“金九”樓市繼續(xù)低迷已經(jīng)讓房企失望了一把，進入十月，房企更是加大了推房量，并為提高成交量而扯開嗓門大搞促銷。近日，記者采訪了解到，相對于前期緩慢的推房速度 ，10月份新房亮相又出現(xiàn)了小高峰。但面臨開發(fā)商資金鏈緊張、成交持續(xù)走低和“庫存”不斷增加的矛盾，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，現(xiàn)在樓市博弈的力量已逐漸向購房者傾斜，開發(fā)商迫于政策、資金等各方面的壓力，或許將打開房價下行的通道。
十月新盤扎堆，促銷迎高潮
記者采訪了解到，10月份日照房地產(chǎn)市場上有多個新盤入市，同時老盤也紛紛推出二期或三期項目。有分析人士稱，開發(fā)商趕在10月份開盤，一方面是前期經(jīng)過了長時間的客戶積累，另一方面還是對“銀十”抱有希望。
記者從裕升·國際花園售樓處了解到，該項目10月1日正式開盤，一期項目主要以80㎡到100㎡的中小戶型為主，均價為5100元/㎡ ；位于天津路東段的香格里·百合郡初步定于10月開盤；海納現(xiàn)代城二期也將于10月中旬開盤；另外德潤福臨、潤生佳苑也將于10月份推出新房源。
而在剛剛過去的十一黃金周，開發(fā)商紛紛推出各種吸引人眼球的優(yōu)惠：中央綠城國慶期間推出10套特價房讓利3萬元；安泰水晶城、麗水花園和藍天國貿(mào)國慶期間也拿出特價房吸引顧客，另外藍天國貿(mào)的巨幅優(yōu)惠“交1萬抵20萬”活動也還繼續(xù)；趕海御苑國慶節(jié)交5000元定金頂30000元房款。近日，記者采訪了解到，節(jié)后多家樓盤將繼續(xù)執(zhí)行十一期間的優(yōu)惠活動。
成交繼續(xù)低迷，庫存創(chuàng)新高
據(jù)日照房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年1月到8月，日照平均每月新增期房約1000套 ，最高的4月新增1638套 ，而9月新增期房數(shù)量猛增至2637套 ，10月截止11日期房數(shù)量就新增941套。
庫存方面，1月到8月累計未簽約期房數(shù)量一直保持在10000到11000套之間，而在大量新房入市的影響下，9月份未簽約期房數(shù)量竄高至12443套，10月份截止11日，未簽約期房數(shù)量已創(chuàng)今年新高達13140套。
成交量方面，1月到8月月均成交約1300套 ，而9月份成交僅1073套。記者走訪多個售樓處，聽到最多的聲音就是“慘淡”。日照房產(chǎn)超市網(wǎng)主編劉霞分析，“購房者觀望情緒越來越濃，金九成交量持續(xù)低迷，但現(xiàn)在新房入市量卻不斷增長，可以預(yù)期的是，庫存增加和觀望持續(xù)兩方面的矛盾會讓樓市走向越來越明顯，在這種情況下不惜任何手段拼銷售量或許是開發(fā)商下一步的動作。”
剛需支撐市場，小戶型走俏
多位業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，深度調(diào)控至今，投資性置業(yè)基本被遏制，現(xiàn)在市場上支撐成交量的全靠剛性置業(yè)客戶。“炒房的人都被調(diào)控擋在房地產(chǎn)市場大門之外，現(xiàn)在剛需客戶也成了我們爭搶的對象。”一位房企副總稱。
記者觀察近期即將開盤的項目發(fā)現(xiàn)，這些項目推出的均是中低價位的中小戶型，針對的目標(biāo)客戶也是剛需置業(yè)者。如香格里·百合郡主推49㎡ 、69㎡和79㎡的小戶型，裕升·國際花園項目一期也多為80㎡到100㎡之間的戶型。從區(qū)域分布來看，新入市的項目多位于石臼、開發(fā)區(qū)等地段。
“從數(shù)據(jù)來看，以高端項目為主的新市區(qū)、沿海區(qū)域9月份簽約量都在100套左右，以中端項目為主的開發(fā)區(qū)簽約130余套 ，嵐山區(qū)180余套，而主要面對剛需置業(yè)者的老城區(qū)簽約高達430余套 。”劉霞分析，“越高端的項目成交越低，這一方面說明現(xiàn)在投資性需求被抑制，剛需撐起了市場；另一方面也說明小戶型現(xiàn)在最受歡迎。”
■預(yù)測
房企“很累”或打降價牌
樓市陷入深度博弈，開發(fā)商會不會降價求量？房地產(chǎn)經(jīng)濟師盧緒海分析，隨著開發(fā)商資金鏈越來越緊張，追求成交量和回籠資金將是房企下一步的主要動作。“從工程上來說，10月份是一年施工最好的季節(jié)，這個時候施工進度、工程量都是最快和最大的，也就是說，這個時候是開發(fā)商資金投入量最大的季節(jié)。”盧緒海介紹，“然而由于受調(diào)控政策影響，現(xiàn)在樓市成交量又很低迷，開發(fā)商資金回籠量又很少，這一進一出兩方面的矛盾讓開發(fā)商很難受。”
同時盧緒海分析，現(xiàn)在銀行面向房地產(chǎn)企業(yè)的信貸基本暫停，房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難，所以說現(xiàn)在資金鏈緊張是讓開發(fā)商最難受的。“另外調(diào)控政策繼續(xù)高懸讓各方對樓市下行的預(yù)期越來越清晰，再加上逐日增加的供應(yīng)量和低迷的市場需求之間的矛盾，所以面對內(nèi)憂外患，部分小房地產(chǎn)企業(yè)或許會以價換量。”
但對于具體的市場表現(xiàn)，盧緒海稱房地產(chǎn)企業(yè)一般不敢明著降價，“開發(fā)商就是降價也是很有技巧的，假如明著降價會惹怒前期的業(yè)主，所以各種交底額押金抵高額房款、特價房都會是開發(fā)商降價的手段”。
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