從目前青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)來看，大部分項(xiàng)目或特價(jià)、或優(yōu)惠……業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商的種種行為已經(jīng)拉開了樓市價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)的序幕，而我們也有理由相信，隨著買賣雙方拉鋸戰(zhàn)的持續(xù)進(jìn) 行，好戲還在后頭。

　　現(xiàn)狀

　　島城新房存量驚人

　　已經(jīng)開盤的項(xiàng)目賣不動(dòng)，新增的樓盤又越來越多……目前，巨大的存量房和緩慢的銷售進(jìn)度壓得開發(fā)商幾乎喘不過起來。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年的九、十月份，島城新房成交量為14315套，去年九十月份成交量為24368套，比去年同期減少了一萬多套。截止到11月1日下午5時(shí)，全市新建商品房存量高達(dá)131066套，而當(dāng)天的銷售量?jī)H為333套。“2010年青島樓市總共成交了108944套，去年青島樓市動(dòng)不動(dòng)就出現(xiàn)日光盤、月光盤，即使按照去年的銷售速度，不考慮新增商品房數(shù)量，現(xiàn)在的青島存量房也需要一年多時(shí)間方能消化完畢，更不用提新增房速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出存量房銷售速度的現(xiàn)狀了”，廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫告訴記者，他對(duì)未來的市場(chǎng)很不樂觀，傳統(tǒng)的九十月份都銷售冷淡，更何況再有兩三個(gè)月就要過年了，“元旦前后幾乎都沒人買房子”。

　　于湫打了個(gè)比方，當(dāng)前的樓市好比一個(gè)水庫，目前流進(jìn)來的水很多，但流出去的水卻很少，這必然導(dǎo)致水庫容量越來越大，最后的結(jié)果要么決口放水，要么堵住往里流的水，從目前來看，需求永遠(yuǎn)存在，因此，只能決口放水，即以價(jià)換量。

　　政策

　　調(diào)控力度不會(huì)放松

　　10月13日，建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，申請(qǐng)貸款人如果希望盡快放款，就需要主動(dòng)上浮利率到基準(zhǔn)利率的1.1倍。此舉立刻引發(fā)樓市大地震，各地關(guān)于首套房貸利率上調(diào)的風(fēng)聲紛至沓來。而目前島城各大銀行首套房貸利率基本也已上漲，但上調(diào)幅度不同，最高在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)15%，部分銀行甚至停辦首套房貸款。

　　對(duì)剛需的誤傷，對(duì)地產(chǎn)商的加壓，讓市場(chǎng)一片低迷，但是，調(diào)息讓我們看到了政府進(jìn)一步加大調(diào)控力度的決心。對(duì)此，專家們的聲音難得出現(xiàn)了一致。多位專家認(rèn)為，此舉將抑制購房者需求，進(jìn)而對(duì)樓市產(chǎn)生影響，樓市拐點(diǎn)正逐步確立。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)已經(jīng)讓絕大多數(shù)的普通百姓望而卻步，盡管9月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市超八成城市漲幅回落，但是從目前調(diào)控態(tài)勢(shì)來看，放松的概率很小。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)一定程度的回落之前，樓市調(diào)控也絕不會(huì)像2008年那樣大幅放松。今年第四季度，信貸政策不會(huì)出現(xiàn)像2008年四季度那樣的快速放松，理由在于當(dāng)前我國(guó)仍面臨高通脹的壓力，CPI仍然處于高位。多位專家表示，本輪樓市的調(diào)整仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)明年才有可能完成。

　　市場(chǎng)

　　價(jià)格大戰(zhàn)已經(jīng)拉開

　　遠(yuǎn)洋風(fēng)景10萬優(yōu)惠之外另送車位、青島萬科在售項(xiàng)目聯(lián)合團(tuán)購、青山綠水9折優(yōu)惠、海岸華府、青島風(fēng)景首批房源低價(jià)亮相，龍湖滟瀾海岸悅瀾居小高層均價(jià)每平方米6500元送車位、青特6380元抄底白沙灣……

　　“現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入第二階段，即開發(fā)商已經(jīng)開始行動(dòng)起來了，通過價(jià)格策略完成銷售指標(biāo)”，島城業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從目前市場(chǎng)看，青島樓市已經(jīng)進(jìn)入8折時(shí)代。“下一步就是見分曉的第三階段了，但是什么時(shí)間能到第三階段，誰都不好說”，該業(yè)內(nèi)人士分析。

　　在他看來，目前無論是龍湖還是其他地產(chǎn)大鱷，他們都只是在進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)演，更多地是為了完成集團(tuán)下達(dá)的年度銷售額。如龍湖，該業(yè)內(nèi)人士告訴記者，針對(duì)當(dāng)前樓市，龍湖集團(tuán)全線降價(jià)，目前代號(hào) “搶收華東”促銷行動(dòng)首戰(zhàn)告捷，青島龍湖項(xiàng)目的促銷銷售也是為了順應(yīng)總部戰(zhàn)略計(jì)劃。

　　買方

　　觀望心態(tài)持續(xù)加劇

　　“價(jià)格高沒人買，降價(jià)更沒人買了”，于湫告訴記者，從現(xiàn)在市場(chǎng)來看，降價(jià)之下的樓市，更加劇了購房者的觀望心態(tài)。

　　于湫說，從現(xiàn)在買房群體分析，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控，投機(jī)性購房已經(jīng)徹底消失了，而購房成本的加大以及對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的降低，投資性購房的大門也已經(jīng)基本上關(guān)閉，剩下的只有剛性需求，剛性需求有首次置業(yè)和改善型居住需求兩種，貸款利率的上浮和貸款難度的加大導(dǎo)致剛性需求購房者有了更多的阻力，特別是對(duì)改善性需求的購房者來說，目前市場(chǎng)不景氣，手中的房子不好出手，從而導(dǎo)致改善需求的愿望降低或者周期拉長(zhǎng)。

　　“同其他購房者相比，剛性需求族的購買心理非常脆弱”，于湫認(rèn)為，買漲不買跌是大多數(shù)人的購買心理，對(duì)于剛性需求客戶而言，開始下降的房?jī)r(jià)更會(huì)加劇他們的觀望心態(tài)，他們會(huì)放緩自己的購房計(jì)劃，改變購房節(jié)奏，等等看再說。

　　“上海降價(jià)降得那么厲害，都達(dá)到20%的降幅了，雖然青島現(xiàn)在還沒有到這個(gè)程度，但是我也擔(dān)心如果現(xiàn)在買了，要是價(jià)格真的下降了，那我的首付基本上就算打水漂了”，一位姜姓女士告訴記者，現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格一直在降，她手里的二手房也不好賣，如果現(xiàn)在的房子不賣，再買房就屬于二套，首付和利率都高得驚人，所以她決定還是再等一段時(shí)間看看再說。

　　競(jìng)爭(zhēng)

　　促銷大戰(zhàn)愈演愈烈

　　“樓市現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入秋天了，而且是深秋，漫長(zhǎng)寒冷的冬天就要來了”，島城某地產(chǎn)界人士告訴記者，季節(jié)變化，適者生存。在冬天即將到來的時(shí)候，開發(fā)商只有備下口糧，才能心里不慌。