近日，來自仲量聯(lián)行、高力國際、DTZ戴德梁行、第一太平戴維斯等機構的報告顯示，在供應緊缺、需求持續(xù)強勁的背景下，北京甲級寫字樓市場2011年異常火爆，在租金不斷上漲的同時空置率不斷降低，而去年高端公寓成交面積與價格則出現(xiàn)下跌。

 

　　寫字樓空置率創(chuàng)十年新低

 

　　在供應緊缺、需求持續(xù)強勁的背景下，北京甲級寫字樓市場在2011年異常火爆，根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，去年全年，北京甲級寫字樓凈吸納量達到86萬平方米，成為2010年之后又一個活躍年。尤其是第四季度，北京甲級寫字樓平均凈有效租金達到293元/月/平方米(按建筑面積計)，環(huán)比增長9.1%，同比增長達到41.4%。此外，據(jù)第一太平戴維斯第四季度市場報告顯示，去年第四季度僅有一個甲級寫字樓項目交付使用，為市場新增4.5萬平方米可租賃面積。季內(nèi)需求保持強勁，凈吸納量增至231000平方米，比上季度凈吸納量幾近翻倍。有限供應及持續(xù)強勁的需求推動空置率環(huán)比下跌2.1個百分點，至4.2%，系近十年來歷史最低值。北京甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比上漲7.5%，達到每平方米每月人民幣278.2元，同比攀升44.2%。

 

　　高力國際報告則預計，由于超過60%的新增供應量位于CBD子市場，其空置率至年末為8.75%。金融街、東長安街和中關村等子市場的可租賃面積則極其有限，空置率均降至1%左右。2012年市場整體基調(diào)依舊將有利于業(yè)主方，并支持租金的進一步上漲。高力國際預計，僅有兩個甲級寫字樓項目計劃于2012年底啟動預租程序，意味著在傳統(tǒng)子市場中將可能出現(xiàn)供應真空。北京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域甲級寫字樓租金在2012年將同比上漲約11.1%。CBD及金融街子市場仍將是北京寫字樓租金最高的區(qū)域，而新興子市場則有可能把握機會實現(xiàn)租金較大幅度的上漲。

 

　　傳統(tǒng)百貨受挑戰(zhàn)

 

　　成熟的購物中心業(yè)績良好，近期完成培育期之項目經(jīng)營漸入佳境，而一些新開業(yè)和定位不明確的購物中心則面臨更多挑戰(zhàn)，租金有下降的趨勢。高力國際報告顯示，截至2011年末，北京中高端購物中心首層平均租金環(huán)比增長6.55%，同比增長10.52%至每月每平方米765.36元。

 

　　盡管2012年末市場空置率預計僅有較小幅度的同比增長，然而，代理商為了爭取代理份額而形成日趨激烈的競爭以及品牌商與代理商之間的博弈會某種程度上拉升租金。這種現(xiàn)象尤以珠寶首飾、鐘表、飾品及化妝品業(yè)態(tài)為甚。高力國際預測，2012年北京中高端購物中心的租金在保持穩(wěn)定的基礎上會有小幅增長。鑒于市場上可供交易的商鋪物業(yè)數(shù)量稀缺，2012年北京商鋪物業(yè)市場的投資機會，尤其是整售機會，將十分有限。盡管如此，高力國際認為，2012年北京商鋪物業(yè)投資市場仍會有一定量的交易，兩宗整售交易有望在2012年第一季度完成。同時，投資回報率在短期至中期內(nèi)將持續(xù)下降。

 

　　此外，DTZ戴德梁行報告顯示，去年第四季度，世貿(mào)工三購物中心、悠唐購物中心(二期)和頤堤港購物中心開業(yè)，為北京商業(yè)帶來18.6萬平民的購物中心面積。不過，由于快速時尚品牌的競爭與消費者一站式消費需求的增強，使得百貨這一品類相對單一的業(yè)態(tài)受到了威脅。傳統(tǒng)百貨如何正確定位以應對購物中心的競爭是商家急需解決的問題。

 

　　高級公寓量價齊跌

 

　　1月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布報告稱，在限購政策的影響下，2011年北京高級公寓成交面積為118萬平方米，同比下降21.4%，成交均價亦小幅下滑，同比下降2.2%左右。報告稱，市場中的改善性需求者成為當前高級公寓市場的主力消費群體，他們擁有購買資格和比較充裕的現(xiàn)金，對貸款的依賴程度較低，這部分購房者趁市場調(diào)整的時機購買大戶型產(chǎn)品改善自身的居住條件。仲量聯(lián)行認為，憑借優(yōu)越的地理位置和產(chǎn)品競爭力，高端市場受調(diào)控政策的影響要小于普通住宅，預計2012年北京高級公寓的新增供應量將有所增長，但價格降幅將達到5%左右。與此同時，不少潛在高端住宅購買者被擠壓至租賃市場，截至去年第四季度，北京服務式公寓市場平均租金達到190元/月/平方米，比年初上漲12.5%。