隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入,目前國內(nèi)樓市出現(xiàn)了兩個調(diào)控效果:住宅投資、投機性需求被擠出市場,基本由“剛需”在支撐;房價的漲幅終于得到控制,部分一線城市房價明顯下調(diào)。然而大眾投資需求還是在找尋更穩(wěn)妥的去向,小公寓投資重歸大眾視野。
公寓價格直逼兩三年前
住宅限購一定程度上影響著公寓產(chǎn)品的銷售。自2011年年末,濟南在售公寓成交量急劇萎縮,進而影響公寓成交價格。今年入市的公寓項目紛紛調(diào)低價格預期,不少公寓每平米成交價低于周邊在售住宅近千元,直接逼近兩三年前的市場價格。
目前濟南公寓類產(chǎn)品的主力購買客群是中小投資者、創(chuàng)業(yè)型辦公自用群體,以及部分被限購的非本地戶籍人群,這類人群對于價格的敏感度較高。記者對花園路附近某公寓項目進行隨機客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn),公寓類產(chǎn)品不限購、不限貸,依然吸引了不少客群的關(guān)注,購買熱情較高。有客戶現(xiàn)場表示,等了大半年時間,覺得目前的價格還是比較合適出手的。
低總價、高租金是王道
公寓的投資價值之所以高,是因為總價低、租金高以及可商可住的靈活性,因而較商鋪投資投入少風險低,較住宅投資回報高。以高新區(qū)某小區(qū)為例,33平米的小戶型公寓售價約20多萬,裝修后租金約1200元;而小區(qū)內(nèi)另一戶78平米兩室住宅售價約60多萬,裝修后租金約1400元。投資致勝的法寶就在于租金相差無幾的情況下,公寓所需投入更少,因而總價越低,回報相對就越高。
從近年來濟南公寓市場成交數(shù)據(jù)來看,40平米以內(nèi)的小戶型公寓最受投資者青睞。小戶型公寓的王道就是在盡可能低總價的前提下,獲得內(nèi)部極致空間功能、外部便利配套和便捷交通功能。除此之外,選擇擁有良好信譽和品牌的開發(fā)商也至關(guān)重要,這決定著房屋的工程質(zhì)量、物業(yè)管理,關(guān)系到交房后居住舒適度,租金和出租率等問題。
投資需理性漫天承諾不可信
隨著公寓投資置業(yè)關(guān)注度的升溫,一些前期已顯現(xiàn)并且還持續(xù)存在的矛盾問題也在吸引市場的注意。誠基中心項目前期大玩“買一層得兩層”的投資概念,對客戶漫天承諾,而今業(yè)主們已經(jīng)入住兩年,前期承諾沒有兌現(xiàn),暖氣和煤氣都無法解決,導致業(yè)主多次堵路抗議。
同為誠基開發(fā)的卓越時代廣場項目也以買一層送一層來忽悠客戶,5100元/平米的價格雖吸引眼球,但實際上“5100元”僅為售價的一半,而置業(yè)顧問絕口不提實際產(chǎn)權(quán)面積,回避層高等關(guān)鍵問題,更是無視管理規(guī)定,無預售證即公然收取認籌金。
