南寧樓市從去年3月起對住宅實施限購措施，一些投資者轉向購買不限購的商鋪。與住宅相比，南寧商鋪市場相對活躍，但也并非“遍地黃金”。部分商鋪投資者因為考慮不周全，結果吃了苦頭。
樓盤體量大 商鋪難升值
業(yè)主：韋先生
遭遇：購買商鋪一年多時間，價格仍是“原地踏步”
2011年年初，韋先生在南寧大沙田一樓盤購買了一間50多平方米的商鋪。一年多時間來，商鋪升值小，讓他較為郁悶。
去年，樓盤舉行新年促銷活動，推出10多間面積在100平方米以內的商鋪。商鋪售價近3萬元/平方米，韋先生購買了一間面積50多平方米的商鋪。這間商鋪是社區(qū)內鋪，不臨主要街道，韋先生認為，小區(qū)的業(yè)主多，會吸引不少經(jīng)營者前來開日雜店、小超市的。他計劃，將商鋪出租一兩年后就轉讓，通過“快進快出”賺錢。
但是，很快韋先生就發(fā)現(xiàn)他的計劃落空了。由于小區(qū)物業(yè)不允許汽車進入小區(qū)商業(yè)街，流失了不少客戶，商鋪只面對本小區(qū)業(yè)主。商鋪的經(jīng)營額低、利潤少，影響了商鋪的租金行情。更為關鍵的是，隨后樓盤又在三期工程中推出商鋪，四期還有商鋪待售。這些商鋪的位置分布廣，大小面積都有，價格為3萬多元/平方米，僅比他的商鋪貴兩三千元/平方米。由于在價格方面沒有優(yōu)勢，他的商鋪難以轉讓。
一些朋友認為，韋先生的商鋪仍是升值了，只是升值幅度不大。韋先生卻說，當初投80多萬元支付了商鋪五成首付款，一年多時間才升值三四萬元還是虧了。如果將80多萬元投資其他項目，一年時間可能賺六七萬元?，F(xiàn)在商鋪成了“雞肋”，影響了他的資金周轉。
“買商鋪就像買股票，最好買小盤股，這樣上升空間才大。”韋先生說，樓盤的商鋪體量大，升值速度慢，就不適合“快進快出”的投資者。
選鋪走了眼 投資收益少
業(yè)主：龍女士
遭遇：有時二樓的商鋪比一樓的商鋪更有發(fā)展?jié)摿?/div>
一般情況下，由于一樓商鋪的客流量大，所以一樓的商鋪往往比二樓的商鋪售價貴。不過，購房者如果能細心選購，還是能在二樓商鋪中找到商機。
2010年，南寧西鄉(xiāng)塘一樓盤銷售商鋪，一樓的商鋪比二樓的商鋪貴6000元/平方米以上。當時，龍女士看中了兩個商鋪，一個位于一樓靠里面位置，另一個位于二樓步梯附近。
龍女士覺得，樓盤附近人流量不算大，客戶能夠走進一樓選購商品已經(jīng)不錯，相比之下二樓的商鋪市場風險大。而且，一樓的商鋪往往要比二樓的商鋪搶手。為此，她購買了一樓的商鋪。
讓龍女士想不到的是，因為商場西面經(jīng)常有攤販在路邊擺攤，致使客戶出入不便，很多顧客都喜歡從南面主入口進入商場。有的客戶進入商場后，直接走步梯上二樓消費，而不走到商場深處，使得她的商鋪人氣不旺。而此前她曾看好的二樓商鋪，由于靠近步梯人流量大，轉讓價比一樓的商鋪還高。
龍女士說，當時買一樓西面的商鋪，沒有考慮到周邊道路狹窄、交通擁擠而帶來的影響。有的二樓商鋪因為采光好、視野好，適合經(jīng)營茶座、冷飲等生意，價格比一樓商鋪上漲快?？磥?，投資商鋪不能篤信“金科玉律”，要因地制宜進行分析。
經(jīng)營不到位 價值打折扣
業(yè)主：耿先生
遭遇：商場管理不到位，經(jīng)營不溫不火
目前，南寧商鋪市場主要有自主經(jīng)營和委托經(jīng)營兩種方式。自主經(jīng)營是業(yè)主自行打理商鋪，可自主選擇經(jīng)營品種或出租給其他人；委托經(jīng)營是業(yè)主委托商鋪給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，在委托經(jīng)營期內，業(yè)主按時收取分紅，但不得收回商鋪。
自主經(jīng)營好還是委托經(jīng)營好，業(yè)界對此看法不一。南寧投資者耿先生購買商鋪后委托管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，遭遇商場經(jīng)營不溫不火的情況。
樓盤在銷售商鋪時就聲明，商鋪要統(tǒng)一交由管理公司經(jīng)營，投資者按年8%的資金回報，折價沖抵購鋪款，但沖抵期不超過3年。商鋪運營3年后，管理公司按8%的投資比例給購房者支付分紅。耿先生覺得，投資商鋪不用自己打理，省心省力，委托經(jīng)營還是不錯的。
商場經(jīng)營一年多時間后，耿先生發(fā)現(xiàn)，管理公司對商場經(jīng)營不到位。首先是廣告投入不大，致使不少消費者對商場陌生。另外，對商場的管理松動，不少商場要求商家按時營業(yè)、上班，該商場有的商家開門卻不經(jīng)營，只是委托旁邊的商家代管、幫看，影響了商場的整體經(jīng)營。
由于在合同期內，耿先生不能收回商鋪，眼睜睜看著商機流失。他介紹，附近的一些商鋪由于經(jīng)營火，轉讓價格不斷上漲，而自己的商鋪市場行情明顯遜色。有的買家知道他的商鋪是委托經(jīng)營，覺得沒有自主經(jīng)營靈活，從而打消了購買的念頭。耿先生說，南寧有一些委托經(jīng)營的商場經(jīng)營得不錯，營業(yè)額高商鋪轉讓價高。投資者購買委托經(jīng)營的商鋪，要對管理公司的經(jīng)營能力進行綜合考量，以確保投資收益。
賬面上升值 兌現(xiàn)卻不易
業(yè)主：羅先生
遭遇：想把升值的商鋪兌現(xiàn)不容易
羅先生在2009年年底，以不到2萬元/平方米的價格，在南寧白沙大道一樓盤購買了一間40多平方米的社區(qū)商鋪。目前，該樓盤的社區(qū)商鋪售價在3萬元/平方米左右，雖然賬面上賺錢了，但他要兌現(xiàn)并不容易。
2011年年底，羅先生想轉讓商鋪，轉讓價是2.5萬元/平方米。一位買家有購買意向，但希望由他先解押，再辦理過戶手續(xù)。羅先生拿不出資金還清貸款，想委托中介辦理解押。由于當時央行多次上調準備金率，銀行資金緊張，中介提出辦理解押要收取比以往多一倍的費用。多出來的解押費用由誰承擔？羅先生與買家?guī)状螀f(xié)商未果。此外，買家提出，商鋪過戶后，要馬上中斷與租戶的經(jīng)營合同。按此操作，羅先生要賠償經(jīng)營戶1萬多元的違約金。多次拉鋸式協(xié)商后，他最終放棄了交易。
今年3月，羅先生再次在中介放盤出讓商鋪，出讓價是2.8萬元/平方米。在中介放盤一個多星期，前來咨詢的客戶并不多，中介希望他調低價格，以吸引更多買家。他覺得，按目前樓盤的商鋪售價，自己開價并不高，何況自己不是急著用錢，不必低價“甩賣”，遂堅持售價不松口。一些買家認為，商鋪租金在80~100元/平方米之間，雖然商鋪售價不算高，但租金回報低，投資價值不高，購買興趣不大。
羅先生說，如果降低售價，自己不甘心；如果維持售價，又擔心找不到買家。雖然賬面上贏利，但要兌現(xiàn)了才算真賺錢。
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