9月27日，標(biāo)普發(fā)表中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)試報(bào)告稱，未來6個(gè)月至1年內(nèi)，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性造成壓力，大多數(shù)標(biāo)普評(píng)級(jí)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)（在港上市），均能抵抗明年銷量下降10%帶來的壓力，但如果2012年銷售比2011年下降30%，很多開發(fā)商可能難以承受，超過一半會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性問題。

 

    目前，標(biāo)普共對(duì)29家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)級(jí)，大部分房企的評(píng)級(jí)為等于或低于BB+級(jí)別的“投機(jī)”級(jí)。

 

    “今年銷量仍將

 

    增長(zhǎng)逾兩成”

 

    在這份名為《壓力測(cè)試顯示若銷售重挫，可能嚴(yán)重打擊許多獲評(píng)級(jí)中國(guó)開發(fā)商的流動(dòng)性狀況》的行業(yè)報(bào)告中，標(biāo)普分析師寫道，“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商最壞的時(shí)候還沒有結(jié)束。”

 

    該報(bào)告還提到，隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發(fā)商降價(jià)或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價(jià)高昂。

 

    Mirae Asset Research根據(jù)其追蹤的公司情況估算得出，今年上半年，香港上市的內(nèi)地開發(fā)商平均利息成本同比上升64%。

 

    今年迄今，內(nèi)地開發(fā)商共發(fā)行海外債券近90億美元，獲得海外貸款23.9億美元，幾乎全部在上半年進(jìn)行。與此同時(shí)，海外融資成本已經(jīng)攀升，一家中等規(guī)模開發(fā)商三年期貸款的所有資金成本目前通常高達(dá)600個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)高于今年初的400個(gè)基點(diǎn)。

 

    即便如此，標(biāo)普指出，受信用風(fēng)險(xiǎn)升溫和全球資本市場(chǎng)大幅波動(dòng)的影響，開發(fā)商可能再難通過離岸債券市場(chǎng)等融資渠道獲得資金。

 

    標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓稱，物業(yè)銷售下降和國(guó)內(nèi)外信貸狀況緊縮，是推動(dòng)流動(dòng)性壓力上升的主要因素，“我們認(rèn)為，存在較大再融資風(fēng)險(xiǎn)的小型、細(xì)分市場(chǎng)開發(fā)商，2012年面臨困境的風(fēng)險(xiǎn)更大。”

 

    此次標(biāo)普的流動(dòng)性壓力測(cè)試共分為兩種情況，第一種情況是今年下半年銷量與標(biāo)普預(yù)測(cè)持平，2012年銷量同比下降10%；第二種情況是，2011年下半年銷量下降20%，2012年下降30%。標(biāo)普將中國(guó)開發(fā)商分為三組，分別是流動(dòng)性“足夠”、“不足”和“疲軟”。

 

    根據(jù)標(biāo)普的定義，流動(dòng)性“疲軟”是指在市場(chǎng)環(huán)境較差的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的還款能力將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

 

    值得一提的是，對(duì)于上市房企今年的銷售表現(xiàn)，標(biāo)普仍較為看好。

 

    標(biāo)普預(yù)測(cè)，今年開發(fā)商的合同銷售同比將增長(zhǎng)25%～30%，并預(yù)測(cè)2012年銷售不會(huì)大幅下滑，部分原因是過去兩年開發(fā)商加大投資從而大大增加了可銷售庫存。

 

    盡管符蓓稱，2012年銷量下降30%的可能性不大，但“我們的敏感性分析表明，這一銷售下降幅度，可能令包括數(shù)家大型獲評(píng)級(jí)開發(fā)商在內(nèi)的很多開發(fā)商，感受到嚴(yán)峻的流動(dòng)性壓力”。

 

    標(biāo)普稱，一線城市如北京和上海的高端物業(yè)開發(fā)商受到的沖擊最大，因?yàn)楦叨说禺a(chǎn)的購買者，恰恰是受限購政策限制的人群。

 

    “大房企仍有騰挪空間”

 

    在前述分析報(bào)告中，標(biāo)普稱，在目前情況下，只有3家獲評(píng)房企的流動(dòng)性為“疲軟”，分別是沿海家園（1124.HK）、上海證大（0755.HK）和上置集團(tuán)（1207.HK）。

 

    不過，當(dāng)銷量下降10%時(shí)，流動(dòng)性“疲軟”的公司將增長(zhǎng)至6家。除上述3家外，還包括合生創(chuàng)展（0754.HK）、綠城中國(guó)（3900.HK）和盛高置地（0337.HK）。而當(dāng)銷量跌幅達(dá)到30%時(shí)，超過一半的開發(fā)商（16家）的流動(dòng)性將出現(xiàn)“疲軟”。

 

    標(biāo)普在報(bào)告中指出，當(dāng)銷量出現(xiàn)下降時(shí)，大多數(shù)評(píng)級(jí)為“BB-”或以下的開發(fā)商變得“易受傷”，因?yàn)槠湓偃谫Y能力比較弱，有些上市歷史較短的公司其財(cái)政管理水平也未經(jīng)考驗(yàn)。上述提及的房地產(chǎn)企業(yè)，是標(biāo)普認(rèn)為面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)最大的6家。

 

    但標(biāo)普也指出，在銷量下降時(shí)，合景泰富（1813.HK）和花樣年控股（1777.HK）的流動(dòng)性比其他“BB-”及以下的同類開發(fā)商更有彈性，“這些歸功于他們有限的土地溢價(jià)，短期債務(wù)以及健康的現(xiàn)金流水平。”

 

    報(bào)告稱，評(píng)級(jí)為“BB”以及更高的開發(fā)商，將有能力吸收銷量下降帶來的壓力。“大部分開發(fā)商通過各種融資渠道提前儲(chǔ)備了一定流動(dòng)性。”不過，包括華潤(rùn)置地（1124.HK）和世茂控股（0813.HK）在內(nèi)的多家開發(fā)商依然會(huì)對(duì)銷量下降比較敏感，因?yàn)槠漭^高的土地溢價(jià)、短期債務(wù)到期以及基建成本。“但我們依然認(rèn)為這些開發(fā)商的流動(dòng)性高于平均水平，并且與銀行關(guān)系較好。”

 

    標(biāo)普稱，一些開發(fā)商的到期債務(wù)與土地款項(xiàng)總和，超過或接近標(biāo)普假設(shè)的2012年銷量下跌10%時(shí)所獲得合同銷量。根據(jù)標(biāo)普的統(tǒng)計(jì)，沿海家園的上述比例在29家房地產(chǎn)企業(yè)中最為突出，將近130%，方興地產(chǎn)（0817.HK）以105%位列第二，合生創(chuàng)展和上海證大接近100%。

 

    房地產(chǎn)行業(yè)整合在即

 

    開發(fā)商面臨的流動(dòng)性壓力，不僅來自于市場(chǎng)面。

 

    瑞銀證券26日發(fā)布的一份報(bào)告稱，對(duì)信托貸款更嚴(yán)格的監(jiān)管將進(jìn)一步增加開發(fā)商的融資壓力，一些資產(chǎn)負(fù)債表過度擴(kuò)張的中小開發(fā)商可能走向破產(chǎn)。

 

    此前的9月21日，綠城中國(guó)母公司綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，被指遭銀監(jiān)會(huì)“清查”。該消息未獲綠城方面證實(shí)。標(biāo)普分析師昨日也表示，綠城信托所占比例不大，即使未來不能償還，也不會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。目前綠城集團(tuán)尚在運(yùn)行中的信托計(jì)劃有14款，公布募集規(guī)模累積約85億元。

 

    但房地產(chǎn)信托遭遇收緊，確是不爭(zhēng)的事實(shí)。市場(chǎng)低迷和政策收緊的綜合影響，不容小覷。

 

    標(biāo)普在報(bào)告中警告，如果市場(chǎng)變得像2008年一樣糟糕，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來6至12個(gè)月內(nèi)可能面臨萎縮。

 

    “（中國(guó)房地產(chǎn)商的）現(xiàn)金頭寸還可支撐六個(gè)月。倘若情況更加惡化，他們將削減施工量，之后會(huì)降價(jià)。”德意志銀行亞洲信貸研究主管Jacphanie Cheung說。

 

    關(guān)于明年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，符蓓昨日在電話會(huì)議上稱，目前沒有改變6月份時(shí)所作明年內(nèi)地房?jī)r(jià)下跌10%的預(yù)測(cè)。

 

    標(biāo)普稱，如果銷售額在2012年下降30%，意味著銷售狀況將回到2010年的水平。與2010年不同的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿比率明顯要高。

 

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，124家在滬深兩市上市的房企中報(bào)顯示，大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。但是如果隨著資產(chǎn)負(fù)債率的攀升，開發(fā)商不得不降價(jià)，存貨就會(huì)縮水，房地產(chǎn)業(yè)便會(huì)資不抵債。

 

    標(biāo)普認(rèn)為，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整合的速度可能會(huì)加快，實(shí)力較弱的開發(fā)商會(huì)被淘汰。

 

    瑞銀集團(tuán)中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也認(rèn)為，由于開發(fā)商將面臨持續(xù)的流動(dòng)性緊縮和疲弱的銷售數(shù)據(jù)，越來越多的公司可能會(huì)愿意通過降價(jià)來減少庫存、參加保障性住房建設(shè)，在某些情況下，小型開發(fā)商將不得不把土地或項(xiàng)目折價(jià)出售給具有流動(dòng)性的公司，或走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)類似于2004-2005年的整合。

 

    并購或緊盯土地資源

 

    資金實(shí)力雄厚的大型房企，或?qū)⒂瓉頂U(kuò)張機(jī)遇。

 

    某不愿具名的開發(fā)商昨日分析，隨著下半年銀行開發(fā)貸款額度從緊，開發(fā)商的資金壓力將更大。如果銷售依然低迷，不排除一些企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)。屆時(shí)，市場(chǎng)上不少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)被并購的可能。其個(gè)人認(rèn)為，接盤者主要以央企居多。

 

    前述開發(fā)商進(jìn)一步說，相比普通房地產(chǎn)企業(yè)，央企的資金優(yōu)勢(shì)十分明顯。而中小型企業(yè)，為了不被并購，最大的可能性就是控制負(fù)債率，擴(kuò)大融資可能，比如上市等，內(nèi)地走不通，可以赴港上市。

 

    全國(guó)布局的大型房企綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日也稱，下半年并購的機(jī)會(huì)會(huì)增多。不過，該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，即使考慮并購，也是以土地為載體的項(xiàng)目公司，以獲取土地資源為目的。并購整體公司的可能性不大，因?yàn)檎f實(shí)話，房地產(chǎn)企業(yè)大多自顧不暇。

 

    嘉華（中國(guó)）投資有限公司副董事谷文勝說，房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)導(dǎo)致不少中小企業(yè)開始出逃，目前已經(jīng)有不少企業(yè)開始出售一些項(xiàng)目公司（轉(zhuǎn)移土地資源），在二級(jí)市場(chǎng)的地塊機(jī)遇明顯增多。只是目前，企業(yè)出售地塊，主要覺得資金占用量大，風(fēng)險(xiǎn)高，并不是看跌。因此二級(jí)市場(chǎng)的一些項(xiàng)目公司，大多要價(jià)偏高。如果調(diào)控再趨緊，相信這部分拋售物業(yè)的價(jià)格會(huì)有松動(dòng)，這也的確可以為企業(yè)帶來一些機(jī)遇。