單從數(shù)據(jù)上看,保障房開工率的完成似乎指日可待。昨日(10月10日),住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布數(shù)據(jù),截至9月底,全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造已開工986萬套,開工率達到98%。其中,北京、河北、山西、遼寧等15個省(自治區(qū)、直轄市)開工率超過100%。
北京中原地產(chǎn)對此表示,今年全國保障房的建設任務完成已成定局。但業(yè)界更關心的是,要實現(xiàn)按時竣工,保障房的后續(xù)資金如何保證到位?
半數(shù)省份完成開工任務
近幾個月來,1000萬套保障性安居工程的建設速度快得出人意料。自今年2月住建部與各地簽訂“軍令狀”之后,截至6月底,全國保障房建設開工率就達到56.6%。住建部副部長齊驥7月曾表示,今年11月底前,開工建設1000萬套保障性安居工程的目標任務有望全面實現(xiàn)。對于這一指標,業(yè)界也普遍認為,作為一項任務,按時完成保障房開工并不難。
相比商品房而言,保障房開工的門檻并不高。據(jù)悉,保障房項目投資的最低資本金比例為20%。即在完成各項審批的基礎上,只要項目建設資金的到位率達到20%,就可辦理保障房開工手續(xù)。
在這種情況下,地方政府的大量投資成為支撐開工的重要保證。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年前8月,全國房地產(chǎn)住宅投資達27118億元,同比增長36.4%。在樓市調(diào)控擠壓商品房投資的情況下,保障房投資被認為是其重要推動力。
按照官方數(shù)據(jù),截至7月底,遼寧和陜西兩地的保障房開工率就已超過100%,提前完成全年任務;而到9月底,提前完成任務的省份就達到15個,接近半數(shù)。
“注水論”質疑開工數(shù)據(jù)偏高
伴隨著數(shù)據(jù)的披露,外界質疑同樣不少?!睹咳战?jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),很多地方對“保障性安居工程”的統(tǒng)計口徑與住建部并不相同。
知情人士透露,不少地方在統(tǒng)計中將企業(yè)自建的公寓、回遷房、定向安置房都納入進來,無形中提高了上述數(shù)據(jù)。而根據(jù)住建部口徑,“保障性安居工程”應包括經(jīng)適房、兩限房、棚戶區(qū)改造、廉租房和公租房5類。
虛報數(shù)據(jù)的現(xiàn)象并不少見。此前有媒體報道稱,福建省三明市公布的保障房建設計劃中,有兩個公租房項目分別為禮品公司和環(huán)衛(wèi)公司的宿舍樓,共計126套房源。此外,該市限價商品房也全都屬于安置房性質。
上述知情人士還透露,一些地方在手續(xù)不全的情況下動工建設,邊建設邊申報,這也會造成保障房開工率“虛高”的假象。
一位不愿具名的土地專家向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,在資金缺口仍然較大、保障房建設收益率低的情況下,部分地區(qū)公布的超過100%的開工率值得懷疑。“由于企業(yè)承擔了大量的保障房建設任務,作為一種市場行為,在投資回報率偏低甚至為負的情況下,企業(yè)不可能完成自己的那一份任務。”
按照住建部估算,今年建設1000萬套保障房,共需資金規(guī)模接近1.4萬億元。其中各級政府部門需籌資5000多億元,其余8000多億元則由企業(yè)、購房者和社會機構籌措到位。
后續(xù)資金面臨考驗
在幾乎實現(xiàn)全部開工的情況下,保障房的竣工情況更加受人關注。按照住建部的要求,今年11月底必須確保1/3項目 “主體竣工”,年內(nèi)確保竣工項目400萬套。
但讓人不解的是,住建部每月公布開工率的同時,從未公布保障性安居工程的竣工數(shù),多數(shù)地方政府也未發(fā)布保障房竣工情況。
對此,上述土地專家直言不諱地指出,保障房竣工情況并不理想,其癥結仍在于資金困境。以遼寧省為例,截至8月31日,當?shù)乇U闲园簿庸こ绦陆?(含改建)項目開工32.26萬套,但項目竣工僅0.81萬套。
“十一”長假前,國務院發(fā)布《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》,強調(diào)增加政府投入,規(guī)范利用企業(yè)債券融資,并加大信貸支持。但對于提高保障房的投資收益,文件并沒有提出突破性的政策措施。
上述專家表示,保障房建設的起始資金容易到位,但建設過程中的資金很難保證,這將極大地影響保障房建設進度和質量。因此,在大量開工的前提下,未來保障房面臨的資金矛盾將更加突出。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,今年前三季度,北上廣深四大城市土地出讓金合計2066.48億元,同比去年下降8%。在樓市調(diào)控背景下,政府的土地收益也在下降。
這樣的矛盾或更多地體現(xiàn)在公租房領域。北京中原地產(chǎn)強調(diào),經(jīng)濟適用房及兩限房是部分產(chǎn)權銷售,可從出售收回投資;棚戶區(qū)改造可從土地置換及工礦企業(yè)收取投資。該機構稱,公租房投資回報總量需求最大,投資回報時間也最長,所以更需要政府投資及銀行扶持才能完成任
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