下半年濟(jì)南有不少商業(yè)項(xiàng)目入市，但是項(xiàng)目如何進(jìn)行差別定位、科學(xué)運(yùn)營(yíng)，真正實(shí)現(xiàn)盈利成為眾多開發(fā)商與投資者撓頭的問題。業(yè)內(nèi)人士指出，準(zhǔn)確定位與統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。
產(chǎn)品定位
直接影響商業(yè)人氣
記者近日走訪位于洪樓商圈的海蔚廣場(chǎng)“天天淘寶街”，整個(gè)商場(chǎng)人流涌動(dòng)，一派紅火。“每天的毛利在500元左右，很穩(wěn)定”，在入口位置經(jīng)營(yíng)服裝的馬女士告訴記者。這樣的景象讓人很難想像幾年前這里曾一度陷入慘淡經(jīng)營(yíng)境遇。
在槐蔭廣場(chǎng)人防商場(chǎng)，記者發(fā)現(xiàn)“停業(yè)轉(zhuǎn)讓、甩賣”字樣比比皆是，整個(gè)商場(chǎng)陰暗無光，鮮見客群。“周邊無商場(chǎng)、所處地段也很好，經(jīng)營(yíng)成這樣真是可惜了”，在商城偶遇的一劉姓先生說道。
“產(chǎn)品定位不準(zhǔn)往往是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗的首要因素。”業(yè)內(nèi)一地產(chǎn)人士表示，海蔚廣場(chǎng)正是因?yàn)榍捌诋a(chǎn)品定位單一才難逃關(guān)門境地，及時(shí)調(diào)整策略后才造就了“天天淘寶街”的今日紅火。
位于歷山路的蘋果城項(xiàng)目也是因?yàn)榍捌诙ㄎ徊粶?zhǔn)而遭遇停業(yè)尷尬，如今準(zhǔn)備二次開業(yè)的蘋果城整裝待發(fā)，全面轉(zhuǎn)型。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，整個(gè)項(xiàng)目將按照“商場(chǎng)”模式改造，“我們利用三個(gè)多月時(shí)間，對(duì)周邊客群做了3000份左右問卷調(diào)查，最終將客群年齡定位在25-40歲之間，聚焦于白領(lǐng)、公務(wù)員等客群;在品牌方面進(jìn)行拉升，將蘋果城定位于主題品牌折扣店，區(qū)別于以往的格子間小鋪，打造成小型的奧特萊斯，同時(shí)把餐飲、娛樂作為業(yè)態(tài)配套，形成獨(dú)具特色的商業(yè)形式。”據(jù)悉，除了主力品牌店外，也會(huì)保留一些原有的特色、時(shí)尚小店來完善經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。
對(duì)于目前銷售最為火爆的泉城旺角產(chǎn)權(quán)商鋪在產(chǎn)品定位方面也有著獨(dú)特視角。“項(xiàng)目處于泉城路商業(yè)街，最大化的保證了人流與客源，為區(qū)別于周邊高端商場(chǎng)，項(xiàng)目致力于打造濟(jì)南流行時(shí)尚的前沿陣地，把目標(biāo)客群鎖定在18—28歲之間的中青年身上。”泉城旺角項(xiàng)目招商營(yíng)運(yùn)總監(jiān)董青亮告訴記者。他表示，鑒于周邊商業(yè)業(yè)態(tài)及消費(fèi)群體的分析，項(xiàng)目差別定位，強(qiáng)勢(shì)突圍，將服務(wù)重點(diǎn)放在以大眾消費(fèi)為主的中青年消費(fèi)群體上，以流行時(shí)尚的特色來吸引目光。
運(yùn)營(yíng)是商業(yè)成功關(guān)鍵
“商業(yè)不是修建起來的，不是一個(gè)房子實(shí)體就算商業(yè)了，它真正是靠運(yùn)營(yíng)出來的。商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功與否關(guān)鍵在于前期的調(diào)研定位和后期的招商運(yùn)營(yíng)”，業(yè)內(nèi)一人士表示。目前濟(jì)南部分商業(yè)項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、迅速套現(xiàn)為最大目標(biāo)，對(duì)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)采取“冷漠”態(tài)度，無法保證業(yè)主利益。“投資商鋪就是為了能有一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的收益，這樣才真正貼切‘一鋪養(yǎng)三代’的商業(yè)承諾”，投資過多套商鋪的楊先生告訴記者。
“泉城旺角大部分物業(yè)為開發(fā)商自持，這樣就與業(yè)主形成利益捆綁;內(nèi)部業(yè)態(tài)相輔相成、互為補(bǔ)充，并聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司，從前期的產(chǎn)品規(guī)劃、定位到后期的招商宣傳運(yùn)營(yíng)實(shí)行一條龍運(yùn)作，形成一個(gè)統(tǒng)一的體系，保證商業(yè)操作的連貫性，為業(yè)主后期收益提供保障。”董青亮說到。
據(jù)悉，準(zhǔn)備二次開業(yè)的蘋果城也聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，由香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)招商，并由北京燕莎奧特萊斯管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理，在目標(biāo)客群、業(yè)態(tài)組合、品牌提升方面做了全面轉(zhuǎn)型。
“商業(yè)地產(chǎn)失敗的原因有多個(gè)方面，選址屬于先天條件，而運(yùn)營(yíng)則是后天成長(zhǎng)。不少開發(fā)企業(yè)自己經(jīng)營(yíng)，照搬其它城市運(yùn)營(yíng)模式，完全忽視了商業(yè)地產(chǎn)地域?qū)傩缘奶攸c(diǎn)，以致走向失敗。”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)頗有研究的李先生告訴記者。
蘋果城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也坦言，房地產(chǎn)公司在操作商業(yè)項(xiàng)目方面不是很專業(yè)，往往在產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)管理上存在問題，才導(dǎo)致蘋果城首次開業(yè)不足一年便陷入困難境遇。如今聘請(qǐng)專業(yè)招商策劃團(tuán)隊(duì)重新運(yùn)作，對(duì)下一步經(jīng)營(yíng)充滿信心。
