商業(yè)地產(chǎn)巨鱷大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)”)以高速擴(kuò)張著稱。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”)如此，萬達(dá)電影院線股份有限公司(下稱“萬達(dá)院線”)亦是如此。

　　4月22日，萬達(dá)董事長王健林參加2012中國綠公司年會時稱，萬達(dá)將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲存未來十年的競爭優(yōu)勢，2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　這是爆出萬達(dá)院線計劃上市后，王健林首談產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。壓縮商業(yè)地產(chǎn)比重而轉(zhuǎn)戰(zhàn)文化旅游領(lǐng)域，萬達(dá)葫蘆里到底賣的什么藥？

　　“院線業(yè)務(wù)是萬達(dá)多元化業(yè)務(wù)的一支，院線上市可為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展提供充足的資金鏈條和外部資源。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)對時代周報記者表示。

　　10天擴(kuò)建一座影城

　　萬達(dá)官網(wǎng)顯示：萬達(dá)集團(tuán)2005年開始投資文化產(chǎn)業(yè)，已進(jìn)入大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂、中國字畫收藏4個行業(yè)，連續(xù)多年成為中國文化產(chǎn)業(yè)投資額最大的企業(yè)。

　　其中，尤以萬達(dá)院線的發(fā)展最為突出。 “萬達(dá)今年的文化產(chǎn)業(yè)總收入將達(dá)到200億元，成為中國最大的文化企業(yè)。萬達(dá)將在5年內(nèi)使文化產(chǎn)業(yè)年收入翻一番，超過400億元，進(jìn)入全球文化產(chǎn)業(yè)的前50強(qiáng)。”王健林暴露了其轉(zhuǎn)型雄心。這種雄心在萬達(dá)院線的擴(kuò)張中就可窺一斑。

　　萬達(dá)自投資影院終端建設(shè)后，憑借著獨特的商業(yè)模式，既做院線業(yè)務(wù)，又做影院業(yè)務(wù)，同時吃進(jìn)兩方面的分賬，很快就在同業(yè)中脫穎而出。

　　自2005年以來，萬達(dá)院線每年便以100塊銀幕的增速爆發(fā)式成長。

　　萬達(dá)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)院線是亞洲排名第一的院線，計劃到2012年開業(yè)120家影城，擁有銀幕1100塊。而目前萬達(dá)院線擁有影城86家、730塊銀幕，其中IMAX銀幕47塊，照此速度，今年可能還將新建34家影城、370塊銀幕，都是去年的兩倍以上，平均10天就擴(kuò)建一座影城。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來一段時間內(nèi)，中國電影產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依舊很大，此刻大舉跑馬圈地將有利于未來搶占市場份額。

　　“近兩年內(nèi)地票房飛速膨脹過百億元，且市場容量仍然具備足夠的挖掘空間，資本更是蜂擁進(jìn)入院線建設(shè)。”該人士向時代周報記者表示。

　　更有人表示，萬達(dá)重視院線，電影市場的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機(jī)聚攏人氣，拓展產(chǎn)業(yè)鏈，甚至可以趁機(jī)圈地。

　　那么，除此之外，萬達(dá)院線瘋狂擴(kuò)張背后的推手是誰？

　　盈利是行業(yè)的3倍

　　業(yè)內(nèi)分析出萬達(dá)院線的成功所在：“首先依賴國內(nèi)電影產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，其次基于影院資產(chǎn)在電影產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的居高地位與分賬模式，但更重要的，還與其捆綁商業(yè)地產(chǎn)、難以被復(fù)制的擴(kuò)張路徑緊密相關(guān)。”

　　與商業(yè)地產(chǎn)捆綁發(fā)展的模式，是萬達(dá)院線高盈利的關(guān)鍵，羨煞同行。

　　近年來，隨著電影票房高漲，影院租金也不斷上漲，很多院線公司為了爭奪好的地段，哄抬租金。一線城市很多影院租金已經(jīng)達(dá)到影院票房的20%以上，高的甚至能達(dá)到25%左右，給影院的運(yùn)營帶來了很大的成本壓力。

　　而萬達(dá)院線由于依托萬達(dá)廣場，租金優(yōu)勢不言自明。

　　業(yè)內(nèi)估計，萬達(dá)院線的租金約為年票房的10%，遠(yuǎn)低于其他幾大院線的租金。

　　此外，“萬達(dá)廣場這樣的商業(yè)綜合體非常適合發(fā)展影城，同時影城的建設(shè)也會帶動綜合體的商業(yè)發(fā)展，如此一來，可起到良性互動。”陳國強(qiáng)對時代周報記者說。

　　以廣州白云萬達(dá)廣場為例，其位于白云區(qū)云城東路，遠(yuǎn)離市中心，目前到達(dá)主要交通路線是地鐵。但萬達(dá)這樣的綜合體卻能夠把這樣一個原來不是商圈的地方變成一個商圈。白云萬達(dá)廣場開業(yè)后，匯聚了很高的人氣，廣州白云萬達(dá)影城開業(yè)當(dāng)年收入達(dá)6840萬元，創(chuàng)造新開業(yè)影城的收入紀(jì)錄。

　　廣電總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，萬達(dá)院線去年票房收入達(dá)到17.85億元，平均每家影院票房收入約為2075萬元，而在業(yè)內(nèi)，一線城市每家影院的平均收入只有1500萬元。據(jù)萬達(dá)官方網(wǎng)站的資料來看，萬達(dá)影院平均收入是行業(yè)的2倍，盈利是行業(yè)的3倍。

　　萬達(dá)近日也在其官方網(wǎng)站上發(fā)文聲稱，今年一季度，院線系統(tǒng)銷售收入完成計劃的120%，凈利潤完成計劃的215%。

　　王健林也曾透露，萬達(dá)院線的凈利率已接近兩成，已超過了其地產(chǎn)主業(yè)，只是規(guī)模還不夠大。

　　如此看來，院線的高盈利是其加快轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

　　萬達(dá)院線先沖刺IPO

　　但萬達(dá)有著更遠(yuǎn)大圖謀。

　　萬達(dá)目前有五大業(yè)務(wù)板塊：商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨，其中商業(yè)地產(chǎn)是主業(yè)。

　　近期，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線已經(jīng)雙雙向證監(jiān)會提交上市申請。前者仍在初審中，公司擬上市的地點則為上海證券交易所，保薦機(jī)構(gòu)為銀河證券；萬達(dá)院線擬在深交所上市，保薦機(jī)構(gòu)為中銀國際，其上市進(jìn)程已領(lǐng)先前者。

　　地產(chǎn)王牌讓電影院線先上市，原因何在？早有業(yè)內(nèi)人士揣測稱：“也許正是因為瞅準(zhǔn)了‘萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)’的種種‘內(nèi)外劣勢’，王健林才被迫選擇讓‘萬達(dá)院線’先沖刺IPO。”

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市一直舉步維艱，一方面是囿于宏觀調(diào)控一直未覓得良機(jī)。

　　“當(dāng)前行業(yè)調(diào)控所引發(fā)資本市場對房地產(chǎn)信心不足，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)即便上市，對于股價和整體融資的效果都沒有足夠的保證。”高山仰止企業(yè)咨詢管理機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人兼首席戰(zhàn)略師高偉業(yè)對時代周報記者表示。

　　另外，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張的并發(fā)癥凸顯。諸如2010年8月沈陽萬達(dá)大火、2011年3月鄭州中原萬達(dá)廣場2號裙樓坍塌、2011年4月上海寶山萬達(dá)廣場塌陷等類似事故頻發(fā)，更有人直言“萬達(dá)過于激進(jìn)的擴(kuò)張模式制約了工程的質(zhì)量保障”。而根據(jù)證監(jiān)會《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第25條規(guī)定，發(fā)行人最近36個月內(nèi)不得存在嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會公共利益的其他情形，否則3年內(nèi)不得申報上市材料。這無疑更給其上市帶來很大的難題。

　　“高速擴(kuò)張會讓投資、招商、運(yùn)營諸環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險，萬達(dá)應(yīng)該把握合適、合理的節(jié)奏。”陳國強(qiáng)對時代周報記者說。

　　如此說來，業(yè)內(nèi)人所稱的“內(nèi)外劣勢”也促使了萬達(dá)壓縮商業(yè)地產(chǎn)比重，加大文化業(yè)務(wù)投資。那以萬達(dá)院線為代表的文化業(yè)務(wù)對萬達(dá)整個戰(zhàn)略又意味著什么？

　　“萬達(dá)系多產(chǎn)業(yè)版圖為穩(wěn)妥起見，需要一個穩(wěn)步試水的戰(zhàn)略，來保證整體上市的成功。萬達(dá)院線從自身發(fā)展角度來講，依托母公司品牌優(yōu)勢，相對容易獲得資本的青睞，從而加快院線建設(shè)，完善壯大萬達(dá)系產(chǎn)業(yè)鏈條，更重要的是為萬達(dá)整體上市積累經(jīng)驗。”高偉業(yè)對時代周報記者說。