“2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”4月22日，王健林在接受媒體采訪時說。
然而，截至2011年底，大連萬達集團股份有限公司（以下簡稱“萬達”）已經(jīng)在全國31個省、自治區(qū)和直轄市的61個重點城市投資建設(shè)了87個萬達廣場，其中已開業(yè)49個。
同時，萬達董事長王健林在公司內(nèi)部會議上高調(diào)宣稱，要在2015年超越美國西蒙公司，成為全球不動產(chǎn)公司的老大，要在10年內(nèi)成為真正的跨國公司。
穩(wěn)坐商業(yè)地產(chǎn)頭把交椅、野心勃勃的萬達，緣何要降低商業(yè)地產(chǎn)比重？它又走過了怎樣的擴張之路？
探索訂單地產(chǎn)操作體系
1988年，年僅34歲、時任大連市西崗區(qū)人民政府辦公室主任的王健林，轉(zhuǎn)任負債幾百萬、瀕臨破產(chǎn)的大連市西崗區(qū)住宅開發(fā)公司（以下簡稱“西崗開發(fā)”）總經(jīng)理。
4年后的1992年，西崗開發(fā)啟動股份制改造，成立大連萬達股份有限公司（萬達前身）。隨后憑借成功運作萬達足球，王健林和他所執(zhí)掌的萬達一夜成名，而真正使萬達成為眾多城市爭相拉攏的招商對象，則緣于2000年大力進軍商業(yè)地產(chǎn)。
“2000年，萬達在長春與沃爾瑪合作的商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，堅定了萬達在全國范圍內(nèi)做大型購物中心的決心。2001年下半年，萬達就把商業(yè)地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)分離出來，專門成立了一個大連萬達集團商業(yè)開發(fā)管理有限公司。”王健林在接受媒體采訪時說。
2001年底，萬達開始在長春試水它的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目—長春購物中心，但是僅與沃爾瑪?shù)淖饨鹫勁芯瓦M行了6個多月。而且該項目僅僅是個單店，萬達集團隨后建設(shè)的綜合購物中心一般都有6－8個主力店，這讓王健林意識到效率的低下和時間的漫長。
經(jīng)過摸索和商討，萬達與合作伙伴達成共識，形成了以“聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建”為主要內(nèi)容的“訂單地產(chǎn)”操作體系。截至2004年，萬達已經(jīng)和全球15家跨國企業(yè)（其中有8家是世界500強）簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，協(xié)議中約定了包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等。在開工之前，萬達要與合作伙伴先簽署協(xié)議，然后再投入建設(shè)，這樣便可以降低建成之后的承租風險。
兩年多后，萬達已經(jīng)在中國同時發(fā)展15個購物中心。2003年底建成的沈陽萬達廣場，共有500間精品商鋪，竣工前就已被350多個業(yè)戶用6萬元/平方米的天價買下。2004年，武漢江漢路萬達廣場也順利開業(yè)。
第三代萬達廣場遍地開花
然而從2004年開始，萬達卻陷入了糾紛的漩渦，雖然提出了“訂單地產(chǎn)”等商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律，同時推出了萬達第一代和第二代購物中心，但是其項目卻問題頻出。
2004年春節(jié)前，沈陽萬達廣場開門營業(yè)，由于人流過少，兩個月后便開始停業(yè)。此后近3年的時間里，廣場幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營模式、經(jīng)營方向，但都沒有引來人氣，經(jīng)營陷入停頓。
商鋪購買者因此認為，萬達廣場的整個商業(yè)氛圍，與萬達銷售廣告中的宣傳內(nèi)容不符，涉嫌合同欺詐。2004年下半年，超過50名的沈陽萬達廣場業(yè)主以“銷售欺詐”為由起訴萬達，并進而向法院提出撤銷購房合同的要求。
“萬達2004年憋得夠嗆，差點沒挺過去。”王健林在接受媒體采訪時坦言。2004-2006年，萬達進入了調(diào)整期，萬達的一些嘗試既沒有獲得市場認可，也沒有引來資本的關(guān)注。到了2006年，萬達在反復(fù)權(quán)衡后，與沈陽市政府最終作出了“收回商鋪，拆除重建”的決定。隨后通過談判回購商鋪，并取得了近八成業(yè)戶的同意。
“過了2006年，忽然感覺什么都順了，像爬過一個陡坡，面前是一片平坦的高原。”王健林在接受媒體采訪時說。這一年，萬達將運營總部搬遷至北京，基于城市綜合體概念的第三代萬達廣場在寧波鄞州也一炮打響，萬達基于低地價、核心區(qū)位、訂單式招商等成體系的產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，設(shè)計出了高度集權(quán)的快速復(fù)制模式。隨后在上海新興地段推出的五角場萬達廣場，也獲得了巨大成功，開業(yè)幾年后，五角場商場就成為了“與徐家匯[11.26 0.90% 股吧 研報]南北齊名”的著名商圈。
“萬達的商業(yè)模式是快買、快干、快竣工。”王健林1月20日在萬達集團的2011年會上稱。從最初拿地、正式動工，項目品牌宣傳，到項目建設(shè)完工、萬達只需要18個月的時間，部分項目甚至只需要一年的時間，“萬達速度”也成為業(yè)內(nèi)的一個奇跡。
王健林曾透露，在萬達，有國內(nèi)唯一的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計院，承接一個項目前，拿地成本、規(guī)劃設(shè)計費用、建設(shè)費用、招商租金全部都要事先做好預(yù)算，“我們有精準的模型，誤差能控制在1萬元以內(nèi)”。
萬達已經(jīng)形成自己特有的商業(yè)模式，被稱為“商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式”。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，即萬達自己選定目標地塊、競標并設(shè)計開發(fā)，然后通過出售配套的寫字樓及物業(yè)獲得絕大部分銷售收入，而在其自主運營的萬達商業(yè)廣場，萬達會借助自己多年發(fā)展積累下來的零售、美食、休閑、文化、娛樂、度假、高端酒店等所有消費行業(yè)資源優(yōu)勢[2202.75 0.13%]，或出租、或自營。其中，自營主要集中在電影院線和高端酒店管理。
“萬達廣場基本上是開一個火一個，2005年以來租金、物業(yè)管理費的年收繳率都在99%以上。”王健林在2009年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會上自豪地說，這讓萬達擁有了對政府推廣的資本，萬達90%的商業(yè)廣場項目都來自各個地方政府的邀請。
因此萬達的拿地價格極低，以寧波鄞州萬達廣場為例，萬達拿下的21萬平方米的農(nóng)田地塊，其地價近乎為零。后來因為萬達商城的成功，鄞州新城的整體地價迅速升溫。而上海五角場萬達商業(yè)廣場開業(yè)之前，五角場當?shù)氐臉敲娴貎r不到4000元／平方米，萬達廣場開業(yè)后，樓面地價漲到了1.6萬元／平方米。
在2008年的樓市低潮期，萬達逆勢抄底，先后在成都、上海、唐山等地連續(xù)出手。僅僅2008年第四季度，萬達就投入了50多億元用于增加項目儲備。而2009年，擴張的步伐更快，在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市都投入巨資。2009年底，萬達已經(jīng)在全國50余座城市締造了27座城市中心，包括8家五星級酒店，持有物業(yè)面積超過1000萬平方米。
截至2011年底，萬達已經(jīng)在全國31個省、自治區(qū)和直轄市的61個重點城市投資建設(shè)了87個萬達廣場，其中已開業(yè)49個，同時還在運營26家五星級或超五星級酒店。今年還計劃新開業(yè)17個萬達廣場和大連萬達中心，新運營8家五星級或超五星級酒店。
王健林在1月20日的2011年公司年會上宣布，2011年，萬達集團總資產(chǎn)1950億元，同比增長40%；收入1051億元，同比增長43%。
“2012年，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司新增持有物業(yè)面積達380萬平方米，到今年年底，萬達累計持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動產(chǎn)行業(yè)第四，2013年將持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)第二。”王健林在年會上高調(diào)宣布，“按目前速度發(fā)展下去，萬達的不動產(chǎn)規(guī)模將在2015年超過排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)的老大。”
開辟文化旅游新戰(zhàn)場
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所向披靡的萬達，也開始在新的領(lǐng)域發(fā)力，在萬達集團現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)中，共分為商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、百貨業(yè)和酒店業(yè)五大體系。
自2008年至今，由萬達牽頭，聯(lián)合中國泛海、聯(lián)想控股、內(nèi)蒙古億利資源集團、遼寧一方等大型企業(yè)的“投資聯(lián)盟”，已經(jīng)多次進軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，斥資將近1700億元。
這個“投資聯(lián)盟”迄今公開的項目包括：2009年8月簽約的200億元的長白山國際旅游度假區(qū)；2010年6月簽約計劃在瑯岐、武夷山投資開發(fā)的大型綜合旅游地產(chǎn)項目；2010年9月初簽下的總投資500億元的大連金石國際旅游度假區(qū)項目；以及2010年9月簽下的150億元總投資額的“西雙版納國際旅游度假區(qū)項目”。此外，萬達在武漢的城市綜合體項目中也包含了旅游地產(chǎn)的部分—武漢東湖中央文化旅游區(qū)，總投資約500億元。
其中，萬達首個旅游地產(chǎn)項目—長白山國際旅游度假區(qū)，其住宅項目長白山明珠，已于2010年9月開始對外預(yù)售，2011年年底其一期已對外正式運營。而總投資500億元的大連金石國際旅游度假區(qū)，于2011年上半年開工，將于2013年建成開業(yè)。西雙版納國際旅游度假區(qū)占地6平方公里，150億元的總投資額讓其成為西南地區(qū)投資額最大的旅游地產(chǎn)，于2010年底開工，2013年主要文化旅游項目建成開業(yè)。而同樣投資500億元的武漢東湖中央文化旅游區(qū)計劃于2012年基本建成開業(yè)。
“從第一代產(chǎn)品到第二代訂單地產(chǎn)，甚至第三代城市綜合體，這些商業(yè)模式是我們創(chuàng)造的，但是也是別人可以模仿的。”王健林表示，這逼得我們必須不斷地去創(chuàng)新，從3年前萬達逐漸向文化和旅游方面轉(zhuǎn)型，兩年以后也許大家看到的又是一個完全不同的萬達，“一個建立在商業(yè)地產(chǎn)上以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為重點的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。”
近幾年的大手筆投入，讓萬達逐漸在商業(yè)地產(chǎn)之外開辟了一片新戰(zhàn)場，并通過在2010年的集中大規(guī)模投資，使旅游地產(chǎn)正式成為萬達集團一個“拿得出手”的產(chǎn)業(yè)。
4月22日，在武漢參加中國綠公司年會的王健林在接受媒體采訪時指出，萬達集團將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲存未來十年的競爭優(yōu)勢，并在2020年徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。 “2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”他說。
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