即使與政府部門(mén)過(guò)從密切的開(kāi)發(fā)商們，在新規(guī)出臺(tái)前也沒(méi)有得到絲毫的消息披露。本報(bào)記者獲得的最新信息顯示，少數(shù)開(kāi)發(fā)商僅在1日晚11點(diǎn)方獲知“雙限”，遂連夜召開(kāi)會(huì)議商討對(duì)策。“現(xiàn)在還沒(méi)有一套完整、成熟的應(yīng)對(duì)策略。”一家珠海本地大型開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人坦承，其對(duì)限購(gòu)政策有預(yù)期，但限價(jià)政策則很意外。

 

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉稱(chēng)，從珠海市有關(guān)部門(mén)突擊發(fā)布“雙限令”來(lái)看，地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的焦慮達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)。

 

    “對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，地方政府、銀行都面臨很大壓力”，張大偉說(shuō)。

 

    張分析認(rèn)為，在2011年的最后兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，如果不能及時(shí)完成本地區(qū)房?jī)r(jià)年底控制目標(biāo)，則中央問(wèn)責(zé)很快會(huì)找上門(mén)來(lái)。

 

    國(guó)務(wù)院年初發(fā)出相關(guān)通知，要求地方嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，如新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)，相關(guān)省區(qū)市人民政府要向國(guó)務(wù)院報(bào)告；監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)也要對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

 

    11285元：珠海樓市雙限的行政邏輯

    要命的限價(jià)令

 

    11月1日起，珠海開(kāi)始實(shí)行雙限政策。限購(gòu)主要針對(duì)主城區(qū)（香洲區(qū)）。限購(gòu)令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而此后當(dāng)?shù)匦麻_(kāi)樓盤(pán)則將限價(jià)11285元/平方米。

 

    “我們對(duì)限購(gòu)是有預(yù)期的，但全市限價(jià)11285元/平方米，完全沒(méi)料到，”11月1日，邵文淵（化名）對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

 

    作為珠海資深的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理人，獲知新政后邵文淵在深夜里把頭埋在一堆煙頭面前。在繚繞的煙霧中，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人和幾個(gè)代理公司連夜趕到，一起商議對(duì)策。

 

    “限價(jià)之下，樓盤(pán)勢(shì)必要降價(jià)，老業(yè)主鬧事怎么辦？”邵有些急。他還擔(dān)心，公司還有幾個(gè)項(xiàng)目拿地價(jià)就很高，11285元的單價(jià)怎么賣(mài)？

 

    仔細(xì)研究“雙限”文件后，邵文淵發(fā)現(xiàn)，此次限購(gòu)還比較寬松：無(wú)論之前有幾套房，本地居民都還可以再新購(gòu)一套，和其他若干城市限購(gòu)的戶(hù)籍和居住時(shí)間高門(mén)檻不同；但令人“崩潰”的是限價(jià)，全市統(tǒng)一11285元，“這個(gè)價(jià)格基本回到了一年前，”邵說(shuō)。

    百腦會(huì)房地產(chǎn)策劃公司珠海事業(yè)部副總經(jīng)理王瑋介紹，2011年上半年，珠海香洲區(qū)的新房?jī)r(jià)格在17000-18000元/平方米，下半年有所下滑，但還在15000-16000元/平方米，而新區(qū)西區(qū)的房?jī)r(jià)，也都在萬(wàn)元左右，現(xiàn)在統(tǒng)一要以11285元或以下價(jià)格定價(jià)，“開(kāi)發(fā)商們都懵了，各家營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)從昨晚到現(xiàn)在全都焦頭爛額”。王瑋說(shuō)，他1日跑了好幾家售樓處，去“撫慰”這些老板們。

相比其他若干城市出臺(tái)的限價(jià)基數(shù)，甚至“假限價(jià)，真漲價(jià)”，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為珠海的雙限“非常狠”。

    和附近城市深圳比較，深圳僅針對(duì)區(qū)域限價(jià)，比如南山、龍崗、羅湖等每個(gè)區(qū)域有一個(gè)最高限價(jià)和漲幅，而珠海是全市一個(gè)天花板價(jià)，這意味著，之前賣(mài)到17000-18000元的樓盤(pán)如果再推后期房源，降價(jià)壓力陡增。

 

    “即使你不降，周?chē)麻_(kāi)樓盤(pán)按限價(jià)開(kāi)了，你也得跟著降，”邵文淵抱怨，政府這種一刀切的做法，完全是行政手段，沒(méi)有考慮市場(chǎng)承受力，也沒(méi)有提前對(duì)老業(yè)主群體做出引導(dǎo)和預(yù)警。

 

“做夢(mèng)都會(huì)夢(mèng)到老業(yè)主追趕過(guò)來(lái)，聲淚俱下。”郁悶的是，熬到快天亮，從微觀討論到宏觀，又東西南北比較，邵文淵和同事同行們絕望地發(fā)現(xiàn)，雖然11285元僅是今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但從高層近期表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松的基調(diào)來(lái)看，地方一定會(huì)順從    中央，明年或許還要繼續(xù)這個(gè)限價(jià)。

 

在此之前，珠海和很多城市一樣，一直寄望市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整以達(dá)到房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，不肯主動(dòng)下調(diào)地價(jià)。就在10月20日，仁恒置地剛以6000元/平方米樓面地價(jià)摘得唐家灣地塊，“僅僅十天就宣布限價(jià)11285元，這讓仁恒情何以堪，將來(lái)怎么賣(mài)？”邵文淵說(shuō)，“這樣的高地價(jià)按照限價(jià)賣(mài)，基本上很難有利潤(rùn)。”房地產(chǎn)的苦日子到來(lái)，“至少要做一兩年的準(zhǔn)備，”邵說(shuō)。

 

    “11285元”背后的行政邏輯

    珠海是地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控壓力的樣本

 

    根據(jù)珠海市政府工作報(bào)告，2011年新建住房均價(jià)增長(zhǎng)幅度不高于全市GDP增幅，而今年GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)是11%，以去年珠海1至12月的商品住宅成交均價(jià)為10166.80元/平方米來(lái)算，今年新建住房均價(jià)不高于11285.148元/平方米，才能達(dá)到房?jī)r(jià)控制目標(biāo)——這也正是本次珠海限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。

 

    但今年以來(lái)，珠海房?jī)r(jià)有些失控，市場(chǎng)傳言的限購(gòu)此前遲遲未出。珠海國(guó)土、住建部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2011年1-9月，珠海商品房銷(xiāo)售均價(jià)為11966元/平方米，同比上漲15.64%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

 

    而根據(jù)國(guó)務(wù)院年初發(fā)出的通知，要求地方嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，如新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)，相關(guān)省區(qū)市人民政府要向國(guó)務(wù)院報(bào)告；監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)也要對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

“如何在接下來(lái)的兩個(gè)月將房?jī)r(jià)漲幅控制在11%以?xún)?nèi)，是珠海市有關(guān)部門(mén)首要考慮的，”王瑋推測(cè)，這是為什么在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)出臺(tái)雙限令的原因。

 

    而對(duì)于地方政府的鐵腕手段，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示理解。他直言，第三輪限購(gòu)政策擴(kuò)散緩慢，到現(xiàn)在只有浙江及廣州新增了3個(gè)城市，之前的佛山甚至想放寬限購(gòu)令，被閃電叫停。張直言，房?jī)r(jià)形勢(shì)，包括各種利益關(guān)系的板結(jié)，已經(jīng)嚴(yán)峻到政府不得不以行政手段直接干預(yù)房?jī)r(jià)的地步了。

 

    降價(jià)潮波及二三線(xiàn)城市

 

    王瑋認(rèn)為，珠海樓市接下來(lái)將發(fā)生降價(jià)風(fēng)暴：原有高價(jià)樓盤(pán)會(huì)逐漸向11285元靠攏，以吸引一定客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)；某些地產(chǎn)商為了緩解資金壓力，不排除出現(xiàn)主城區(qū)8000-10000左右的房子；更多的新房源會(huì)做低價(jià)格以毛坯房出現(xiàn)，在購(gòu)房合同之外，另外簽一份裝修委托合同。

 

    和同事們討論了一整晚，邵文淵開(kāi)始有些眉目。他說(shuō)，下一步公司會(huì)盡量推出符合本地客群需求的產(chǎn)品，把澳門(mén)、陽(yáng)江、韶關(guān)、中山等外地購(gòu)房者過(guò)濾掉。但邵文淵們?nèi)匀凰缓糜X(jué)，他擔(dān)心，珠海雙限令所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)心理預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下跌，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，”王瑋說(shuō)，這是人們慣常的行為方式。

 

    此番珠海的嚴(yán)厲調(diào)控舉措，也焦灼著其他二三線(xiàn)城市的心。

    在東莞惠州等地房產(chǎn)網(wǎng)站，對(duì)哪個(gè)城市將繼珠海之后限購(gòu)限價(jià)的猜想，第一時(shí)間掛于顯要位置。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，惠州、東莞等地或跟進(jìn)采取類(lèi)似措施，限購(gòu)恐進(jìn)一步深入和蔓延。

 

    更多的地方政府或?qū)⒚媾R珠海式的壓力。中國(guó)指數(shù)研究院1日發(fā)布報(bào)告顯示，2011年10月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元人民幣/平方米，其中40個(gè)城市價(jià)格仍環(huán)比上漲，與珠海面臨同樣的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力。

 

    在調(diào)控緊箍咒進(jìn)一步收緊的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)出貨。珠海等地高價(jià)樓盤(pán)打折已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)，東莞等地房產(chǎn)網(wǎng)站甚至開(kāi)始以珠海雙限政策推出為名，促銷(xiāo)高檔樓盤(pán)。

 

    張大偉還認(rèn)為，不排除最近繼續(xù)增加限購(gòu)城市的可能。特別是接近年底，部分城市領(lǐng)導(dǎo)年內(nèi)的價(jià)格調(diào)控目標(biāo)難以完成，很可能會(huì)在最后2個(gè)月選擇限購(gòu)短期達(dá)成目標(biāo)。

 

    高層近期也傳達(dá)了調(diào)控不放松的信息。上周六國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重申，宏觀調(diào)控政策要適時(shí)適度預(yù)調(diào)和微調(diào)，但明確要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。