花樣年主席兼首席執(zhí)行官潘軍在麓湖國際項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上表示,中國樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場,此前類似加工行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)難以為繼,未來房企必須比拼金融和服務(wù)實(shí)力。他更大膽預(yù)言,作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式代表的萬科、恒大在3年內(nèi)必然被淘汰。
花樣年于5月26日在廣西桂林推出麓湖國際項(xiàng)目,希望借此打造桂林高端生活樣本?;幽甏饲耙呀?jīng)在桂林推出城市綜合體項(xiàng)目——花樣城,但與花樣年瞄準(zhǔn)年輕白領(lǐng)不同,此次麓湖國際將瞄準(zhǔn)已經(jīng)完成資本積累、追求生活品質(zhì)的財(cái)富群體。
萬科恒大3年內(nèi)必遭淘汰 花樣年撤出三四線城市
潘軍在發(fā)布會(huì)上表示,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“下半場”,游戲規(guī)則將發(fā)生徹底的變化,通過信息不對(duì)稱、資源分配不對(duì)稱賺取高利潤的時(shí)代已經(jīng)過去。
他表示,目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被做成成本導(dǎo)向型的高周轉(zhuǎn)行業(yè),這已經(jīng)是把房地產(chǎn)變成了加工業(yè),某些企業(yè)還在倡導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化,是非常不合理的。潘軍特別指出,萬科已經(jīng)投入千億資金,每年卻帶不來千億的銷售額。
他大膽預(yù)言道,萬科、恒大模式3年內(nèi)必然被淘汰,而花樣年則將爭做下半場規(guī)則的引領(lǐng)者。
潘軍強(qiáng)調(diào),從產(chǎn)業(yè)布局、人口增長和服務(wù)資源等角度看,中國三四線城市是沒有未來的。未來花樣年的戰(zhàn)略重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向核心城市,下個(gè)月會(huì)進(jìn)軍北京,并積極在上海、廣州尋找機(jī)會(huì),同時(shí)進(jìn)軍武漢、大連、重慶等1.5線。而在東莞、惠州、無錫等城市則會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮。
他同時(shí)表示,從經(jīng)濟(jì)和人口的角度看,香港的房價(jià)5年內(nèi)必然下跌。
宏觀調(diào)控成常態(tài) 城市綜合體成最佳產(chǎn)品
當(dāng)前中國整體經(jīng)濟(jì)下滑明顯,潘軍認(rèn)為市場以價(jià)換量的政策會(huì)延續(xù),下半年銷售壓力仍然存在,但大房企會(huì)平穩(wěn)過渡,2008年的大規(guī)模降價(jià)不會(huì)重。
潘軍表示,宏觀調(diào)控將會(huì)是樓市的常態(tài),可以規(guī)避限購的產(chǎn)品非常重要,城市綜合體成為必然選擇。
今年花樣年在建的城市綜合體共計(jì)有5個(gè),其中成都3個(gè),桂林、南京各1個(gè),并且正在規(guī)劃通過舊改項(xiàng)目在深圳建設(shè)城市綜合體。
作為花樣年主力產(chǎn)品的城市綜合體,一來有助于花樣年沉淀長期收益資產(chǎn),改善資本結(jié)構(gòu);二來有助于豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu),應(yīng)對(duì)市場多變的需求,也有利于提高花樣年掌握應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的主動(dòng)權(quán)。
據(jù)悉,目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業(yè)的比例大概是8:2,以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流基本平衡。潘軍表示,希望自持物業(yè)能夠越來越多,但整體速度取決于集團(tuán)金融平臺(tái)的發(fā)展速度。
潘軍預(yù)期,經(jīng)過這輪調(diào)整,中國房企數(shù)量會(huì)從80000多家減少到60000多家,經(jīng)過調(diào)整后,行業(yè)會(huì)更健康,這也是幫助房地產(chǎn)回歸服務(wù)業(yè)本質(zhì)的好契機(jī)。
資金面穩(wěn)健 不考慮重啟TDR
潘軍表示,目前花樣年資金狀況穩(wěn)健,4月底已經(jīng)歸還了4.68億的信托,負(fù)債良性,目前已經(jīng)申請(qǐng)的開發(fā)貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過21億,并將與基金合作開發(fā)有關(guān)項(xiàng)目,大大緩解資金壓力,去年投入13億資金做土地整理,今年也會(huì)體現(xiàn)在公司財(cái)務(wù)上。是穆迪、標(biāo)普中少有的被保持了評(píng)級(jí)的房企。
至于在無錫進(jìn)行降價(jià)促銷的行為,潘軍稱降價(jià)幅度不大,不會(huì)影響公司的整體回報(bào)。
同時(shí)花樣年也加大對(duì)現(xiàn)金的重視,通過加推不限購新產(chǎn)品、成立老友記發(fā)揮老客戶價(jià)值、提高傭金加大銷售團(tuán)隊(duì)激勵(lì)等手段來保證回款。
對(duì)于早前停發(fā)臺(tái)灣存托憑證(TDR)一事,潘軍表示短期內(nèi)無重啟計(jì)劃。因?yàn)榕_(tái)灣金門項(xiàng)目已經(jīng)處于停滯狀態(tài),而且花樣年目前股價(jià)已低于凈資產(chǎn),不是發(fā)行TDR的時(shí)機(jī)?;幽暾紤]通過和臺(tái)灣保險(xiǎn)企業(yè)合作的方式來融資。
金融為驅(qū)動(dòng) 服務(wù)為核心
在記者會(huì)上,說得興起的潘軍隨手拿起紙筆當(dāng)場畫出兩個(gè)“社會(huì)表情圖”(見圖)。
潘軍解說道,低附加值行業(yè)必然走向低利潤,過去幾年,地產(chǎn)開發(fā)商利潤是最高的,但金融和服務(wù)都跟不上,社會(huì)就癟嘴;只有當(dāng)開發(fā)利潤回歸正常,金融、服務(wù)等附加值提高上去的時(shí)候,社會(huì)才會(huì)滿意。
“沒有金融平臺(tái)的房企會(huì)淪為加工企業(yè)”,為此,潘軍決心把花樣年打造成為金融平臺(tái)。“以金融為驅(qū)動(dòng),以服務(wù)為核心,以開發(fā)為工具”,成了花樣年全新的大藍(lán)圖。
花樣年將在集團(tuán)層面成立基金管理公司,并已經(jīng)從高盛地產(chǎn)基金引入一位副總裁?;幽晔灼?只基金計(jì)劃融資10億,未來3~5年?duì)幦∵_(dá)到100億的規(guī)模。
按照花樣年的規(guī)劃,這些基金既可支持自身項(xiàng)目發(fā)展,也可以投資其他公司的項(xiàng)目,主投方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、信托特殊機(jī)會(huì)等,目前公司正與專業(yè)基金及城市政府基金洽談。
潘軍表示,樓市進(jìn)入下半場,人們不光需要有住的地方,更需要住的地方有人味。地產(chǎn)商不應(yīng)只負(fù)責(zé)提供房子,更要提供服務(wù),花樣年將通過服務(wù)創(chuàng)造規(guī)模。他強(qiáng)調(diào),未來十年將是養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時(shí)期,普通住宅則將走向衰落。麓湖國際面向的,正是1955年到1970年間出生的中國最富裕群體。
為了彰顯公司全新定位,花樣年已經(jīng)將自己的使命升級(jí)為“為廣大客戶提供有趣、有味、有料的生活和空間體驗(yàn)”,并圍繞這一使命重點(diǎn)打造社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)服務(wù)、商業(yè)提供能力、文化旅游、酒店經(jīng)營管理能力、社區(qū)養(yǎng)老主題實(shí)踐等五大服務(wù)功能。
潘軍的“最新研究成果”能夠成就怎樣的花樣年,還需要市場和時(shí)間的檢驗(yàn)。