206米的明宇金融廣場、248米成都國際金融中心、320米的保利國際廣場——成都寫字樓的高度紀(jì)錄在短短幾年時(shí)間內(nèi)，一再被打破，而今更被成都綠地中心以400米超高層形態(tài)所刷新。不斷翻新的寫字樓高度，印證了相同的趨勢：成都寫字樓競爭正在加速升溫。寫字樓競爭行情的白熱化在政策導(dǎo)向上也可以得到佐證：6月1日，成都開全國之先河，開始執(zhí)行全國首個(gè)地方性商務(wù)寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，一場激烈較量早已是箭在弦上。

        放量一再創(chuàng)造新高

        根據(jù)星彥地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，成都主城區(qū)2009年甲乙級寫字樓僅有83.2萬平方米供應(yīng)，2010年寫字樓銷量整體呈增長態(tài)勢，供應(yīng)總量約173萬平方米，銷售總量約111.28萬平方米；時(shí)至2011年，成都僅純寫字樓供應(yīng)量就高達(dá)130萬平方米左右。2012年成都寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)更將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬平方米。如果將近年來成都的寫字樓供應(yīng)量做成曲線圖的話，將會看到在圖表上原穩(wěn)步上升的曲線在2012年將會拐出一個(gè)向上接近90度的直彎。而激烈的競爭導(dǎo)致多家機(jī)構(gòu)預(yù)測，2012年底，成都寫字樓整體空置率將在20%~23%之間。

        2012年這些新增供應(yīng)量疊加上去年前年的庫存量，將不可避免地給寫字樓租賃及銷售市場帶來強(qiáng)大的“去庫存化”壓力。在這257萬平方米的新增供應(yīng)中，預(yù)計(jì)有2/3位于天府大道沿線，且絕大多數(shù)為散售的乙級項(xiàng)目。其實(shí)，自2006年以來，天府新城眾多商業(yè)金融用地的成功出讓以及天府新城相關(guān)規(guī)劃，已預(yù)示寫字樓是該區(qū)域主導(dǎo)的物業(yè)形態(tài)。

        規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)早在醞釀中

        在最近幾年，不但中海、華潤、保利等傳統(tǒng)注重住宅開發(fā)的大開發(fā)商將注意力轉(zhuǎn)向?qū)懽謽情_發(fā)，更有一批生力軍后續(xù)跟進(jìn)這一市場。僅2011年，復(fù)地·復(fù)城國際、銀泰中心、九龍倉·時(shí)代晶科名苑、成都大魔方、奧克斯廣場、峰匯中心、棕櫚泉國際中心、環(huán)球時(shí)代中心等數(shù)十家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，形成了激烈競爭。

        有業(yè)內(nèi)人士透露，事實(shí)上在2011年下半年寫字樓存量激增和競爭開始加劇的大背景下，一些開發(fā)商隨意打出“甲級”、“超甲級”、“頂級”等招牌對外招商和銷售，硬件配置、軟件服務(wù)等方面存在差異，寫字樓租售市場略顯混亂之時(shí)，成都市商務(wù)局、市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局已經(jīng)開始醞釀出臺這一規(guī)范性文件。

        今年2月13日，成都市商務(wù)局就在其網(wǎng)站上《四川省區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn)〈商務(wù)寫字樓等級劃分〉》（征求意見稿）對業(yè)界公開征求意見，而據(jù)編制說明，該標(biāo)準(zhǔn)作為具有首創(chuàng)性質(zhì)的地方標(biāo)準(zhǔn)，出臺后將填補(bǔ)國內(nèi)寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn)的空白，對成都市商務(wù)寫字樓等級認(rèn)定工作做技術(shù)支撐。

        業(yè)態(tài)單一業(yè)權(quán)寫字樓受追捧

        紅星國際運(yùn)營總監(jiān)馮玨在接受采訪中表示，新的《標(biāo)準(zhǔn)》因?yàn)閰⒄諊H慣例和國內(nèi)目前使用最多的“甲”系列劃分方法，把寫字樓分為3個(gè)等級，規(guī)定的“地理位置、業(yè)權(quán)狀態(tài)、客戶品質(zhì)、硬件要求、服務(wù)要求”等五大指標(biāo)都具有較強(qiáng)可操作性。因此預(yù)計(jì)將會促成未來寫字樓行業(yè)呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象：超甲級寫字樓租金走高，乙級寫字樓價(jià)格跳水。據(jù)了解，作為人南寫字樓另一大租賃客群的跨國大型企業(yè)，普遍只接受開發(fā)商自行持有整體物業(yè)，即單一業(yè)權(quán)的寫字樓作為成都或西南公司總部所在。這其中的考慮主要是一方面優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的可預(yù)見性，另一方面是租賃入駐后的穩(wěn)定性。

        根據(jù)紅星國際機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，在《標(biāo)準(zhǔn)》出臺之后，整個(gè)成都能夠真正夠得上符合“超甲級”所要求業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫字樓只有10座。而估算符合“超甲級”標(biāo)準(zhǔn)的存量辦公面積只有約60萬平方米，不到今年寫字樓總存量的1/9。這樣，大約有70%以上原來自稱“超甲級”的寫字樓就只能回歸到“甲級”中去。繼續(xù)違規(guī)宣傳自身為“超甲級”的項(xiàng)目就有可能面臨相關(guān)部門的處罰。這部分重歸“甲級”的寫字樓項(xiàng)目如果不在開發(fā)思路、運(yùn)營策略、后期服務(wù)上進(jìn)行切合市場需求特點(diǎn)的創(chuàng)新，打造出有特色、有差異的品質(zhì)地產(chǎn)，而只是一味追求數(shù)量體量，將導(dǎo)致未來的招商和經(jīng)營出現(xiàn)困境。

        產(chǎn)品找準(zhǔn)定位跟上市場變化

        負(fù)責(zé)來福士項(xiàng)目后期招商的仲量聯(lián)行商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi說：“在目前的市場競爭環(huán)境下，市場推廣必須做足。但最終靠的還是產(chǎn)品質(zhì)量。未來最高端的寫字樓，在面前諸如世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐考察時(shí)，必須使用地板送風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、雙轎廂電梯系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)、雙回路的供電系統(tǒng)等高新前沿技術(shù)。”所以客戶也會注重樓宇本身的環(huán)保理念和企業(yè)精神的結(jié)合，能否有一種更為健康、有效率的工作環(huán)境，本身的產(chǎn)品也能為租戶節(jié)約3%-5%的能耗成本。

        在《標(biāo)準(zhǔn)》推行之后，各家甲級、乙級寫字樓開發(fā)商其實(shí)必須做的是根據(jù)戰(zhàn)略和資金需求做定位，確定是否對銷售回款的需求比較倚重，重新制定計(jì)劃最大程度做到快速回款。目前的市場規(guī)律，寫字樓開盤時(shí)可以成功出售一小部分；公寓或住宅通過低價(jià)、平價(jià)可以帶來投資客和自住客，借此回籠的資金可以支撐項(xiàng)目的前期第一筆工程付款，為項(xiàng)目爭取更多的時(shí)間。根據(jù)這個(gè)大策略，設(shè)計(jì)市場中走量較快的產(chǎn)品。比如，外在能看到的部分盡量做夠做足，但實(shí)際卻不會花掉太多資金。其次，寫字樓單層面積不宜過大，樓體偏薄一點(diǎn)，這樣，單位面積可以更小點(diǎn)。最小的單位最好不要超過80平方，因?yàn)椤稑?biāo)準(zhǔn)》對此也作了要求。當(dāng)然，還要考慮整體的互補(bǔ)性，以及日后稍大型企業(yè)租賃使用的兼顧問題。

        此外，如果寫字樓未來是租賃為主，則停車位稍微多點(diǎn)?！稑?biāo)準(zhǔn)》里給的200平米配一個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)略顯少了。但也不能過多，多了日后車位租賃價(jià)格漲幅緩慢。建筑空間高的話，甚至可以考慮雙層機(jī)械停車。營銷過程中，價(jià)格漲幅要經(jīng)過一定程度的控制，逐步地銷售和回籠資金。

        成都寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)

        超甲級寫字樓

        地理位置：交通便利，在300米以內(nèi)有3條以上的公交線路站點(diǎn)，靠近軌道交通進(jìn)出口；周邊綜合配套設(shè)施與服務(wù)完善，如公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂及購物中心等業(yè)權(quán)狀態(tài)：業(yè)權(quán)應(yīng)為單一業(yè)權(quán)，只租不售客戶品質(zhì)：世界500強(qiáng)、國內(nèi)100強(qiáng)以及行業(yè)知名企業(yè)數(shù)量比例不少于50%，或者其使用面積不少于50%；投入使用的建筑面積不低于70%硬件要求：建筑面積不低于70000平方米；每層建筑面積不低于1700平方米等服務(wù)要求：至少應(yīng)由國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等

        甲級寫字樓

        地理位置：交通便利，在500米以內(nèi)有3條以上公交線路站點(diǎn)，靠近軌道交通進(jìn)出口；周邊有完善的綜合配套，如公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂及購物中心等業(yè)權(quán)狀態(tài)：業(yè)權(quán)可為分散業(yè)權(quán)，最大業(yè)主持有量應(yīng)不低于50%客戶品質(zhì)：世界500強(qiáng)、國內(nèi)100強(qiáng)以及行業(yè)知名企業(yè)數(shù)量比例不少于30%，或者其使用面積不少于50%；投入使用的建筑面積不低于70%硬件要求：建筑面積不低于30000平方米；每層建筑面積不低于1300平方米等，服務(wù)要求：至少應(yīng)由國家二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等

        乙級寫字樓

        地理位置：交通便利，有3條以上公交線路站點(diǎn)；周邊有一定的配套設(shè)施業(yè)權(quán)狀態(tài)：業(yè)權(quán)可為分散業(yè)權(quán)客戶品質(zhì)：入住客戶可為國內(nèi)的初創(chuàng)型、中小企業(yè)；建成后投入使用的建筑面積1—2年內(nèi)不低于60%硬件要求：辦公建筑面積不低于20000平方米；單層建筑面積不低于1000平方米等服務(wù)要求：至少應(yīng)由國家三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等。