以信托為例，據(jù)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托2010年上半年新增規(guī)模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產(chǎn)信托的存量規(guī)模已達(dá)6000億元。房地產(chǎn)信托的利率普遍在12%以上，加上信托機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、銀行的托管費(fèi)等中間費(fèi)用，融資成本超過20%，部分信托融資利率甚至高達(dá)30%，遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對于房地產(chǎn)業(yè)而言是難以持續(xù)的。
耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武曾指出，不少金融機(jī)構(gòu)推銷的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供15%、20%的回報(bào)率，遠(yuǎn)比對沖基金的8%有吸引力，但這類產(chǎn)品的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很大。
一位信托業(yè)人士提醒，現(xiàn)在房地產(chǎn)高息借款最大的風(fēng)險(xiǎn)是，房地產(chǎn)市場低迷、交易量下降、回籠資金難。各種借款需到點(diǎn)償付，資產(chǎn)好但未銷售完，借款就無法償付。銷售是第一還款來源，抵押物只是第二還款來源。如果要通過司法程序處置抵押物時(shí)危機(jī)就爆發(fā)了。
監(jiān)管趨嚴(yán)
兌付危機(jī)和可能的違約跡象，已引起監(jiān)管層重視，銀監(jiān)會(huì)防控風(fēng)險(xiǎn)也逐步升級。6月銀監(jiān)會(huì)要求將房地產(chǎn)信托從“事后報(bào)備”改為“事前報(bào)備”后，又對項(xiàng)目立項(xiàng)“窗口指導(dǎo)”，實(shí)質(zhì)上實(shí)行審批制。10月有消息稱，銀監(jiān)會(huì)叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月。
監(jiān)管層出招應(yīng)對的同時(shí)，房地產(chǎn)商、信托機(jī)構(gòu)、私募基金也開始未雨綢繆。
“如果預(yù)期會(huì)出現(xiàn)兌付困難，我們一般都會(huì)提前半年找下家接盤。”中信信托一內(nèi)部人士介紹，現(xiàn)在尋求“處理”項(xiàng)目的小信托公司很多，接盤對象有房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)管理公司、大型開發(fā)商等。穩(wěn)盛投資基金人士就透露，曾有遭遇兌付風(fēng)險(xiǎn)的信托公司請求該基金進(jìn)行接力合作。
業(yè)內(nèi)人士指出，信托項(xiàng)目受限于剛性的兌付期限，對流動(dòng)性的要求較高，而私募和民間借貸在償付時(shí)限方面的剛性要求較低。
“信托項(xiàng)目的抵押折扣率普遍偏低，并且已經(jīng)相對平滑了項(xiàng)目的前期風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)從事地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)和開發(fā)商對部分項(xiàng)目的潛力依然看好，只要有足夠的時(shí)間，后續(xù)投資依然會(huì)有可觀的收益。”該人士認(rèn)為，這恰是當(dāng)前一些大型開發(fā)商、資產(chǎn)管理公司以及私募基金認(rèn)為存在項(xiàng)目并購機(jī)會(huì)的原因所在。
最新數(shù)據(jù)顯示，近期，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以信托為代表的高息借款增速呈放緩趨勢。二季度末，房地產(chǎn)信托余額增長到6051.91億元，占比較2010年底提高1.96%；第三季度的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增速進(jìn)一步減緩，占比僅增加0.33%。據(jù)諾亞財(cái)富提供的數(shù)據(jù)顯示，10月固定收益信托產(chǎn)品的規(guī)模為84.6億元，環(huán)比減少60.92%。
業(yè)內(nèi)專家建議，除收縮房地產(chǎn)信托外，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的跟蹤和監(jiān)管，敦促開發(fā)商加快資產(chǎn)抵押品的銷售率和周轉(zhuǎn)率，也是防范房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)的重要舉措。綠城[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長宋衛(wèi)平此前“賣不動(dòng)就降價(jià)到底”的表態(tài)，也暗示出開發(fā)商在“最后關(guān)頭”還有“殺手锏”。
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