最近，中國樓市異熱鬧常。尤其是上海幾個樓盤大幅降價后，招致老業(yè)主強烈不滿，甚至出現(xiàn)了打砸售樓處的極端事件。這一連續(xù)性事件，打破了持續(xù)半年多的樓市僵局，標(biāo)志著房價出現(xiàn)了整體性的下拐，實質(zhì)性的促銷樓盤突然之間多了起來。
正當(dāng)樓市迎來深度下跌之時，宏觀經(jīng)濟政策卻也在發(fā)生持續(xù)性變化，甚至可以說一聲“春雷”。近日，國務(wù)院總理溫家寶在天津主持召開經(jīng)濟形勢座談會時要求，要把握好宏觀經(jīng)濟政策的力度、節(jié)奏和重點，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量的合理增長，大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅。從很大程度上可以說，這是去年以來實行從緊的經(jīng)濟政策以來，官方首度釋放變調(diào)信號。29日，國務(wù)院常務(wù)會議再次重申這一精神。
其實，自今年9月以來，經(jīng)濟政策頻現(xiàn)定向?qū)捤傻男幼鳌１热纾簠R金宣布持續(xù)買入國有銀行股票，國務(wù)院出臺扶持小微企業(yè)的九條措施，溫總理提出扶持外貿(mào)企業(yè)，國務(wù)院批準(zhǔn)上海、浙江、廣東、深圳正式開展地方政府自行發(fā)債試點等。當(dāng)前，仍以結(jié)構(gòu)性的放松財政政策為主，等到調(diào)低存款準(zhǔn)備金率的時候，就標(biāo)志著貨幣政策的顯著放松了。
大家需要厘清一點，房地產(chǎn)政策與宏觀經(jīng)濟政策基本同一步調(diào)，房地產(chǎn)市場的周期性波動亦與宏觀經(jīng)濟保持一致，所以研判樓市趨勢，一定得關(guān)注宏觀經(jīng)濟和政策變化。由上述可定性：貨幣政策已見底，接下去只能是一點點放松。明年一季度有可能顯著放松，由量變到質(zhì)變。當(dāng)然，這還要看CPI增幅回落的情況。
與宏觀經(jīng)濟政策相似，之前我已斷言，房地產(chǎn)政策三季度已經(jīng)見底，標(biāo)志是新一輪二三線城市的限購行動不了了之。近期房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)了松動的跡象，中央未松，但少數(shù)城市已在或明或暗的行動了。私下行為甚至，不必例舉。公開行動諸如，8月份馬鞍山對首套房免契稅，10月份南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部寬限開發(fā)商的土地出讓金繳納期等。
中國樓市“政策市”的特征鮮明，觀察政策面的變化，可以分析和研判市場走勢。當(dāng)前，無論是宏觀經(jīng)濟政策，還是房地產(chǎn)政策，都已開始局部松動，這對于樓市而言，是一種利多。2009年12月開始，一波接一波的嚴(yán)厲調(diào)控，已持續(xù)了近兩年。不管如何，畢竟壓在市場頭上的那只“手”，已慢慢松勁兒了。
或許，很多人會感到困惑：既然政策已轉(zhuǎn)向，為何各地樓市頻傳大降價、業(yè)主鬧事的新聞？這是因為，政策具有滯后期。也即雖然當(dāng)前政策松動，但對于市場的進(jìn)作用，一般需要經(jīng)過1-2個季度，才會有實質(zhì)性的變化。而當(dāng)前，多數(shù)開發(fā)商，已難以承受資金緊張所帶來的巨大壓力，若不尋求銷售策略的變化，已很難扛到樓市全面回暖的時點了。所以，隨著“金九銀十”夢想破滅之后，價格拐點現(xiàn)身，降價范圍顯著擴大。
接下來，房地產(chǎn)市場將做何變化？按照當(dāng)前態(tài)勢，隨著經(jīng)濟下滑和通脹緩解，經(jīng)濟政策還將持續(xù)放松，房地產(chǎn)政策預(yù)計到明年一季度將有明顯松動，預(yù)期年底會有少數(shù)城市如期取消限購。春節(jié)之前，樓市將保持價跌量平態(tài)勢。購房者的心理預(yù)期由看空到看多的轉(zhuǎn)變，需要一定時間，在明年一季度信貸顯著寬松之前，很多開發(fā)商必須促銷回籠資金，已解年度之前各種到期債務(wù)的燃眉之急。
明年上半年，將進(jìn)入敏感期。房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)質(zhì)的變化，政策暖風(fēng)頻吹，價格下跌空間變小，購房需求慢慢釋放。一季度預(yù)計樓市繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，二季度會出現(xiàn)一波春季行情，但是否能夠沿續(xù)至夏天，尚難預(yù)判。如果夏天重新回落，則明年“金九銀十”的成色，將遠(yuǎn)超今年。
總體說來，由于經(jīng)濟增長只是穩(wěn)中有落，情況遠(yuǎn)好于2008年；隨著政策的持續(xù)松綁，今年樓市下行的空間，也會小于2008年。不過，由于本輪國家救經(jīng)濟救樓市的力度，必定遠(yuǎn)小于2008年四季度和2009年，所以大家不要奢望明年樓市會出現(xiàn)“2009式”的驚天大逆轉(zhuǎn)：由年初的冰冷，劇升至夏天的高溫。未來十年，中國樓市暴利時代不再，投機性購房需求也將萎縮，市場波動的頻率和幅度，將明顯小于過去十年。
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