2011年青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金同比增長(zhǎng)3.72% ；高檔住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的平均銷(xiāo)售率僅達(dá)到 31% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年的 70% ……2月8日，記者了解到，根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的青島樓市報(bào)告，今年，總建筑面積14萬(wàn)平方米的李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和16萬(wàn)平方米的青島樂(lè)客城將于2012年下半年投入市場(chǎng)。

 

　　高檔住宅銷(xiāo)售率僅31%

 

　　根據(jù)報(bào)告，2011年第四季度青島高檔住宅總銷(xiāo)售額下降。2011年，由于政府推出限購(gòu)政策，青島高檔住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售交易受到嚴(yán)重影響。高檔住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的平均銷(xiāo)售率僅達(dá)到31% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年的70% 。由于限購(gòu)政策在2011年12月31日再次延長(zhǎng)，這一銷(xiāo)售低迷的狀況可能持續(xù)至2012年。

 

　　由于政府持續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，高檔住宅價(jià)格開(kāi)始深度下挫。政府限購(gòu)政策最終對(duì)高檔住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其銷(xiāo)售帶來(lái)顯著不利影響。根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)高檔住宅項(xiàng)目售價(jià)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2011年第四季度青島高檔住宅的售價(jià)下降了1.1% 。未來(lái)數(shù)月，住宅的售價(jià)將繼續(xù)走低，高檔住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)也將面臨更大的下跌壓力。在二手房市場(chǎng)，供求雙方價(jià)格差不斷擴(kuò)大的情形維持了數(shù)月。賣(mài)房者擔(dān)心住宅價(jià)格將繼續(xù)下降，出售愿望更加強(qiáng)烈，導(dǎo)致二手房的售價(jià)開(kāi)始下挫。

 

　　前期購(gòu)房者的不滿情緒導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商采取不同的銷(xiāo)售策略。如同上海一樣，青島也開(kāi)始經(jīng)歷同樣的情況：在開(kāi)發(fā)商對(duì)后期樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售后，前期購(gòu)房者表示不滿。為了避免這一情況發(fā)生，實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡力維持此前的高開(kāi)盤(pán)價(jià)格，特別是那些位于優(yōu)質(zhì)地段的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

 

　　寫(xiě)字樓租金漲了3.72%

 

　　租金方面，2011年第四季度青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均有效租金微幅下挫，但全年增長(zhǎng)3.72%。2011年第四季度青島辦公樓市場(chǎng)的平均租金仍保持相對(duì)平穩(wěn)。

 

　　預(yù)計(jì) 2012年的新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。由于幾個(gè)項(xiàng)目延期，2011年沒(méi)有新建甲級(jí)寫(xiě)字樓上市。預(yù)計(jì)2012年將有三座大型甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)。到2012年底前，青島甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量將在現(xiàn)有 79744平方米的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)超過(guò)三倍，增至274767平方米。

 

　　保守的擴(kuò)張計(jì)劃、供應(yīng)過(guò)剩以及高空置率將成為2012年青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要特征。由于2012年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不明且波動(dòng)性可能更大，預(yù)計(jì)各大貿(mào)易企業(yè)和物流企業(yè)在制訂擴(kuò)張計(jì)劃時(shí)將更為保守。仲量聯(lián)行青島分公司總經(jīng)理麥克漢森認(rèn)為：“一直以來(lái)，貿(mào)易和物流兩大核心行業(yè)是青島辦公空間的最大租戶。隨著2013年將有大量新增存量進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2012年青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率將顯著增長(zhǎng)，從而對(duì)2012年下半年的市場(chǎng)租金率帶來(lái)下跌壓力。”

 

　　兩處商業(yè)廣場(chǎng)今年上市

 

　　2011年第四季度，寶龍城市廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，其中購(gòu)物中心總建筑面積11萬(wàn)平方米。該購(gòu)物中心是位于青島北部李滄區(qū)的首個(gè)大型購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)首月出租率高達(dá)80% 。

 

　　李滄區(qū)距離傳統(tǒng)的市南區(qū)和市北區(qū)商業(yè)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，寶龍城市廣場(chǎng)的成功表明，青島的高人口密度將確保面積相對(duì)較小的城區(qū)同樣可以獲得良好的零售收入。此外，預(yù)計(jì)兩個(gè)新建購(gòu)物中心，總建筑面積14萬(wàn)平方米的李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和16萬(wàn)平方米的青島樂(lè)客城將于2012年下半年投入市場(chǎng)。

 

　　預(yù)計(jì) 2012年新增商鋪存量將對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)商帶來(lái)壓力。“2012年青島零售市場(chǎng)前景樂(lè)觀，但四個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目推遲以及三個(gè)新商鋪開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定于2012年竣工，可能對(duì)現(xiàn)有購(gòu)物中心的市場(chǎng)份額帶來(lái)壓力。”麥克漢森表示，“預(yù)計(jì)部分現(xiàn)有的購(gòu)物中心在新建購(gòu)物中心竣工前，將進(jìn)行重新定位。”