已經(jīng)處在前所未有的重壓之下，調(diào)控效果依然難以明顯地完全實(shí)現(xiàn)，這主要是因?yàn)榱鲃?dòng)性仍然過(guò)大；過(guò)分放大了樓市在上輪經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)中的作用；CPI依然持續(xù)高位運(yùn)行。
楊紅旭表示，這一方面說(shuō)明調(diào)控效應(yīng)有待進(jìn)一步顯現(xiàn)；另一方面也說(shuō)明調(diào)控仍然不能放松。
調(diào)控仍需從嚴(yán)限貸限購(gòu)
8月份多個(gè)城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)是市場(chǎng)狀況的真實(shí)寫(xiě)照。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京、深圳等地樓市成交降幅較大。而從樓市歷次走勢(shì)來(lái)看，在調(diào)控之下，如果8月份市場(chǎng)難以大幅反彈，傳統(tǒng)的“金九銀十”以及四季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)都將不容樂(lè)觀。
楊紅旭表示，下一階段更多的項(xiàng)目將會(huì)采取降價(jià)求量的營(yíng)銷(xiāo)方式，快則一兩個(gè)月之內(nèi)，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)就能確立，但成交量存在變數(shù)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在年末將會(huì)加大推盤(pán)力度。
樓市還存在其他的變數(shù)。首先是在目前房?jī)r(jià)依然變動(dòng)較大的三線城市，限購(gòu)令難以進(jìn)一步落實(shí)；另外，以限價(jià)代替限購(gòu)可能會(huì)影響全國(guó)的調(diào)控效果。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，縮減投資、多渠道融資也使得一些房企有恃無(wú)恐，堅(jiān)持高房?jī)r(jià)。
在預(yù)期方面，央行發(fā)布的三季度居民儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平，75.6%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，為2009年以來(lái)的最高值；而對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，僅8%的居民預(yù)期將“下降”。
張大偉表示，就全國(guó)而言，高房?jī)r(jià)能否被抑制最關(guān)鍵在于信貸，因此對(duì)全國(guó)樓市信貸從緊、降低樓市的投資杠桿率十分有必要。同時(shí)，也需在一些城市利用限購(gòu)控制樓市的非理性購(gòu)買(mǎi)力，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，為保障房大量供應(yīng)后的雙軌制贏得供應(yīng)時(shí)間和價(jià)格空間。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月全國(guó)住宅新開(kāi)工面積為102089萬(wàn)平方米，而同期住宅的竣工面積則為37095萬(wàn)平方米，差額高達(dá)6.5億平方米，這顯示出樓市的潛在供應(yīng)量較大。
張大偉表示，限購(gòu)政策周期內(nèi)，在金融貸款和其他融資渠道收緊的情況下，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越依賴(lài)于項(xiàng)目回籠資金，勢(shì)必會(huì)更多地通過(guò)降價(jià)求售來(lái)獲取資金，全國(guó)性的買(mǎi)方市場(chǎng)將逐步到來(lái)。
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