■樓市觀察

　　只要房價(jià)還存在上漲的空間，甚至短期內(nèi)有暴漲的預(yù)期，投機(jī)性需求就難以被擠出。如果是自住型剛需集中釋放推動(dòng)的房價(jià)微漲，那么，這種微漲很快就會(huì)消退。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場上的投機(jī)性需求基本上被擠出了市場(據(jù)6月25日《上海證券報(bào)》)。

　　誠然，由于住房限購等措施，個(gè)人很難在一個(gè)城市購買多套住房用于投資，但若斷言“投機(jī)性需求已被擠出”，則言之尚早。

　　此前，北京市住建委等相關(guān)部門也曾說過，現(xiàn)在市場上90%以上都是自住型需求，投資投機(jī)性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問，那為何近期房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了騷動(dòng)呢？成交量放大、部分城市價(jià)格微漲、地王又現(xiàn)、千人排隊(duì)拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份上漲城市比4月份多一倍。僅憑剛需能攪起這么大的“浪花”嗎？

　　在筆者看來，在限購政策沒有任何松動(dòng)情況下，應(yīng)該說這波行情主要是自住型剛需拉動(dòng)的。在此前較長時(shí)間里，自住型剛需由于預(yù)期房價(jià)繼續(xù)下行，因此，從去年初最嚴(yán)厲調(diào)控至今一直在等待觀望，沒有實(shí)施購買行為。近期，在存款準(zhǔn)備金率和利率下調(diào)的宏觀微調(diào)下，以及個(gè)別部委放出一些容易讓市場誤解曲解的政策信號(hào)慫恿下，剛性需求由于擔(dān)心調(diào)控再次落空，集中投入購買，集聚了一年多的剛需集中釋放出來，成為推動(dòng)這波行情的主要原因。

　　但不可否認(rèn)的是，除剛需外，一些投資性需求也已經(jīng)進(jìn)入市場并再次興風(fēng)作浪。同時(shí)，一些地方政府放松或者變相放松限購政策致使一小部分投資投機(jī)性需求渾水摸魚進(jìn)入市場，對(duì)市場形成一定需求壓力。只要房價(jià)還存在上漲的空間，甚至短期內(nèi)有暴漲的預(yù)期，投機(jī)性需求就難以被擠出。因此，現(xiàn)在說“投機(jī)性需求基本上被擠出了市場”言之尚早。

　　其實(shí)，只要限購政策不退出，那么，市場中的自住型剛需就對(duì)調(diào)控構(gòu)不成威脅，動(dòng)搖不了房價(jià)整體下行的大勢(shì)，改變不了房價(jià)逐步走低的方向。如果是自住型剛需集中釋放推動(dòng)的房價(jià)微漲，那么，這種微漲很快就會(huì)消退。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購買后就會(huì)退出市場。不像投機(jī)性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿足自住型剛需的供給渠道多、數(shù)量大，商品房市場的中小戶型住房，正在加快建設(shè)的保障性住房都將很快投入市場。

　　總之，只要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，只要限購政策不松懈不退出，地王出現(xiàn)、房價(jià)微漲、千人排隊(duì)搶購樓盤等都只不過是曇花一現(xiàn)罷了。