全球最大私募股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)近期出售上海的一棟商業(yè)樓宇，引起各界關(guān)注。

 

    不久，新華社發(fā)文認(rèn)為，在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已近在眼前。

 

    自2010年9月29日出臺(tái)以來(lái)，“限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問(wèn)責(zé)”等“新國(guó)五條”在樓市中的調(diào)控作用愈加明顯，在過(guò)去的一年時(shí)間里，高漲的房?jī)r(jià)勢(shì)頭被遏制、樓盤(pán)銷(xiāo)售劇減、外資撤離房市，這是否意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)呢？

 

    調(diào)控作用明顯

 

    一年來(lái)，在“限購(gòu)令”影響下， 樓市需求逐漸減少，而限購(gòu)城市還是繼續(xù)增加。

 

    2011年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線(xiàn)城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

 

    8月25日，浙江省臺(tái)州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確提出樓市限購(gòu)措施，成了二三線(xiàn)城市限購(gòu)“首令”，該限購(gòu)令將于9月1日起實(shí)施。

 

    隨后，9月9日，浙江省衢州市出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”。至此，浙江省11個(gè)地級(jí)市中已有杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、臺(tái)州、衢州等8個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)。

 

    東興證券房地產(chǎn)研究員鄭閔鋼認(rèn)為，衢州城市規(guī)模小，限購(gòu)給上市公司的銷(xiāo)售帶來(lái)的影響很小。另外從限購(gòu)的內(nèi)容看，限購(gòu)只針對(duì)外地購(gòu)房者，對(duì)本地人限購(gòu)的條件更為寬松。“我們認(rèn)為二三線(xiàn)城市限購(gòu)對(duì)商品房銷(xiāo)售的影響遠(yuǎn)低于首批出臺(tái)限購(gòu)城市的影響，限購(gòu)擴(kuò)大對(duì)商品房全年度銷(xiāo)售的影響不會(huì)超過(guò)5%。這些城市房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入相對(duì)較少，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響有限。”

 

    但是，限購(gòu)還是實(shí)實(shí)在在影響了臺(tái)州的樓市。

 

    最新數(shù)據(jù)顯示，9月份臺(tái)州商品房開(kāi)發(fā)用地成交4宗，總面積9.0031公頃，成交面積3.16057億元。其中，用作商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的有1宗，地塊面積5.0832公頃，成交金額8001萬(wàn)元。而在同月份，臺(tái)州出讓的商品房開(kāi)發(fā)用地有8宗，面積19.3573萬(wàn)平方米。這樣算來(lái)，臺(tái)州9月份的土地成交率為50%，有一半流拍。

 

    “土地成交的一半流拍 ，也間接反映了地產(chǎn)商拿地的謹(jǐn)慎。”上海一位基金經(jīng)理認(rèn)為，這種謹(jǐn)慎有兩個(gè)原因，一是地產(chǎn)商本身資金鏈就緊張，不會(huì)貿(mào)然出手；二是對(duì)于樓市未來(lái)的調(diào)控心有余悸，“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否到來(lái)，暫時(shí)很難說(shuō)，但是目前地產(chǎn)商很多都有庫(kù)存沒(méi)有賣(mài)掉，這也導(dǎo)致他們不會(huì)繼續(xù)拿地。”

 

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)已經(jīng)被遏制。一些城市的房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)減小，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市范圍在繼續(xù)擴(kuò)大。從區(qū)域來(lái)看，中西部、環(huán)渤海重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯縮?。灰痪€(xiàn)城市、珠三角重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已經(jīng)縮小到零；長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)下降。

 

盡管有部分城市利用限價(jià)來(lái)避開(kāi)限購(gòu)，但是上述基金經(jīng)理告訴記者，嚴(yán)格的“限購(gòu)令”會(huì)壓制市場(chǎng)需求，導(dǎo)致樓市成交量萎縮，進(jìn)而影響土地市場(chǎng)，地方政府的土地出讓金和房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收會(huì)大幅下滑，“個(gè)人還是支持限購(gòu)的，這個(gè)作用要明顯好于限價(jià)。”

 

    上市房企庫(kù)存增加

 

    目前大城市總體房?jī)r(jià)處于僵持狀態(tài)，廣發(fā)證券首席分析師趙強(qiáng)了解的情況顯示，部分城市如北京、杭州等外圍市場(chǎng)出現(xiàn)松動(dòng)。“開(kāi)發(fā)商采取的促銷(xiāo)策略，以及政府對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的控制使得主要城市住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)趨緩、降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。”但是值得注意的是，地產(chǎn)商庫(kù)存開(kāi)始逐步增加。

 

    今年1-8月份我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求比率達(dá)到了2004年以來(lái)的最高值，其中以東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的三線(xiàn)城市尤為突出，三四線(xiàn)城市泡沫明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)量創(chuàng)下新高。

 

    渤海證券研究員齊艷莉認(rèn)為此次房地產(chǎn)調(diào)控政策將比以往更為強(qiáng)烈，限貸令和二三線(xiàn)城市限購(gòu)令的力度將不會(huì)放松，政策的持續(xù)性將有待與市場(chǎng)高庫(kù)存量的進(jìn)一步消化，泡沫的擠壓，房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)越發(fā)明顯。

 

    據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，A股上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82％。其中最受人關(guān)注的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長(zhǎng) 53.65％、48.48％、33.57％、34.56％。

 

    同時(shí)，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)環(huán)比較大幅度增長(zhǎng)，今年一季度“萬(wàn)保金招”存貨分別為1508.52億元、1270.61億元、522.45億元、407.79億元，二季度分別環(huán)比增長(zhǎng)13.60％、9.60％、15.97％、9.05％。

 

    從實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看，截至8月末，廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)的11大重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到73萬(wàn)套，環(huán)比上漲8.9%，同比增長(zhǎng)57.1%。從目前存貨的絕對(duì)量來(lái)看，離2008年的最高點(diǎn)還有差距。例如北京，2008年最高時(shí)存貨有15萬(wàn)套，目前是11萬(wàn)套，相差28%。深圳最高時(shí)有6萬(wàn)多套，目前只有3萬(wàn)套，相差一半。反倒是一些中小城市，存貨更接近2008年。例如惠州，離2008年高點(diǎn)差15%。盡管較2008年高點(diǎn)仍有差距，但是存貨的趨勢(shì)快速向上的。

 

    更危險(xiǎn)的是，根據(jù)天相投顧的數(shù)據(jù)顯示，上市房企2010年年末籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增速為108.8%，而2011年半年報(bào)該數(shù)據(jù)已降至-39.3%，表明近期房地產(chǎn)公司資金鏈有斷裂危險(xiǎn)。

 

    目前，房地產(chǎn)融資相關(guān)政策正在逐步收緊，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~增速降至低點(diǎn)，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~增速在明顯增大，同時(shí)，貨幣資金存量并無(wú)明顯增長(zhǎng)?？傮w來(lái)看，上市房企目前的資金情況接近于2009年中期的水平，資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

 

    拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)

 

    時(shí)至9月中旬，除了臺(tái)州、衢州兩個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令外，僅廊坊、煙臺(tái)、韶關(guān)以及丹東四個(gè)城市出臺(tái)“限價(jià)令”。

 

    記者翻看了臺(tái)州、衢州兩個(gè)城市的限購(gòu)令，其限購(gòu)范圍都僅限于市區(qū)，對(duì)于本地居民，其限制購(gòu)買(mǎi)的分別是第三以及第四套以上的房屋；對(duì)于外地人則是禁止購(gòu)買(mǎi)第二套及以上的房屋。

 

    東莞證券研究員黃凡認(rèn)為住建部提出的新增限購(gòu)城市“五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)”中，除了第二項(xiàng)能明確界定外，其余各項(xiàng)都沒(méi)有明確的量度標(biāo)準(zhǔn)，這就給各地方更多的回旋余地。同時(shí)，住建部提出的也只是“建議”而非“規(guī)定”，這也顯示出政府對(duì)新一輪地產(chǎn)調(diào)控的決心沒(méi)有以往來(lái)得堅(jiān)定。

 

    也許，這就給了地方政府和中央博弈的空間和機(jī)會(huì)。

 

    “行業(yè)調(diào)控和流動(dòng)性緊張是目前樓市銷(xiāo)售不利的兩方面原因，而流動(dòng)性緊張是更全局性的因素。”南京一家地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人昨日告訴記者，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)正在加強(qiáng)，在達(dá)到價(jià)格底線(xiàn)之前，成交量會(huì)受到不利影響。“但是，這個(gè)價(jià)格底線(xiàn)應(yīng)是市場(chǎng)參與各方博弈的結(jié)果，包括中央和地方政府。”

 

    從政策面角度來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)仍然是趨緊的。

從地方政府的層面看，趙強(qiáng)認(rèn)為與中央的博弈還在繼續(xù)。“未來(lái)可能仍然會(huì)有一些二三線(xiàn)城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令。這將對(duì)市場(chǎng)形成不定期的沖擊。“在‘穩(wěn)定物價(jià)’仍然是國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的首要任務(wù)的背景下，地方政府政策放松的訴求還不足以成氣候。除非外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生急劇惡化，否則短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策‘維持緊縮’的主基調(diào)很難松動(dòng)。”

 

    但是，黃凡認(rèn)為限購(gòu)或許已經(jīng)走到盡頭，“限購(gòu)調(diào)控的邊際效用實(shí)際上正逐步下降。”

 

    在黃凡看來(lái)，一方面，小城市地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度要比一二線(xiàn)城市大得多，而其房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)的影響力則相對(duì)有限。同時(shí)由于三四線(xiàn)城市，在規(guī)模、環(huán)境、醫(yī)療、教育等方面都沒(méi)有一二線(xiàn)城市有優(yōu)勢(shì)，其房?jī)r(jià)的上漲潛力以及需求量也較大城市為低，因此當(dāng)?shù)爻捶糠諊](méi)有重點(diǎn)城市熾熱。

 

    前期政策疊加對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)的實(shí)際影響，9、10月應(yīng)該是最好的觀(guān)察窗口，“國(guó)慶黃金周”已過(guò)，地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷現(xiàn)狀成為事實(shí)。

 

    “金九銀十不再，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將現(xiàn)。”因此，趙強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整將是大概率事件，“樓市的趨勢(shì)仍然是向下的。”