限購等諸多調(diào)控措施在部分城市落地后調(diào)控效果初現(xiàn)，余威震懾濰坊。

 

    隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，8月份全國部分城市新建商品住宅價格下降，而“北上廣”等一線城市連續(xù)兩個月出現(xiàn)停漲的情況，在9月的前11個交易日中，上海新建商品住宅成交面積僅達19.17萬平方米，9月前兩周新房成交量，不到6年來同期平均水平的一半。不僅上海樓市如此，數(shù)據(jù)顯示在上周全國被監(jiān)測的35個城市中，有14個城市樓市成交量較去年同期下降，其中成交量跌幅達30%以上的有10座城市，主要以一線城市為主，市場總體走勢低迷。在筆者看來，“北上廣”這些一線城市作為預測中國地產(chǎn)樓市未來發(fā)展的風向標，這些城市樓市的每一步動作都會被解讀成為中國樓市未來的發(fā)展趨勢。如今一線城市“金九”不再市場總體走勢低迷，或?qū)㈩A示著即將進入樓市拐點。

 

    筆者認為假若一線城市樓市拐點到來，受一線城市樓市拐點到來的海嘯效應影響，濰坊樓市拐點何時出現(xiàn)只是時間問題；另外，今年上半年濰坊的房價漲幅曾一度躍居全國被監(jiān)測百城中的第六位且濰坊本地購房率偏低，這些均已符合住建部今年早些時候出臺的五條限購標準中的兩條，雖然濰坊存在房價偏低、剛性需求大等客觀原因，但理論上濰坊已經(jīng)達到必須限購的標準，住建部正在約談各限購城市，至于濰坊限購的時間、具體的限購措施我們都不得而知，但何時限購和限購的具體措施像懸在濰坊樓市頭上達摩克利斯之劍，力壓濰坊樓市的“金九”的到來。

 

    政策重壓之下，開發(fā)商或觀望或硬撐。

 

    與上半年濰坊房價的一路飆升不同，進入7、8月份以后，濰坊的房價漲幅放緩，坊間和業(yè)內(nèi)普遍認為這是受限購等調(diào)控政策的影響。但坊間和地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的觀點區(qū)別在于：坊間普遍認為在經(jīng)歷7、8月份的漲幅放緩之后，濰坊會接著出臺限購政策且房價隨之開始下降；而地產(chǎn)業(yè)內(nèi)則普遍認為7、8月份房價放緩是今年上半年濰坊房價一路飆升后的價格回調(diào)且受傳說的限購影響，共同導致了7、8月份濰坊房價漲幅不多，進入9月后濰坊樓市依然會有傳統(tǒng)的“金九”出現(xiàn)。

 

    在8月25日臺州市出臺首個二三線城市限購政策后，濰坊一直沒有出臺限購的政策的跡象，于是在8月31日濰坊的部分樓盤發(fā)布了9月1日起漲價的信息，為即將到來的傳統(tǒng)“金九”銷售旺季拉開序幕，但是二十多天過去了，筆者曾在期間踏訪過一些樓盤銷售中心，發(fā)現(xiàn)預期中火爆的銷售場面并未出現(xiàn)，成交量普遍不高，且與傳統(tǒng)的“金九”相比，各樓盤的推廣活動較去年同期也大幅減少。雖然處在傳統(tǒng)的“金九”銷售旺季，但是在諸多的樓市調(diào)控政策的重壓之下，今年“金九”不再，開發(fā)商集體陷入觀望。

 

    坊間剛需很淡定且個人房貸難度加大，傳統(tǒng)“金九”成交慘淡。

 

    樓市諸多調(diào)控政策重壓之下，開發(fā)商不淡定，而市民普遍淡定。近期，筆者曾在濰坊比較繁華的地段隨機采訪了一些市民，一位未婚女性市民這樣向筆者表述：“今年上半年濰坊‘玩大了’，房價漲的太猛，引起了中央的注意，雖然九月濰坊沒有限購，但是濰坊限購、降價應該是早晚的問題，我們還沒買房子，起碼我們要等到限購以后再買，買房子的開銷不是一個小數(shù)，不管是誰家買房子，能省一點就要省一點”。筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)持類似觀點且有剛性需求的受訪者不在少數(shù)，雖然現(xiàn)在的女方家庭都是持沒房子不結(jié)婚的觀點，但是在現(xiàn)在這個房價還是偏高的時期，受訪的女性表示出男方家庭的理解，大部分人都對“在可以預期房價要下降的時候，可以延緩買房子的時間”的觀點持贊成態(tài)度。由此可見，濰坊的坊間剛性需求很淡定，正在趨于理性。

 

    個人房貸審批、發(fā)放變的更加困難，也是導致濰坊樓市成交量低迷，“金九”不再的另一原因。一位不愿意透漏姓名的濰坊當?shù)貒秀y行的信貸人員曾向筆者介紹，隨著中央緊縮的貨幣政策的執(zhí)行，不管是開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人購房貸款都變的比以往更加困難。以個人購房貸款為例，筆者在去年年初在濰坊購房時，貸款只需向銀行提供單位所開具的工作證明、收入證明即可，而在去年夏天時就需要在工作證明、收入證明的基礎上提供在濰坊一年以上的納稅證明，而近日筆者獲悉以往銀行最喜歡的公務員、事業(yè)單位工作人員，現(xiàn)在在貸款時也不會向以往那么順利，尤其是上述單位一些入職時間不長的年輕工作人員。在現(xiàn)在這個銀根縮緊的時期，地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款變的更加困難導致開發(fā)商開發(fā)熱情的消退和開發(fā)建設的難度加大，而個人購房貸款審批下放困難重重將直接影響開發(fā)商的資金的快速回籠，在銀根緊縮的時期這對于開發(fā)商而言無疑是最為致命的。貸款審批和下放的難度加大，也是濰坊樓市“金九“不再的另外一個原因。

 

    濰坊樓市只是全國二三線城市樓市的一個縮影，多種原因造成傳統(tǒng)的“金九”銷售旺季冷冷清清，這在筆者看來未必是一件壞事：第一，彰顯了中央調(diào)控樓市的決心；第二，這為各級地方政府將土地財政作為地方財政收入主要增長方式的模式敲響警鐘；第三，這將是中國樓市蛻變到理性健康的階段的必經(jīng)之路，雖然過程會很疼，但是前景依然很美好。也許，在可預見的未來，中國能真正實現(xiàn)通過各種方式讓居者有其屋，而中國樓市也將呈現(xiàn)一個理性、健康的新局面。