反問一句，為什么不能上調首套房貸利率？

 

    銀行有責任非要保障剛性需求者的利益嗎？不是。銀行是商業(yè)機構，不是服務于經(jīng)濟戰(zhàn)略的政策性銀行，而是以盈利為主要目標。商業(yè)銀行判斷房地產(chǎn)風險上升，通過提高利率的辦法獲得風險溢價，是正常之舉。在房地產(chǎn)上升階段，銀行最好的、壞賬率最低的是多套個人房貸，而不是首套房貸。

我們習慣于行政調控，把利率當作政策的抓手，而不是市場風險程度的體現(xiàn)，患上了斯德哥爾摩綜合癥，才會攻擊銀行上調房貸利率毀壞民生。

 

    即便是出現(xiàn)次貸危機的美國，其廉價房貸主要是通過房利美、房地美這樣的變相政府托底的政策性金融機構發(fā)放，包裝成金融衍生品行銷全球毒害全球投資者。從來沒有聽說過把美銀這樣的機構當作“兩房”，逼其進行廉價貸款。至于美銀、高盛等購買金融衍生品而虧損，是銀行投資的失誤，與政策性的廉價貸款沒有直接關系。

 

    市場化的底線絕不能逾越。如果真要為剛性需求者著想，應該呼吁建立專門面向剛性需求的政策性金融機構，而不是讓商業(yè)銀行代行其職，妨礙上市公司股民的利益，甚至妨礙中國利率的市場化進程。

 

    再說，上調首套房貸真的妨礙剛性需求者利益了嗎？這是一個假象。上調首套房貸約等于面向房貸加息兩到三次，短期內必然會抑制一部分剛性需求。但從長期來看，由于購房者減少導致房價下降，由此出現(xiàn)的市場現(xiàn)象是，資產(chǎn)價格下降而債務價格上升，這是摧毀房地產(chǎn)泡沫的利器。剛性購房者需要做一個基本判斷，如果判斷房價下跌而債務上升，最好的辦法是持幣待購，靜等手中的貨幣相對于房地產(chǎn)的購買力上升。

 

    日本與美國的房地產(chǎn)泡沫崩潰之后，房價下挫手持現(xiàn)金者的購買力大幅上升，以極低的價格獲得了住房，甚至出現(xiàn)了1美元1套房外加承擔債務的現(xiàn)象，這對于理智的剛性需求者顯然是好事。上調首套房貸不值得大驚小怪，對于剛性需求者也沒有根本損害，真正讓人擔心的，倒是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)硬著陸，對金融貨幣市場的影響。任何改革不可能一蹴而就，筆者也從未希望中國的利率市場化改革能夠一蹴而就，那將是市場的災難。

 

    雖然銀行在幾次壓力測試后，對于房價下跌之后的承壓力信心滿滿，請別忘記，所有的壓力測試都是靜止的，過于樂觀的。一旦信用市場凍結，壞賬風險將不可承受。

 

    歐洲的銀行業(yè)壓力測試被譏笑為自我安慰的精神鴉片，安慰投資者的清涼劑。這樣的評價并不算刻薄。由于歐債危機產(chǎn)生的風險敞口，已經(jīng)讓歐洲銀行業(yè)出現(xiàn)多米諾骨牌倒塌的跡象，德克夏銀行被政府接管，法國興業(yè)銀行等評級被下調，最糟糕的是，銀行還不得不因為持有希臘債券進行21%甚至50%的減記。歐洲央行執(zhí)行理事會成員斯塔克在接受荷蘭報紙采訪時表示，有關讓銀行業(yè)參與救助受困歐元區(qū)成員國的討論已導致歐元區(qū)危機惡化，而且還降低了歐洲對投資者的吸引力。讓銀行業(yè)接受所持希臘債務減值21%的決定，已導致歐元區(qū)面臨900億至950億歐元的額外成本。

 

    反觀中國，信用不彰導致銀行的抵押品主要集中于房地產(chǎn)領域，一旦房地產(chǎn)市場崩潰，銀行業(yè)立馬會出現(xiàn)類似的信用凍結現(xiàn)象，只能靠政府再貸款救助。事實上，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)與幾十個實體行業(yè)、金融業(yè)密切相關。目前逼迫房地產(chǎn)硬著陸是銀行業(yè)短視的自殺行為，房地產(chǎn)改革必須以時間換空間，維持房價平穩(wěn)甚至略降的態(tài)勢，而后以收入、財富的上升降低房地產(chǎn)的重要性。

 

    有一種最壞的可能，就是房地產(chǎn)市場崩潰，銀行或者手握重金者大舉逢低吸納，而后逼迫政府放松貨幣，形成房地產(chǎn)的新一輪泡沫。如果出現(xiàn)最惡劣的局面，崩潰的就不僅僅是房地產(chǎn)，而是中國經(jīng)濟。