中國被譽為“全球私人財富增速最快國家”。自從房地產(chǎn)商品化以來，民間資本過度流入實體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房價上漲壓力過大。為此，官方收緊銀根、重典調(diào)控樓市。
業(yè)內(nèi)人士形容當下的房地產(chǎn)領(lǐng)域已“置身于刺骨的寒風(fēng)中”。隨著住宅投資日漸飽和，民間資本逐漸以“短期放貸-房地產(chǎn)投資”的模式，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)端。
房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等。
各地民資近年多途徑涌入房產(chǎn)
近幾年，房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。
日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》。該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，今后規(guī)模還將增長。
報告顯示，資本市場、房地產(chǎn)和資源類產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。而近幾年，由于房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看，有溫州的投機獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房儲蓄型等。
過去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運行，不會流到其他省份，資金運用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢。
而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進東拓”，形成了合作抱團購房炒房的投資機制。據(jù)悉，溫州人通過合作抱團購房的方式，形成了利益共享、風(fēng)險共擔(dān)、信息共用的合作機制。“親朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買多套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益。”報告稱，獨特的資金運作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。
溫州商會八成會員拋售一線城市住宅
在投資渠道有限、持續(xù)負利率的環(huán)境下，房地產(chǎn)仍是民間投資高度關(guān)注的領(lǐng)域。但民間資本投資房地產(chǎn)的一個趨勢是，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。
溫州總商會對4萬會員進行的2011年地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，八成會員表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
鄂爾多斯房管局統(tǒng)計報告稱，鄂爾多斯90.5%購房者是鄂爾多斯戶籍，9.5%購房者來自陜西；住宅市場目前已接近飽和，居民擁有二套房以上占70%，無房戶僅占百分之三點多。在住宅市場基本飽和、且受政策調(diào)控影響發(fā)展乏力的狀況下，“商辦市場”成為鄂爾多斯民間資金追捧的下一個熱點。
“如果說幾年前我們投了一二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到15%，調(diào)控后呢？年回報率絕不會超過5%！”擔(dān)任上述課題研究組長之一的高和投資董事長蘇鑫稱。他表示，原因在于沒有了投資杠桿，而房地產(chǎn)稅收又相應(yīng)提高。
以國外經(jīng)驗來看，普通住宅是沒有投資屬性的，美國普通住宅被視為“消費品”。如果扣除通脹因素影響，在百年時間內(nèi)，房價平均復(fù)合成長率僅為0.6%。
另外，民間資本投資房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的另一種趨勢是，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。住建部政策研究中心秦虹分析稱，房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端。而目前的投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等。
民間資本并未“撤軍”房地產(chǎn)市場
溫州民間資本一直被認為是國內(nèi)民資的“風(fēng)向標”。此前有報道稱，房地產(chǎn)調(diào)控之下，溫州民間資本大量退出房地產(chǎn)業(yè)。事實并非如此。
《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，由于中小民營企業(yè)很難通過一般金融渠道融資，由此催生了大量小額貸款公司、典當行、擔(dān)保公司、地下錢莊等民間金融機構(gòu)。
在溫州、鄂爾多斯、陜北等地，民間借貸市場異常發(fā)達。例如鄂爾多斯已經(jīng)達到全民放貸的地步，月利率高達2%-5%。通過民間借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產(chǎn)等高利潤行業(yè)，民間資本不斷被放大。
據(jù)中國人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問卷調(diào)查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲戶占24.5%，從調(diào)查開始以來首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲戶占比下滑至15.25%。據(jù)了解，2009年起，“房地產(chǎn)投資”一直居于首位，“民間借貸”則長期位居次席。今年以來持續(xù)的樓市調(diào)控及銀行銀根縮緊，令情況在第二季度開始起了變化。
民間資本真的在房地產(chǎn)最需要資金的時候選擇了“撤軍”？事實并非如此。隨著銀根收緊，民間資本轉(zhuǎn)為通過“短期放貸”填補地產(chǎn)商的資金缺口。
在樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重明顯加大。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長16.9%；2010年則提高為26705億元，增長48.8%；今年前五個月，自籌資金已經(jīng)達到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。
在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。迅速增加的自籌資金從何處而來，民間短期借貸就是一個最好的選擇。門檻低、手續(xù)方便、資金量大的特點，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更青睞于民間短期借貸。
中國人民銀行溫州市中心支行在7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場報告》中稱，溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，其中20%被用于房產(chǎn)投資或集資炒房。據(jù)統(tǒng)計，到2010年，溫州市百強企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)。
“溫州的民間資本并沒有大量退出房地產(chǎn)，一些投資客把手中的房產(chǎn)銷售掉一點，是因為自身的資金鏈比較緊張，并不是因為對房地產(chǎn)沒有信心。”溫州管理科學(xué)研究院院長、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文在接受記者采訪時說。
地產(chǎn)商急于尋求新融資渠道
盡管地產(chǎn)商直接從銀行融資的比重急劇下降，房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行資金的依賴度確有下降，但民間資本在填補資金缺口的過程中，仍離不開銀行這一環(huán)節(jié)。
央行最新報告分析了溫州民間借貸的資金來源，其中來自銀行信貸資金間接流入的資金占10%，其規(guī)模超過百億。
有學(xué)者稱，溫州民間資本十分注重變現(xiàn)能力，最樂于運用金融杠桿。例如，將已購買的物業(yè)通過銀行抵押取得貸款，融出資金進行短期放貸或直接用于地產(chǎn)開發(fā)，在獲取利潤后進行再投資，將“死錢”變成“活錢”，不斷放大投資能力。在這個過程中，土地抵押、項目開發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復(fù)利用銀行金融杠桿獲得銀行資金。
高和投資董事長蘇鑫表示，中國房地產(chǎn)中直接融資不足10%，80%以上資金來自銀行，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險很容易傳導(dǎo)到整個金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問題，就會牽扯整個社會經(jīng)濟。
銀根不斷緊縮，增加了房地產(chǎn)企業(yè)從信貸市場融資的難度。在這種情況下，地產(chǎn)商急于尋求新的融資渠道，彌補資金缺口。
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