近期，全國各級房的地產(chǎn)市場，明顯是在脆弱與堅挺中博弈波動，價格出現(xiàn)松動有目共睹。由于國情原因及各種歷史遺留問題，這個市場要看政策說話，靠政策吃飯。
從今年三、四季度的市場表現(xiàn)來看，全國性房企啟動大幅降價浪潮、有關(guān)房產(chǎn)稅的討論及財政部、國土資源部聯(lián)手問診地方政府土地依賴過度等話題，可以看出，中央政府在方式方法及調(diào)整深度和廣度上的進(jìn)步，但又需謹(jǐn)慎對待各級政府相應(yīng)政策的執(zhí)行力度和延續(xù)性，這將在一定程度上決定2012年的市場走勢與基調(diào)。
目前，政策的效力正在一、二線城市爆發(fā)，政策效力的延續(xù)性及深廣度波及效應(yīng)是否直接觸底三、四線城市，加之三、四線城市供銷變量階段性變線等因素影響，都會左右市場的短期表現(xiàn)。
2011年的房地產(chǎn)市場，雖然與2008年有“提前過冬”的相同跡象，但隨著12月5日，中國人民銀行正式下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點開始，樓市的“拐點”或?qū)⒊霈F(xiàn)。
下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點將釋放近4000億元的流動資金，有助于緩解銀行貸款緊張局面。央行3年來首次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，對于當(dāng)前最缺錢的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這一調(diào)整顯得格外重要。對于目前的市場來說，也是一個利好消息。在一定程度上，對于堅定市場信心具有積極的意義。
盡管從嚴(yán)格意義上來說，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)并不是政策的松綁，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，反過來相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，長期來說也是利好的。基于此，對于2012年的房地產(chǎn)市場趨勢，可以做出如下預(yù)測。
(1)從整個市場來看，2012年將是一個現(xiàn)金比資產(chǎn)值錢的年代。許多投資者會控制對資產(chǎn)類投資品的投資，再加上整個房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市基本過剩，分別為全國平均水平的2.7倍和2倍。未來一線城市會面臨較大的調(diào)整，大魚吃小魚的局面基本確立，行業(yè)并購的機(jī)會也會不斷凸顯。
(2)房價大降價的預(yù)期已經(jīng)形成，尤其是2011年4季度和2012年上半年，將會是推盤的高峰期，這就使得2012年上半年發(fā)展商不得不降價促銷以求生存，從而會導(dǎo)致價格的理性回歸，而降價的空間，則主要由發(fā)展商的資金情況和土地成本來決定。
(3)開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投入，甚至在二三線城市非核心地段大量涌現(xiàn)商業(yè)項目。雖然限購之下投資者瘋狂追捧商業(yè)物業(yè)，但商業(yè)物業(yè)通常需要一段時間的培育期，在培育期內(nèi)租金投資回報率較低。所以，未來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，重點考察的將是開發(fā)商的運(yùn)營能力而非興建能力。
(4)全國樓市在2012年下半年，由于資金問題導(dǎo)致房價下滑，加之全國保障性住房正在陸續(xù)開工建設(shè)，政府會針對保障性住房供應(yīng)情況及施工建設(shè)力度，在達(dá)到預(yù)定計劃指標(biāo)時，會適當(dāng)就勢放寬房地產(chǎn)調(diào)控政策。
(5) 中國經(jīng)濟(jì)體量龐大，不能一刀切?？梢灶A(yù)見的是，長期來看，一、二線城市的房價相對于經(jīng)濟(jì)的增速和通貨膨脹率，已經(jīng)走上價格相對下跌的道路；而對于三、四線非發(fā)達(dá)城市來說，任然存在著巨大的上升空間。
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