給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛。有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，似乎沒(méi)有減弱投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

　　股票市場(chǎng)表現(xiàn)得格外明顯，從今年1月以來(lái)，房地產(chǎn)指數(shù)節(jié)節(jié)上升，而從2242點(diǎn)反彈以來(lái)，深證和上證地產(chǎn)指數(shù)均創(chuàng)出了年內(nèi)新高，4月分別上漲11.73%、11.55%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤(pán)，地產(chǎn)板塊的市盈率回歸17倍左右的水平。招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)兩大龍頭甚至創(chuàng)出3186點(diǎn)以來(lái)的新高，剛披露完畢的基金一季報(bào)顯示，地產(chǎn)板塊成為公募基金增倉(cāng)最多的板塊之一。

　　股票市場(chǎng)的走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)悖反

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)依然陰云密布。據(jù)多數(shù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下行，降幅在3%到5%不等。2012年3月初，渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)在二三線8座城市，包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶，對(duì)30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查和研究探討。參與調(diào)查的開(kāi)發(fā)商報(bào)告稱(chēng)，貸款違約數(shù)量上升，預(yù)期破產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商數(shù)量將會(huì)上升。上市房企的整體銷(xiāo)售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整體銷(xiāo)售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。標(biāo)普認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售規(guī)模下降30%，很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)大面積的資金緊張狀況。

　　開(kāi)發(fā)商已經(jīng)降低房地產(chǎn)投資。2012年前3個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資為1.09萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24%，比2011年34%的增長(zhǎng)，下降了10個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)投資增速將進(jìn)一步下降，低于五年來(lái)24%左右的平均增速。

　　在此背景下，不要奢望房地產(chǎn)板塊持久上升。在多次調(diào)控失敗后，中國(guó)的房地產(chǎn)政策趨向于明智與穩(wěn)定，既不會(huì)讓冒進(jìn)的政策激起反對(duì)派大聯(lián)盟，更不會(huì)讓房地產(chǎn)調(diào)控被經(jīng)濟(jì)下行、地方政府破產(chǎn)的陰影強(qiáng)行中斷。

　　保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的手段多種多樣，最重要的是保障剛性需求。住建部部長(zhǎng)姜偉新在部署2012年工作時(shí)明確提出，在遏制不合理購(gòu)房需求的同時(shí)，要支持居民購(gòu)房的合理需求。地方政府出臺(tái)一系列扶持剛性需求的政策，全國(guó)多個(gè)二三線城市開(kāi)始放松公積金提取和貸款。不管承不承認(rèn)，扶持剛性需求是給房地產(chǎn)打的強(qiáng)心針，以保持投資的基本穩(wěn)定，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下滑，導(dǎo)致下半年投資增速大幅下降，地方財(cái)政出現(xiàn)大面積的緊縮，鼓勵(lì)改善型需求就是可以預(yù)見(jiàn)的事。

　　鼓勵(lì)改善型需求并不困難，關(guān)鍵是要甄別改善性需求還是投資性需求。以擁有一套房為標(biāo)準(zhǔn)，擁有兩套房的人只要在一定時(shí)間如兩個(gè)月內(nèi)出售原有住房，即可視為改善性住房，政府退還稅費(fèi)，不愁改善性需求起不來(lái)。只要保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定，保持地方政府財(cái)政的穩(wěn)定，保持銀行業(yè)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策就不會(huì)發(fā)生太大的轉(zhuǎn)變。

　　今年最大的不確定因素在地方政府財(cái)政緊張，與經(jīng)濟(jì)增速下滑，倒逼出過(guò)于寬松的貨幣與財(cái)政政策。從一季度的情況看，地方政府財(cái)政缺口全年在萬(wàn)億以上。另?yè)?jù)央行的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，房地產(chǎn)貸款繼續(xù)下降，引人注目的是，保障房貸款大規(guī)模增加。

　　3月末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7710億元，同比下降8%，降幅與上年末基本持平。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11%，增速比上年末低6.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，比上年末低3.5個(gè)百分點(diǎn)；1季度增加1574億元，同比少增1757億元。3月末，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額4306億元，同比增長(zhǎng)63.7%，1季度增加391億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的47.1%，比上年全年水平低3個(gè)百分點(diǎn)。

　　投資者看懂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上下兩難，在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩求穩(wěn)。股票市場(chǎng)忠實(shí)地復(fù)制出市場(chǎng)人士對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。從2009年7月以來(lái)，房地產(chǎn)板塊下行，并不是像2007年式的斷頭鍘刀式的下跌，而是在震蕩中逐步走低，到現(xiàn)在也沒(méi)有出現(xiàn)突破性行情，可見(jiàn)股票市場(chǎng)投資者只是在觀望中“撿漏”，絕非對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了逆轉(zhuǎn)的預(yù)期。

　　此次房地產(chǎn)調(diào)控還將持續(xù)數(shù)年，很多中小開(kāi)發(fā)商體驗(yàn)絕境中的痛苦，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將迎來(lái)絕境重生的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)大局初定，未來(lái)出現(xiàn)大反復(fù)的可能性極小。萬(wàn)幸，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于恢復(fù)了一點(diǎn)理智，這是中國(guó)市場(chǎng)逐步恢復(fù)理智的前兆。