在青島CDB，一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店的房源欄上寫著：“良辰美景，100平方米，售價(jià)155萬元”。經(jīng)紀(jì)人小于告訴記者，這是兩個(gè)月之前的價(jià)格，現(xiàn)在降了8萬元。
    最堅(jiān)挺的二手房?jī)r(jià)格也明顯松動(dòng)。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛告訴記者，目前市區(qū)二手房整體約有10%的降價(jià)，各區(qū)域會(huì)略有不同。

    熱點(diǎn)區(qū)域受一手房擠壓

    小于告訴記者，現(xiàn)在良辰美景小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格水平是14000多元/平方米，比去年5月份時(shí)每平方米跌了有2000元。

    在CBD周邊，降價(jià)是普遍現(xiàn)象，小于指著馬路對(duì)面的環(huán)宇康庭告訴記者，現(xiàn)在有一套房子，原價(jià)220萬元，房東急用錢，已經(jīng)降到了215萬元。

    “房東都報(bào)實(shí)價(jià)，報(bào)高了也沒人看。”他說，不過仍有一定的議價(jià)空間。

    另據(jù)青房南京路店市場(chǎng)部經(jīng)理呂鑫林透露，CDB區(qū)域新交付的錦繡華城目前報(bào)價(jià)高些，實(shí)際成交價(jià)在15000多萬元/平方米，比歷史最高價(jià)也有2000元左右的回落。

    劉剛認(rèn)為，一手房下跌，影響了房東的信心，是二手房下調(diào)的主要原因。

    青島CBD目前一手房供應(yīng)量足，個(gè)別樓盤以高調(diào)降價(jià)來吸引眼球，所以二手房?jī)r(jià)格降幅也更大。李滄區(qū)二手房市場(chǎng)是另一個(gè)市區(qū)內(nèi)受一手房影響較大的區(qū)域。

    “新樓盤促銷，一個(gè)月就成交百余套，這其中有不少也是二手房潛在客戶。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李滄書院路店長(zhǎng)徐紹樂說。

    徐紹樂說，目前區(qū)域內(nèi)成交的主力房源價(jià)格在 8300-8400元/平方米，典型小區(qū)如百通馨苑，目前高層的成交價(jià)格是8500-9000元/平方米，歷史最高點(diǎn)是1萬元/平方米，降了有10%以上。

    核心城區(qū)也降價(jià)

    降價(jià)已經(jīng)蔓延至青島城市核心區(qū)。城市之家不動(dòng)產(chǎn)閩江路一路店經(jīng)理潘當(dāng)軍告訴記者，該門店所在的福苑小區(qū)，去年上半年最貴的時(shí)候售價(jià)1.9萬元/平方米，現(xiàn)在賣1.6-1.7萬元/平方米。

    但他同時(shí)說，目前這一區(qū)域的價(jià)格已經(jīng)降到了房東的心理底線，很難再降。

    在嶗山區(qū)香港東路上，一家大型中介機(jī)構(gòu)加盟店唐店長(zhǎng)告訴說，凱旋山去年最高能賣到2.4萬元/平方米，今年八九十平的房源售價(jià)約為2 .1萬元/平方米；魯信未央山莊原來最高賣到3.5萬元/平方米，現(xiàn)在每平方米賣3.2-3.3萬元。

    成交略有回暖

    根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月份青島市內(nèi)四區(qū)成交999套，比上月增長(zhǎng)213%，比去年同期下降14%。

    劉剛分析，從數(shù)據(jù)上看，成交有回暖的跡象，被壓抑的購房需求有一定的釋放。房東對(duì)價(jià)格有調(diào)整，所以現(xiàn)在成交量上去一點(diǎn)，但價(jià)格仍沒有上漲的機(jī)會(huì)。

    潘當(dāng)軍也反映，春節(jié)之后，看房量明顯上升，購房者樂于看房，說明有了買房的愿望。去年底該店平均每個(gè)經(jīng)紀(jì)人每月能帶看10套左右的房源，而現(xiàn)在上升了七八成。

    另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分公司內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，4月份，房源增加15%，買房客戶增加34%，可以看出買賣需求變得旺盛。

    現(xiàn)在是買二手房的好時(shí)機(jī)

    現(xiàn)在是不是買二手房的時(shí)機(jī)，潘當(dāng)軍給出的答案是肯定的。據(jù)他介紹，現(xiàn)在他們成交的客戶中，有九成是剛需客戶。

    他說，首先，這個(gè)時(shí)候買二手房有挑選的余地，購房者能仔細(xì)比較，買一個(gè)真正喜歡的房子，而且現(xiàn)在樓層、位置好的房源不少；其次，現(xiàn)在買房，急著出手的房東讓步幅度大，能買上相對(duì)便宜的房子。（張則濤）

    購房人占主動(dòng)二手房規(guī)則微調(diào)

    二手房降價(jià)，并轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，買賣的規(guī)則也在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。比如總價(jià)100多萬元，產(chǎn)權(quán)證沒過五年的房子，上市交易，交易稅要10多萬元。二手房旺銷時(shí)，一房難求，這筆費(fèi)用要由買方承擔(dān)，而現(xiàn)在二手房房東會(huì)主動(dòng)降價(jià)讓出這筆費(fèi)用。

    價(jià)格可以坐下來談，二手房市場(chǎng)改變了許多。

    交易時(shí)間長(zhǎng)，變現(xiàn)能力弱

    過去十多年，房子一溜小跑得漲，讓人們對(duì)房子看得非常重。比如在換房過程中，懂行的人都是先看好下一套要買的房子，才敢把手中的房子賣掉。

    但在本次采訪中，許多中介人士告訴記者，現(xiàn)在如果想換房，應(yīng)當(dāng)先把手里的房子賣掉再說，手里攥著“票子”買房子更穩(wěn)妥。因?yàn)?，就算你看好下一套房源，而手頭的房子遲遲賣不掉，沒有資金，會(huì)耽誤交易。

    以前是房源少，房子難買；現(xiàn)在是，買家少，房子難賣。一位中介人士說，就算你出價(jià)合理，也要等客戶，總要有個(gè)交易時(shí)間，長(zhǎng)短難說，要靠運(yùn)氣。

    資產(chǎn)的價(jià)值一方面表現(xiàn)在價(jià)格，另一方面還表現(xiàn)在變現(xiàn)的能力。就變現(xiàn)能力而言，房子明顯減弱。

    海景房也“難嫁”

    海景房從來都是青島樓市的“招牌菜”，但現(xiàn)在也變得不那么好賣。

    嶗山區(qū)香港東路上一家大型中介加盟店唐經(jīng)理告訴記者，麥島金岸普通二手房報(bào)價(jià)水平是3.2萬元/平方米，有急用錢的房東最近甚至降到2.8萬元/平方米，而同小區(qū)海景房報(bào)價(jià)高，大約要3 .5萬/平方米。

    高價(jià)海景房不好賣，他說，現(xiàn)在買房的人比較實(shí)際，會(huì)買價(jià)格相對(duì)低的房子，哪怕不是海景。因?yàn)榕沦I價(jià)高了跌，都不愿冒這個(gè)險(xiǎn)。

    房東常簽“城下之盟”

    “跳價(jià)”曾是賣房人的習(xí)慣性動(dòng)作，簽約前一天，總價(jià)再漲2000元，是常有的事。房子只能賣一次，惜售，賣得越高越好，過去購房人唯有忍氣吞聲?，F(xiàn)在是買方市場(chǎng)，購房人終于翻身。

    據(jù)城市之家不動(dòng)產(chǎn)閩江一路店店長(zhǎng)潘當(dāng)軍介紹，現(xiàn)在的議價(jià)空間在6%左右，一般都是房東讓步。

    他舉例說，一套不到100萬元的房子，房東與購房人的差價(jià)在5萬元左右就有促成的希望，一般房東報(bào)價(jià)會(huì)虛報(bào)三萬元左右，這部分水分?jǐn)D出來后，再讓價(jià)兩萬元，5萬元的差價(jià)就出來了，也就能成交。