作為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的限購(gòu)政策，自從2010年9月啟動(dòng)以來(lái)，如今整整一周年。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房成交面積同比增長(zhǎng)12.9%，仍保持上升趨勢(shì)。
10月11日，在2011年中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果(華南)發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹就告誡開(kāi)發(fā)商,調(diào)控并未讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)趨勢(shì)性變化，不能對(duì)調(diào)控政策松動(dòng)有過(guò)高預(yù)期。
話音剛落，試圖為限購(gòu)政策松綁的佛山市便拋出放寬限購(gòu)的政策，但是在短短數(shù)小時(shí)后便不得不撤回。而不少開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果限購(gòu)政策延續(xù)不放松，房企壓力將會(huì)更大，甚至出現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)潮。
市場(chǎng)未出現(xiàn)趨勢(shì)性變化
目前，以限購(gòu)、限貸等政策為主的樓市調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年43個(gè)限購(gòu)城市住房銷售面積已有所下降，投資性需求正在減少，限購(gòu)對(duì)樓市的抑制作用明顯。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，在執(zhí)行限購(gòu)政策后，在限購(gòu)城市中有近6000億購(gòu)房資金被擠出市場(chǎng)。限購(gòu)政策讓土地市場(chǎng)也發(fā)生變化，今年1~9月，全國(guó)限購(gòu)城市住宅用地成交量同比下降20.6%，北上廣深等前十大限購(gòu)城市土地成交量下降60%。
限購(gòu)政策在執(zhí)行一年之后是否會(huì)有所調(diào)整？這是當(dāng)下業(yè)界普遍關(guān)心的問(wèn)題。秦虹認(rèn)為，上半年全國(guó)商品房成交面積同比仍保持了13%的增速，對(duì)房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)影響還不大。而上半年貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性依然充裕，貨幣政策保持偏緊的條件依然存在。
“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化還是以結(jié)構(gòu)性變化為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)像2008年一樣的趨勢(shì)性下跌。”秦虹表示，市場(chǎng)出現(xiàn)一致趨勢(shì)性變化時(shí)，政策才會(huì)有方向性調(diào)整，開(kāi)發(fā)商不要對(duì)房地產(chǎn)政策松動(dòng)有過(guò)高期望。盡管她一再?gòu)?qiáng)調(diào)是個(gè)人觀點(diǎn)，但這一系列表態(tài)，被解讀為國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控政策不會(huì)放松。
無(wú)獨(dú)有偶，10月11日，佛山市住建局在全國(guó)率先公開(kāi)發(fā)布放寬限購(gòu)，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注。最終，該放寬限購(gòu)政策在社會(huì)的高度關(guān)注下，短短數(shù)小時(shí)后被暫停執(zhí)行，胎死腹中。
對(duì)此，新浪樂(lè)居針對(duì)廣州、佛山限購(gòu)松動(dòng)的調(diào)查結(jié)果顯示，近65%網(wǎng)友認(rèn)為限購(gòu)松動(dòng)不合理；近82%網(wǎng)友認(rèn)為廣州佛山限購(gòu)松動(dòng)會(huì)引發(fā)更多城市跟進(jìn)。
明年或現(xiàn)并購(gòu)潮
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，一線房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)依然保持較快增長(zhǎng)，接近甚至超過(guò)去年全年銷售業(yè)績(jī)。不過(guò)另一方面，不給力的“金九銀十”已經(jīng)讓眾多房企感受到了限購(gòu)的威力。
9月27日，標(biāo)普罕見(jiàn)地點(diǎn)名指出合生創(chuàng)展、綠城、中國(guó)、沿海家園、盛高置地、上置集團(tuán)等數(shù)家內(nèi)房股企業(yè)面臨房?jī)r(jià)下跌的壓力。
2009年，綠城中國(guó)曾出沒(méi)于多個(gè)土地交易市場(chǎng)，并在第三季度投入200多億元瘋狂拿地，2010年，綠城中國(guó)合同銷售總額達(dá)到541億元，漲勢(shì)迅猛。但激進(jìn)之后，卻未預(yù)見(jiàn)到樓市調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)峻的形勢(shì)。綠城2011年中報(bào)顯示，截至6月底，綠城的銷售額為201億元，但負(fù)債率超過(guò)160%。
對(duì)此，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在接受國(guó)內(nèi)媒體采訪時(shí)稱：“到現(xiàn)在為止，綠城還沒(méi)有拖欠地價(jià)款，債務(wù)水平在正常范圍內(nèi)。”他甚至還表示，假如真的無(wú)路可走，那就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)。
實(shí)際上，綠城中國(guó)當(dāng)下的問(wèn)題并非全是激進(jìn)拿地而造成的資金鏈緊張，但因錯(cuò)誤預(yù)估限購(gòu)令政策形勢(shì)而造成的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題影響很大，一位資深的地產(chǎn)分析人士如是稱。
據(jù)分析，綠城中國(guó)一向以中高端產(chǎn)品，高房?jī)r(jià)著稱，面對(duì)樓市成交低迷之時(shí)，一味追求高毛利率，其產(chǎn)品價(jià)格缺乏市場(chǎng)靈活性。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌認(rèn)為，目前樓市成交量陷入低谷，國(guó)慶黃金周期間成交量更是慘淡，原因在于開(kāi)發(fā)商的降價(jià)沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，不調(diào)整價(jià)格產(chǎn)品就賣不動(dòng)。
同樣的問(wèn)題也可能出現(xiàn)在合生創(chuàng)展、金地等走中高端住宅產(chǎn)品路線的房企身上，上半年的中報(bào)均顯示其銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。
2011年，在樓市調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出明顯的分化趨勢(shì)。上半年，以萬(wàn)科、恒大等為代表的走中低端剛需產(chǎn)品線，追求快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，其銷售業(yè)績(jī)均表現(xiàn)大幅上升。其中萬(wàn)科1~9月份銷售額達(dá)到970.8億元，已經(jīng)接近千億。
眼下，限購(gòu)令政策沒(méi)有絲毫松動(dòng)跡象，限購(gòu)影響仍在持續(xù)?；幽晖顿Y有限公司董事長(zhǎng)潘軍日前在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言，限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)有影響，今年下半年房企銷售壓力加大，中小企業(yè)資金鏈比較危險(xiǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)越單一的項(xiàng)目，越容易出現(xiàn)問(wèn)題。他預(yù)計(jì)，年底或明年初將迎來(lái)本輪政策下第一輪房企倒閉潮，明年并購(gòu)情況將會(huì)越來(lái)越多。
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