近日，上海實(shí)業(yè)控股有限公司發(fā)布公告，以11.83億元出售其在青島合資企業(yè)的50%權(quán)益，這意味著其從青島唐島灣項(xiàng)目中撤出。上海實(shí)業(yè)為唐島灣項(xiàng)目找到了下家，為自己贏得了資金流。而更多的開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有如此幸運(yùn)，或許沒(méi)有那么多下家愿意為他們當(dāng)初的高價(jià)項(xiàng)目買單。眼下“地王”們的痛處在于:想開(kāi)發(fā)，手里沒(méi)錢；想閑置，坐等土地升值的空間不如以前；想退地，地方政府又難舍到手的“金娃娃”……“地王”儼然成了“死盤(pán)”。然而，這一塊塊閑置土地造成的資源浪費(fèi)，誰(shuí)來(lái)買單?

 

    開(kāi)發(fā)商的從容

 

    記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，不少“地王”地塊可以看出地面被挖成大坑，這算不算已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)呢?這算不算閑置呢?青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍表示:在這方面界定得并不清晰。

 

    為此，記者查閱了山東省國(guó)土資源廳2010年7月出臺(tái)的《關(guān)于嚴(yán)格加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的通知》，其中要求“土地出讓成交確認(rèn)后，應(yīng)在10日內(nèi)正式簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，出讓合同須明確開(kāi)工、竣工時(shí)間，約定的開(kāi)工時(shí)間不得超出合同簽訂之日起6個(gè)月。竣工期限不得超出出讓合同約定動(dòng)工期限之日起3年。”

 

    同時(shí)通知還規(guī)定，對(duì)雖按合同約定期限開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿1年的，將視同閑置土地依法處置。

 

    文件講得非常清楚，然而政策直接指向的開(kāi)發(fā)商群體表現(xiàn)出來(lái)的卻是靜默，甚至說(shuō)是淡漠。在采訪過(guò)程中，一些開(kāi)發(fā)商被問(wèn)及此事時(shí)，竟然不知道有這樣的政策出臺(tái)。因此，香港路“地王”無(wú)限擱置、工人療養(yǎng)院地塊延期開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象接茬出現(xiàn)。

 

    開(kāi)發(fā)商的從容來(lái)自哪里?據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，開(kāi)發(fā)商拿到“地王”后，如果只“曬太陽(yáng)”不開(kāi)發(fā)，在未達(dá)到閑置地程度時(shí)，需要損失的主要是地價(jià)款的利息，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，至多也只是動(dòng)其毫發(fā)。另一方面，“地王”多是開(kāi)發(fā)商在國(guó)家實(shí)施適度寬松的貨幣政策時(shí)拿下的，其時(shí)開(kāi)發(fā)商可以從銀行處拿到貸款，不少大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至每次可獲得上百億的授信，這也間接助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的底氣。

 

    但目前的調(diào)控形勢(shì)對(duì)2009年以來(lái)的高價(jià)地而言，并不樂(lè)觀。一方面由于地價(jià)款基數(shù)較大，利息跟著水漲船高；另一方面土地未來(lái)升值幾何，并不明朗。張百忍認(rèn)為，這讓開(kāi)發(fā)商很難受，除非退地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)，沒(méi)有更好的辦法。

 

    但事實(shí)是，手握“地王”的開(kāi)發(fā)商依然對(duì)后市抱有幻想，覬覦抓住“讓土地閑置，坐享增值”的救命稻草。

 

    地方政府的尷尬

 

    反思市場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn)，若圍而不建的土地儲(chǔ)備大量累積，可能加劇未來(lái)樓市的供需矛盾，形成與當(dāng)下調(diào)控指向相悖之勢(shì)。以此而論，當(dāng)下只有嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地政策，才可能規(guī)避相關(guān)隱患的爆發(fā)。

 

    遺憾的是，囿于地方財(cái)政與樓市間千絲萬(wàn)縷的紐帶關(guān)系，相關(guān)政令一直難以在實(shí)踐中被認(rèn)真落實(shí)。

 

    “土地招拍掛制度，使地方政府和開(kāi)發(fā)商之間形成了利益關(guān)系，而‘地王’高額的土地出讓金，更讓地方政府執(zhí)法起來(lái)缺乏底氣和力度。”島城一位資深業(yè)內(nèi)人士坦言。

 

    從去年國(guó)土資源部公布的一份《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》可以看出，有些城市的閑置地情況竟然是零，這簡(jiǎn)直不可思議。

 

    其實(shí)，現(xiàn)今的政策已經(jīng)為開(kāi)放商囤地找到了“借口”。雖然國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》有“對(duì)于土地閑置滿兩年的，將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用”的規(guī)定，但該辦法也指出，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為、或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

 

    對(duì)此，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，法律在明確規(guī)定了多少年不開(kāi)工建設(shè)的土地就屬于閑置土地的同時(shí)，也在法律上為閑置土地開(kāi)了口子。

 

    這就意味著，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)有很多理由來(lái)證明造成土地閑置的原因是被動(dòng)的。比如開(kāi)發(fā)商故意向政府報(bào)一些通不過(guò)的規(guī)劃，人為地制造一些官司，或者土地轉(zhuǎn)手買賣等。

 

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，不管是什么客觀因素導(dǎo)致的土地閑置，都必須按時(shí)開(kāi)工。如果政府監(jiān)管部門(mén)一再因?yàn)榭陀^理由放寬對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地的處罰，那就不排除會(huì)有開(kāi)發(fā)商制造客觀原因，坐享土地增值的情況出現(xiàn)。

 

    看來(lái)，若不嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，解決“地王”閑置便無(wú)從談起。

 

    有關(guān)專家認(rèn)為，政府要在土地拍賣上作一定的限制，首先，開(kāi)發(fā)商的土地出讓金要一次性繳清；其次，限制開(kāi)發(fā)商用銀行的錢拿地；最后，如果有無(wú)法繳清、無(wú)法開(kāi)發(fā)等情況，政府要馬上收回土地。一旦這些政策嚴(yán)格執(zhí)行了，開(kāi)發(fā)商自然就會(huì)趕緊去開(kāi)發(fā)。