9月22日，“存量房買賣合同糾紛”法律研討會(huì)在北京市朝陽(yáng)法院召開(kāi)，與會(huì)專家就存量房買賣合同糾紛問(wèn)題展開(kāi)討論。

 

    都是房?jī)r(jià)波動(dòng)惹的禍

 

    朝陽(yáng)法院法官蘭楠表示，2008年9月至2011年8月的三年間，北京市存量房?jī)r(jià)格大致經(jīng)歷了延續(xù)下降、快速上升、反轉(zhuǎn)下降、小幅振蕩的四個(gè)階段，主要的存量房買賣合同糾紛有三種類型：

 

    第一是與房?jī)r(jià)波動(dòng)因素相關(guān)的案件。

 

    據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)，朝陽(yáng)法院三年來(lái)受理的近半數(shù)存量房買賣合同糾紛均與房?jī)r(jià)波動(dòng)密切相關(guān)。房屋價(jià)格上升階段，賣房人傾向于將房屋以更高的價(jià)格出售；房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買房人為了降低購(gòu)房成本，往往怠于履行合同，從而引發(fā)糾紛。

 

    第二是與宏觀調(diào)控因素相關(guān)的案件。

 

    為抑制房屋價(jià)格過(guò)快上漲，政府出臺(tái)一系列政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，如差別性房貸政策、執(zhí)行限購(gòu)措施、運(yùn)用稅收手段，這些調(diào)控措施也會(huì)導(dǎo)致一些購(gòu)房人失去購(gòu)房資格或者難以辦理購(gòu)房貸款，從而引發(fā)糾紛。

 

    第三是與中介服務(wù)不規(guī)范相關(guān)的案件。

 

    部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)不精或者為了促成房屋買賣，賺取中介費(fèi)，沒(méi)有合理履行居間服務(wù)義務(wù)，疏于核查關(guān)鍵信息真實(shí)性和完整性，為雙方存量房屋買賣的履行留下隱患，從而引發(fā)大量房屋買賣合同糾紛之訴。

 

    蘭楠指出，這三種存量房買賣合同案件有以下特點(diǎn)：

 

    第一是房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度直接影響糾紛數(shù)量，且影響具有滯后性。在房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)階段，存量房買賣合同案件數(shù)量相對(duì)較少；在房?jī)r(jià)迅速上升和下降的階段，該類案件數(shù)量相對(duì)較多。

 

    第二是買賣雙方訴訟地位隨房?jī)r(jià)漲跌呈現(xiàn)規(guī)律性轉(zhuǎn)化。房?jī)r(jià)上升階段，賣方人存在違約的心理動(dòng)因，違約比例大幅升高，買房人作為原告起訴要求繼續(xù)履行合同或賠償損失的居多，賣房人尋找客觀原因主動(dòng)起訴要求確認(rèn)合同效力的占少數(shù)；房屋價(jià)格大幅下降階段，則買房人尋找各種理由違約，賣房人作為原告起訴的比例較高。

 

    存量房糾紛的成因

 

    朝陽(yáng)法院法官分析認(rèn)為，存量房買賣合同案件的成因有三個(gè)方面：

 

    第一，房屋價(jià)格的大幅波動(dòng)是糾紛產(chǎn)生的外部背景。

 

    房屋價(jià)格的大幅波動(dòng)，使得買賣一方可能通過(guò)違約行為從市場(chǎng)中獲得更大的收益，當(dāng)這種收益足以彌補(bǔ)法律對(duì)違約行為的規(guī)制成本時(shí)(包括但不限于雙倍返還定金和賠償違約金等成本)，該方當(dāng)事人往往選擇違約以獲取更大收益。

 

    第二，誠(chéng)信缺失、當(dāng)事人逐利心理是糾紛產(chǎn)生的內(nèi)部原因。

 

    在存量房屋市場(chǎng)劇烈波動(dòng)為買賣雙方提供逐利空間的背景下，買賣雙方不守誠(chéng)信，為了獲得利益，不惜以一房二賣、偽造證件和法律文書(shū)等方式欺詐或違約，致使該類糾紛頻頻發(fā)生，并導(dǎo)致守約方蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失。

 

    第三，中介機(jī)構(gòu)管理混亂助推逐利性違約。

 

    房屋中介機(jī)構(gòu)的故意或過(guò)失行為也助推了各種違約行為的發(fā)生，反映出整個(gè)行業(yè)誠(chéng)信觀念的缺失。在朝陽(yáng)法院受理的存量房屋買賣合同糾紛中，以房屋中介公司直接作為當(dāng)事人的糾紛占了8.8%。

 

    最大限度保護(hù)守約方的合法利益

 

    在存量房買賣合同糾紛中如何最大限度保護(hù)守約方的合法利益，成為人們關(guān)心的話題，也成為當(dāng)天研討的熱點(diǎn)。

 

    北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，權(quán)屬登記部門遇有當(dāng)事人提出權(quán)屬變更時(shí)，應(yīng)該先向法院詢問(wèn)有沒(méi)有相關(guān)訴訟；還應(yīng)該對(duì)惡意侵害他人權(quán)益的行為加強(qiáng)懲處，特別是房產(chǎn)價(jià)格變化太大；更重要是在立法層面做，把司法審判的案例提供出來(lái)，在制度設(shè)計(jì)上做一些前瞻性的約束。

 

    朝陽(yáng)法院民一庭庭長(zhǎng)陳曉東指出，為了妥善處理好房屋買賣案件，保護(hù)誠(chéng)信交易，該院主要采取了四項(xiàng)措施加以規(guī)范：

 

    一是對(duì)買受人要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件，法官會(huì)向買受人提示可以采取訴訟保全措施，以防出賣人在訴訟中惡意處分房屋。法院一旦采取保全措施，房屋就有可能在判決后得以順利的執(zhí)行。

 

    二是對(duì)于事實(shí)比較清楚、法律關(guān)系較為明確的案件，會(huì)適當(dāng)降低對(duì)買受人申請(qǐng)保全的擔(dān)保要求。適當(dāng)降低保證，最低可以降低到被保全財(cái)產(chǎn)的20%，提供現(xiàn)金擔(dān)保就可以了，這也是為了保障判決順利執(zhí)行的一個(gè)舉措。

 

    三是對(duì)于當(dāng)事人僅提出繼續(xù)履行合同、而未明確履行內(nèi)容的案件，法官會(huì)讓當(dāng)事人對(duì)履行內(nèi)容予以明確，以減少判決執(zhí)行障礙，例如交付房屋、辦理解除抵押手續(xù)、辦理過(guò)戶手續(xù)等。

 

    四是在案件尚未審理、執(zhí)行結(jié)束前，法官可以責(zé)令當(dāng)事人保管涉訴房屋，不得實(shí)施轉(zhuǎn)移、變賣等處分行為；并告知擅自處分行為要承擔(dān)的法律責(zé)任。這條是根據(jù)民訴法第102條第一款第三項(xiàng)制定的，該條款規(guī)定對(duì)當(dāng)事人有可能轉(zhuǎn)移變賣涉訴財(cái)產(chǎn)的，法院可以清點(diǎn)并責(zé)令當(dāng)事人保管，這是一條準(zhǔn)保全措施，把這條寫(xiě)進(jìn)去是發(fā)揮司法能動(dòng)性，對(duì)權(quán)利義務(wù)關(guān)系特別明確不采取措施有可能涉訴財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，判決難以執(zhí)行，而當(dāng)事人確實(shí)在法院降低擔(dān)保要求的情況下提不出擔(dān)保的情況。這種情況法院可以責(zé)令保管房屋當(dāng)事人保管房屋，不得在判決、執(zhí)行前處分這個(gè)房屋。