受庫存壓力、資金鏈緊張以及新增供應(yīng)等多重因素影響，北京在售新盤價格開始出現(xiàn)明顯回落，臨近年底，回落趨勢尤為顯著，且議價空間逐漸增大。下半年以來新入市項目成交價與擬售價價差增大便是一個佐證。
低價跑量顯成效
“價格是最后一個環(huán)節(jié)，如果您對我們項目確實感興趣，我可以去給您申請更大的折扣”。最近一段時間以來，幾乎每一個在售樓盤售樓處的銷售人員都會如此熱情回復(fù)前來詢價的購房者。
“終于找到‘上帝’的感覺”，正在貨比三家準(zhǔn)備出手購房的王小姐近日欣喜地對本報記者表示，很多在售項目都有比較大的議價空間，會比公示出來的價格更低。“價格可以談、可以申請優(yōu)惠”幾乎成了每個售樓員的口頭禪，很多銷售人員還會反問購房人的“心理價位”。種種跡象顯示，樓市正在向買方市場轉(zhuǎn)移，而那些愿意降價、低價出售的項目，也往往在短時間內(nèi)就能取得更大的市場認可。
北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，11月新房共有25個項目入市，當(dāng)月簽約率不足5%，但其中價格在15000元/平方米以下的低價位項目簽約率達到14.6%，為整體簽約率的3倍，當(dāng)月成交量349套，比10月新入市項目增加一倍還多。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月以來低價項目成交量幾乎占到新入市房源消化量的90%。
同時，北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，9-11月，北京10個出現(xiàn)價格下調(diào)的典型項目總銷售額為41.94億元，而在之前的6-8月，這10個項目的銷售額僅為25.26億元。銷售套數(shù)也從之前的1367套上漲到2558套，銷售量上漲了87%。
下半年價差明顯增大
價格的下降以及議價空間的逐漸增大，也可以通過擬售價與成交價的價差看出端倪。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，從8月以來，北京新入市項目擬售均價與成交均價的差距較上半年明顯增大，其中8月價差為9010元/平方米，價差率年內(nèi)最高，9-11月的價差分別為7582元/平方米、4461元/平方米和8001元/平方米，也均高于上半年3215元/平方米的平均價差水平。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，新房入市定價即擬售均價與成交均價的價差在較長時間段的變化，能夠在一定程度上反映市場買賣雙方在價格上博弈變化。一般來講，擬售均價與實際成交均價的差距有3種情況：第一，高定價——高成交價；第二，高定價——低成交價；第三，低定價——低成交價。
這三種情況分別反映了不同的樓市特點：第一種情況一般屬于樓市相對較熱的時期，市場供需兩旺，定價權(quán)掌握在開發(fā)商手中，使項目定價和成交價都相對較高，而價差率較低。今年上半年由于樓市尚處于調(diào)控初期的慣性增長階段，項目簽約率較高。
而第二和第三種情況屬于冷市及樓市出現(xiàn)拐點的過渡和形成期，低成交下市場重心向買方轉(zhuǎn)移，高定價下的“有價無市”必然促使開發(fā)商調(diào)低定價以產(chǎn)生足夠的購買吸引力，同時，折扣力度加大。在這一時間段內(nèi)，擬售均價和成交均價的差距會逐漸拉大，并隨著項目本身推盤類型和市場主要購買類型的差異，差價率的波動性也會變強。從今年各月入市項目的價差情況看，8月以后入市項目表現(xiàn)得更為強烈，預(yù)計這種狀況還將持續(xù)一段時間，直到樓市價格回落已趨于穩(wěn)定并由此出現(xiàn)成交回暖，因此，價差率的縮小至少要到明年下半年以后。
房價下調(diào)將加速
在明年樓市調(diào)控難以放松的預(yù)期之下，房企加速資金回籠的意愿逐漸增強，“現(xiàn)金為王”越來越成為大部分房企共同采取的銷售策略，更有意通過推出符合剛需購房特征的低價盤來實現(xiàn)有效的銷售回款。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前11月，北京銷售商品住宅面積為772.1萬平方米，這一數(shù)值創(chuàng)造了最近十年來的最低成交紀(jì)錄。與此同時，明年上半年北京潛在供應(yīng)面積可能高達1200萬平方米，屆時將增加超過9萬套住宅，庫存也將上漲到15萬套的歷史最高位。
“雖然通州、大興等區(qū)域都有明顯房價下調(diào)的項目，全市大部分商品房項目的優(yōu)惠幅度和議價空間都有所增加，但市場對價格下調(diào)的幅度期待值越來越高”，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉預(yù)計，明顯下調(diào)價格的在售樓盤數(shù)量將更加普遍，樓市將徹底入冬，在未來6-12個月內(nèi)，房價還會有10%-20%的下調(diào)空間。
