9月18日，在2011年廣州房博會(huì)的最后一輪土地拍賣(mài)中，三宗地塊的拍讓均沒(méi)有讓市場(chǎng)看到以往“金九銀十”的火爆場(chǎng)面。

 

    當(dāng)萬(wàn)科以一家之勢(shì)，并以底價(jià)直接拿下廣州白云新城白云大道的一住宅用地后，“底價(jià)成交”與地產(chǎn)商“逆市拿地”成為今年“金九銀十”土地市場(chǎng)的最佳代名詞。

 

    而不久前的9月2日，在被譽(yù)為今年廣州最大規(guī)模的賣(mài)地會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，9分鐘內(nèi)總面積約18萬(wàn)平方米的9塊地迅速被售出，9幅地塊中8塊均以底價(jià)成交。而截至今年上半年，廣州成交的13宗商業(yè)用地及8宗住宅用地幾乎都以底價(jià)拍出。

 

    宏觀調(diào)控的大背景下，樓市趨于平穩(wěn)，與此直接掛鉤的地價(jià)有所波動(dòng)并不為奇。據(jù)中原地產(chǎn)近期數(shù)據(jù)顯示：近期，龍湖、保利、富力等開(kāi)發(fā)商在今年以來(lái)均在積極拿地，截至今年7月，仍有4家標(biāo)桿房企逆市拿地，總金額超過(guò)100億元。

 

    隨著近期國(guó)土部新增22個(gè)國(guó)務(wù)院上收城市建設(shè)用地審批權(quán)城市名單，地根再度收緊，地產(chǎn)調(diào)控力度繼續(xù)加大。萬(wàn)唐置業(yè)總經(jīng)理周斌表示：個(gè)人預(yù)測(cè)，今年年底到明年上半年，將是土地市場(chǎng)抄底的好時(shí)機(jī)。

 

    底價(jià)出現(xiàn)

 

    “之所以出現(xiàn)大量底價(jià)成交，原因有三：一是，最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格都相對(duì)比較低，樓價(jià)和地價(jià)是相互作用的；二是，目前大部分開(kāi)發(fā)商的資金都相對(duì)比較緊張，所以就沒(méi)有那么容易去買(mǎi)一些大型的地塊；三是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于接下來(lái)的樓市判斷，都認(rèn)為今年和明年總體市場(chǎng)有穩(wěn)中略降的可能。這就是目前底價(jià)成交和沒(méi)有太多溢價(jià)出現(xiàn)的原因。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

 

    權(quán)威部門(mén)發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一、二線發(fā)達(dá)城市，北京降幅則高達(dá)48.32%。

 

    8月，全國(guó)133個(gè)城市，平均樓面地價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降了6%，其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降了9%，而平均溢價(jià)率持續(xù)維持在8%的低水平，較7月減少了5個(gè)百分點(diǎn)。

 

    在此情況下，8月份，全國(guó)133個(gè)城市單位住宅類(lèi)用地成交量達(dá)到最低，成交面積為2018萬(wàn)平方米，同比減少14%，且多個(gè)地區(qū)地塊出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。“底價(jià)總比流拍好”，合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者戲稱。

 

    房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”期間，全國(guó)土地市場(chǎng)也似乎邁向了底價(jià)時(shí)代：8月31日，上海出讓4宗地塊，均以底價(jià)成交，金額僅為20億元。

 

    對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“房地產(chǎn)底價(jià)時(shí)代的決定性因素在于市場(chǎng)的供求平衡，以當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，土地出讓金總額雖然下降，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低房?jī)r(jià)時(shí)代還并沒(méi)有到來(lái)，供求很難平衡，現(xiàn)在只是暫時(shí)被抑制。”

 

    招商去年購(gòu)地13億今年108億

 

    2011年8月26日，曾在2006年樓市熊市中拿下抄底良機(jī)的香港恒隆地產(chǎn)再次出征內(nèi)地，斥資40億元打造當(dāng)?shù)睾懵V場(chǎng)。其董事長(zhǎng)陳啟宗曾表示：恒隆目前拿地的價(jià)格只占投資成本的18%，而在過(guò)去，商業(yè)地產(chǎn)的土地成本一般會(huì)占1/3，甚至達(dá)到40%-50%。

 

    對(duì)此，市場(chǎng)傳出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，種種跡象表明，到該抄底的時(shí)候了。”對(duì)此，黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“目前抄底的可能性是越來(lái)越大了，如果樓市走勢(shì)還是持續(xù)走低或者平穩(wěn)，那么土地底價(jià)有可能將會(huì)形成。”

 

    “抄底的機(jī)遇正在形成，當(dāng)前部分城市由于限購(gòu)，導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇離場(chǎng)，部分土地出讓金溢價(jià)繼續(xù)降低，但我國(guó)城市化過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)依舊沒(méi)有改變，形成"抄底"現(xiàn)象。”韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

 

    據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：1-8月，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)供應(yīng)量均超過(guò)100萬(wàn)平方米，深圳、廣州、南京、上海、重慶五地住宅用地累計(jì)供應(yīng)量均超過(guò)去年同期。此前，萬(wàn)科董秘譚華杰曾表示：萬(wàn)科之所以謹(jǐn)慎拿地，是因?yàn)樯习肽甑耐恋爻鲎尩變r(jià)還在高位。萬(wàn)科總裁郁亮則稱：“我們認(rèn)為下半年市場(chǎng)機(jī)會(huì)將更好一些。”在今年7月以前，萬(wàn)科顆粒無(wú)收。而在近期，卻接連拿下三塊地。

 

    “萬(wàn)科的這個(gè)理論是準(zhǔn)確的，現(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商的資金還是相對(duì)比較緊缺，在這種情況下，拿地競(jìng)爭(zhēng)小一些，開(kāi)發(fā)商還能相對(duì)拿到一些比較便宜的地塊。”黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

 

    與此同時(shí)，其他房地產(chǎn)大鱷也并未因?yàn)檎{(diào)控而放慢自己的擴(kuò)張，據(jù)中原地產(chǎn)近期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：近期，萬(wàn)科、保利、富力分別以3.24億元、6761萬(wàn)元及2.08億元在北京、沈陽(yáng)和海南競(jìng)得相關(guān)地塊，而在9月1日的北京土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，除萬(wàn)科外，還有其余3家上市企業(yè)，最為引人注目的則為招商地產(chǎn)，去年購(gòu)地金額僅為13億元，今年的購(gòu)地金額已高達(dá)108億元。

 

    底價(jià)不低

 

    9月18日，當(dāng)萬(wàn)科以底價(jià)在廣州房博會(huì)中拿下白云新城住宅用地后，底價(jià)是否觸及底部，卻也成為業(yè)內(nèi)探討的內(nèi)容之一。

 

    據(jù)悉，萬(wàn)科此舉拿下的土地面積為24052平方米，建筑面積達(dá)93803平方米，掛牌起始價(jià)為12.697億元，折合樓面地價(jià)為1.35萬(wàn)元/平方米，堪稱歷來(lái)底價(jià)最高的地塊。

 

    對(duì)此，合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者表示：“底價(jià)不低，還比以前高多了，那塊地周邊的房?jī)r(jià)目前才2萬(wàn)多元/平方米，就已經(jīng)是1.35萬(wàn)元/平方米的底價(jià)了。政府提高了底價(jià)，起拍價(jià)很高了，現(xiàn)在的底價(jià)已經(jīng)基本等于當(dāng)初的成交價(jià)格。”

 

    今年年初，綠地于嘉定區(qū)以3.13億元取得土地，成交樓板價(jià)僅為4533元/平方米，有人士認(rèn)為，此起拍樓板價(jià)已較半年前的成交樓板價(jià)高出了15%左右。同時(shí)近期內(nèi)浙江嘉興出讓的兩塊底價(jià)土地起始樓板價(jià)分別為4890元/平方米及4932元/平方米，而最終成交樓板價(jià)格將只比底價(jià)高出5元/平方米。

 

    9月5日，蘇州13宗地塊進(jìn)行了公開(kāi)拍賣(mài)，其中8宗地塊均因只有一家參與競(jìng)拍而底價(jià)成交，總土地面積約為60.46萬(wàn)平方米，成交總額為12.5058億元。而當(dāng)?shù)刂闃I(yè)內(nèi)人士則對(duì)媒體表示：“這個(gè)價(jià)格并不便宜。”

 

    “土地價(jià)格底部有可能會(huì)形成，但這個(gè)底部要打引號(hào)的，因?yàn)槿鐝V州的很多土地采取的都是勾地制，這是不會(huì)公布價(jià)格的，它只是開(kāi)發(fā)商和政府談的結(jié)果，所以這個(gè)"底"到底是多少，現(xiàn)在沒(méi)人能判斷，現(xiàn)在還不能說(shuō)完全是底價(jià)，有些項(xiàng)目只是談的結(jié)果，并不一定是底價(jià)，但是底部在年底出現(xiàn)。”黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。