“往年到了年末，開發(fā)商考慮的都是下一年如何發(fā)展擴張的問題，但今年大家普遍考慮的則是生存問題，現(xiàn)金流的安全問題。”
樓市眼下寒風(fēng)凜冽，開發(fā)商都忙著籌備過冬糧草。
“今年年底和明年一季度都是傳統(tǒng)的樓市淡季，房企至少得備好可供未來6個月使用的資金。”旭輝集團總裁助理張偉峰昨日說，往年到了年末，開發(fā)商考慮的都是下一年如何發(fā)展擴張的問題，但今年大家普遍考慮的則是生存問題，現(xiàn)金流的安全問題。
“首先保證現(xiàn)金流安全”
與張偉峰有著類似判斷的，還有上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海。
宋海昨日說，“現(xiàn)在大家所考慮的都是現(xiàn)金流的安全問題，越是全國布局的房企越是會考慮現(xiàn)金流的安全問題。”
年末“搶收”幾乎已經(jīng)成了開發(fā)商的共識。
新城集團副總裁黃超昨日說，到了年末，開發(fā)商都會盡快“收錢”，但今年年末和往年相比，拿到錢后的做法不一樣，“以往拿到錢后想的是來年進一步的發(fā)展，今年拿到錢想的是保證支付，確保自身正常運轉(zhuǎn)，因此今年年末開發(fā)商對資金回籠的速度有更高的要求。”
據(jù)黃超介紹，開發(fā)商到了年底，會有一個年終結(jié)算，包括工程款支付、銀行還貸等，資金會比較緊張，而且，要完成全年的任務(wù)指標，還要有相應(yīng)的促銷活動。而今年由于市場出現(xiàn)罕見低迷，各種矛盾都集中到了一起，開發(fā)商推出的優(yōu)惠促銷也呈現(xiàn)出“十八般武藝全用上”的情況。
黃超說，由于面臨著比較大的回款壓力，開發(fā)商在年底推出的促銷，一般都會將付款方式、付款周期與價格優(yōu)惠掛鉤，付款方式和周期越快的，價格優(yōu)惠也就越大。
新城在滬項目新城公館此前曾進行過一波大幅降價促銷，收效明顯。
降價跑量的救命哲學(xué)
部分開發(fā)商的擔(dān)憂是，降價潮在明年還會擴散。
宋海認為，上海樓市在過去一個月里發(fā)生的事情，明年會陸續(xù)在全國其他城市發(fā)生，因此開發(fā)商能盡快出貨就盡快出貨。“這輪調(diào)控已經(jīng)表明，開發(fā)商不能指望市場、政策在一夜之間就能反轉(zhuǎn)，因此一定要把命運掌握在自己手里。”
宋海預(yù)計，即便到了明年一季度，市場仍將會有一波降價跑量的行情，開發(fā)商會根據(jù)明年的現(xiàn)金流情況，考量選取在哪個城市、哪個區(qū)域、哪個項目、哪種產(chǎn)品進行降價。
張偉峰的觀點更為“保守”。
“就像當初誰也沒料到情況會惡化到現(xiàn)在這樣一樣，目前的情況是，對于明年的行情，大家普遍都看不清，年前的市場形勢將以開發(fā)商降價為主。”張偉峰認為，開發(fā)商所能做的只有顧全眼前，把能賣掉的房子賣掉，把錢拿在手里是最好的，也就是“現(xiàn)金為王”的過冬策略。
“拿出那些降價以后能賣得出去的房子推，否則不如不推。”張偉峰稱，這種以降價為中心的跑量策略為“救命哲學(xué)”，“再這樣下去，政府也會出手的，至少得能讓人喘喘氣。”
銀億集團銷售部總監(jiān)王士章認為，年底各開發(fā)企業(yè)的營銷策略大致可分為兩類，一類是挺過年末，等待來年再推盤，一類是在年底大搞促銷，降價跑量，回籠資金。“過年關(guān)是大事情，很多公司對此都非常慎重，只要現(xiàn)金流充足，能順利過完年都不會輕易降價。像一些開發(fā)商打7折、8折銷售，真是不到萬不得已不會那樣做的。”
不過，對于萬科加入到降價行列，王士章認為，這與普通房企降價還有些不同，“萬科他們不是為了短期利益，而是和行業(yè)周期一起波動，市場好的時候提價快銷，市場不好的時候則順應(yīng)降價。”
“繼續(xù)降價動力不足”
不過，一波降價潮過后，開發(fā)商對于是否進一步促銷也謹慎起來。
宋海說，目前已是11月下旬，接下來再參與降價打折的開發(fā)商，在蓄客的數(shù)量上會有所制約。
黃超也稱，新城集團在上海的在售樓盤以剛需盤為主，在11月底、12月還會有2-3個項目開盤或加推，但這不是突擊開盤，而是按計劃進行的。“現(xiàn)在政府部門對于預(yù)售許可證的審批和發(fā)放都非常嚴格。”黃超稱，即將加推的項目將會根據(jù)市場情況以及競爭對手的動作予以合理定價。
王士章說，眼下實力強的企業(yè)會暫時避避風(fēng)頭，等待市場穩(wěn)定；實力較弱的企業(yè)會做促銷。該公司現(xiàn)金流沒太大問題，原本計劃年內(nèi)上市的一個高端樓盤，目前已延遲至明年。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟判斷，眼下品牌企業(yè)的降價壓力要小些，急于回籠資金的企業(yè)降價幅度會大些，年底前的總體折扣會在6.5折-8.5折之間。
拿地?zé)崆轶E降
此外，開發(fā)商普遍看緊荷包之際，拿地?zé)崆轶E減。
宋海說，由于該公司的項目銷售已接近尾聲，因此他們考慮在上海或周邊地區(qū)再拿一塊地，“眼下土地市場的起拍價、溢價率都比先前較為有利，我們正在重點考慮，不過由于目前市場不好，我們在考慮拿地時也會更加慎重。”
據(jù)宋海介紹，目前他們公司在上海僅有盤古天地[最新消息 價格 戶型 點評]這一個項目，一期已經(jīng)入住，二期也已完成2/3的銷售，由于資金壓力相對不大，因此在定價上沒有太大動作，只是受其他降價樓盤影響，成交相對慢些。
黃超進一步說，雖然目前的土地市場已經(jīng)降溫，但由于地方政府對土地價格預(yù)期并沒有大幅下調(diào)，起拍價與開發(fā)商的心理接受程度仍有較大差距，因此出現(xiàn)了很多土地流拍的情況。有些地方由于全年出讓的土地指標還沒完成，也不排除在年底集中掛牌推出的情況。
王士章介紹說，近期有一些二手土地項目找他們洽談，他們都拒絕了，“有現(xiàn)金也不輕易買地，因為后市還看不清。”王士章說，促銷、推新盤、買地這三大事項，目前都是各家房企要謹慎對待的。
張偉峰同樣強調(diào)，因為大家普遍對明年的行情不看好，開發(fā)商的投資熱情已經(jīng)大大減退。雖然目前的地價相對便宜，對企業(yè)長遠發(fā)展有利，但多數(shù)企業(yè)已經(jīng)不再拿地了，“目前的市場存貨積壓得很厲害，庫存的房源都賣不動，除了多年沒有拿過地的房企和實力確實很強的房企，誰還敢再以占用大量現(xiàn)金流為代價再拿地？”
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