在房地產(chǎn)限貸的政策下，上市房企也面臨融資的瓶頸，正是這個(gè)原因，令到不少房企各出其招擴(kuò)大融資渠道及規(guī)模。其中，海外市場(chǎng)就是性價(jià)比較高的融資渠道。至今，A股四大房企“萬(wàn)保金招”中已有3家開(kāi)始了在香港買殼融資的行動(dòng)。在行業(yè)觀點(diǎn)看來(lái)，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)融資難題，海外市場(chǎng)將成為上市房企融資的不錯(cuò)選擇。

         負(fù)債率創(chuàng)四年來(lái)新高

        在房地產(chǎn)政策緊箍咒的約束下，上市房企資金面也好像上了鐐銬一樣，融資渠道越發(fā)緊張。從行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況來(lái)看，上市房企確實(shí)存在加大融資力度的緊迫需要。

        現(xiàn)金流量指標(biāo)就是房企資金吃緊的突出表現(xiàn)。從今年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，146家房企的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-171.99億元，對(duì)比起去年同期，這一數(shù)據(jù)雖然有了較大幅度的改善，但在國(guó)家調(diào)控政策不放松的政策背景下，現(xiàn)金流問(wèn)題依然是壓在房企頭上的一座大山。

        除了帳面上缺錢，還有一點(diǎn)比現(xiàn)金流情況更嚴(yán)峻的是房企上市公司的龐大債務(wù)。截至今年一季度末，146家房企總負(fù)債高達(dá)1.49萬(wàn)億元，其中，“萬(wàn)保金招”（萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)）四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然維持在高位，分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%，房地產(chǎn)板塊平均凈負(fù)債率高達(dá)73%。雖然說(shuō)房地產(chǎn)是高負(fù)債運(yùn)行的行業(yè)，但是，平均資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)也是創(chuàng)出2008年以來(lái)的新高。

        讓房企吃不消的，還有信托融資陸續(xù)到期。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，今年已經(jīng)有超過(guò)十幾款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目提前兌付，涉及天津信托、交銀信托、中誠(chéng)信托等12家信托公司。其中，中誠(chéng)信托提前清盤產(chǎn)品最多，涉及產(chǎn)品數(shù)量達(dá)3款。業(yè)內(nèi)分析人士指出，提前兌付是信托公司防范風(fēng)險(xiǎn)的舉措，未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)也不能確定，通過(guò)當(dāng)下的準(zhǔn)備來(lái)防范未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)也是正常的行為。

        上市房企涉足海外融資

        為了應(yīng)對(duì)資金告急的難題，上市房企各出奇招，拓寬自身的融資渠道以及規(guī)模。其中，海外市場(chǎng)融資就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。目前，在上市房企當(dāng)中，龍頭企業(yè)都紛紛涉足海外市場(chǎng)，從而取代國(guó)內(nèi)日益增長(zhǎng)的高成本貸款。

        近期，萬(wàn)科收購(gòu)香港一房地產(chǎn)項(xiàng)目的舉動(dòng)引起了行業(yè)的關(guān)注，這也是萬(wàn)科試水國(guó)際化邁出的重要一步。5月14日晚，萬(wàn)科公告稱，待南聯(lián)地產(chǎn)重組完成后，公司將以10.79億港元收購(gòu)永泰地產(chǎn)所持有的南聯(lián)地產(chǎn)73.91％股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格5.6197港元/股。

        資料顯示，南聯(lián)地產(chǎn)于1996年7月在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)投資及物業(yè)管理，倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)及投資控股等，其控股股東為永泰地產(chǎn)。永泰地產(chǎn)直接和間接持有南聯(lián)地產(chǎn)股份比例為73.91％。

        事實(shí)上，萬(wàn)科并不是海外融資“第一只吃螃蟹的人”。無(wú)獨(dú)有偶，5月14日，招商地產(chǎn)也宣布成功收購(gòu)香港上市公司東力控股。此外，在去年6月，金地集團(tuán)宣布擬收購(gòu)香港上市公司至祥置業(yè)，最終未能成功。也就是說(shuō)，除保利地產(chǎn)外，至今A股四大房企“萬(wàn)保金招”中已有3家開(kāi)始了在香港買殼融資的行動(dòng)。

        不僅是房產(chǎn)龍頭企業(yè)，事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)把融資的手伸向海外。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年上半年內(nèi)地房企海外融資數(shù)量突破1000億元，幾乎是2010年海外融資總量的2倍。標(biāo)準(zhǔn)普爾一項(xiàng)報(bào)告也稱，去年上半年擁有市場(chǎng)評(píng)級(jí)的內(nèi)地房企已通過(guò)離岸市場(chǎng)發(fā)行債券融資共計(jì)80億美元，而2010年房企海外發(fā)債規(guī)模不過(guò)88億美元。

        香港市場(chǎng)最吃香

       “去香港融資，到海外借錢”已成為內(nèi)房企自然而然達(dá)成的共識(shí)。隨著人民幣貿(mào)易結(jié)算計(jì)劃的不斷推進(jìn)，香港離岸人民幣債券市場(chǎng)不僅為中國(guó)內(nèi)地開(kāi)展業(yè)務(wù)的外資企業(yè)開(kāi)辟了一條融資渠道，還為受困于融資困難的國(guó)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)低成本融資的機(jī)會(huì)。

        事實(shí)上，因?yàn)橄愀凼袌?chǎng)融資成本低廉，不少壓力重重的內(nèi)地房企早已將目光鎖定在香港。根據(jù)香港聯(lián)交所近期數(shù)據(jù)，截至4月底，在香港上市的內(nèi)地企業(yè)共1516家，市值20.23萬(wàn)億港元，占香港證券市場(chǎng)總市值的58.7%。

       據(jù)悉，自2009年7月中國(guó)啟動(dòng)跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算以來(lái)，截至2011年底，香港銀行體系人民幣存量從不足560億元上升至5885億元，最高時(shí)超過(guò)6200億元。目前，人民幣存款已成為香港除港元和美元之外的第三大貨幣，是境外最大的離岸人民幣資金池，香港也逐漸成為內(nèi)房企越來(lái)越看好的資金來(lái)源地。