自國(guó)務(wù)院督查組回京后,房地產(chǎn)調(diào)控一直沒(méi)有新動(dòng)作出臺(tái),這成為懸在市場(chǎng)之上的一只的“靴子”。目前市場(chǎng)對(duì)于樓市調(diào)控加碼的預(yù)期強(qiáng)烈,房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)容、預(yù)售制調(diào)整、二手房交易稅費(fèi)提高等均被認(rèn)為是儲(chǔ)備手段。對(duì)此,住建部政策研究中心副主任王玨林在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示,預(yù)售制雖有弊端,但在房地產(chǎn)業(yè)融資渠道仍未拓寬之時(shí),尚未到預(yù)售制退出的時(shí)機(jī)。
他還認(rèn)為,在當(dāng)前的政策敏感期,只要嚴(yán)格落實(shí)“新國(guó)八條”的要求,就能基本達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的效果。未來(lái)政策的導(dǎo)向也將以“新國(guó)八條”為主要依據(jù)。如果再出臺(tái)新政,也不會(huì)越出這個(gè)范圍。
調(diào)整預(yù)售制需綜合考慮
中國(guó)證券報(bào):現(xiàn)階段預(yù)售制有沒(méi)有必要調(diào)整?應(yīng)該怎么調(diào)整?
王玨林:之所以推出預(yù)售制度,主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金成問(wèn)題。一方面,房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步,需要資金注入;另一方面,金融市場(chǎng)不健全,融資渠道太少。如果沒(méi)有預(yù)售制,企業(yè)、市場(chǎng)就缺乏資金支持,行業(yè)也就沒(méi)辦法發(fā)展。
要取消預(yù)售制,首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。在現(xiàn)有的融資環(huán)境下,預(yù)售款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比例將近1/3,去掉這1/3的資金,企業(yè)就失去了開(kāi)發(fā)能力。沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力,房屋供應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)短缺。所以說(shuō),當(dāng)融資渠道拓寬以后,企業(yè)對(duì)預(yù)售資金的依賴減少時(shí),才可以慢慢取消預(yù)售制。
當(dāng)然,預(yù)售制確實(shí)有不合理的地方,就像我買東西時(shí)先給錢(qián)了,東西卻拖很長(zhǎng)時(shí)間才給,東西如果是壞的,這些錢(qián)還不能退。這樣對(duì)消費(fèi)者確實(shí)不公平。但房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),如果不解決資金問(wèn)題,行業(yè)就沒(méi)法發(fā)展。所以預(yù)售制度的調(diào)整既要考慮保護(hù)消費(fèi)者,又要考慮推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。
政策導(dǎo)向主要循“新國(guó)八條”
中國(guó)證券報(bào):國(guó)務(wù)院督查組回京后,外界一直預(yù)期將出臺(tái)調(diào)控新政,但到目前為止,政策層面一直沒(méi)有新動(dòng)作。將來(lái)會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控手段出臺(tái)?
王玨林:這次督查一方面是形勢(shì)需要,另一方面也是半年的常規(guī)督查工作。但在現(xiàn)階段,確實(shí)應(yīng)該梳理一下去年出臺(tái)的“新國(guó)八條”,看哪些條款落實(shí)到位了,哪些還沒(méi)有落實(shí)到位。其實(shí)只要按照“新國(guó)八條”的要求,穩(wěn)定市場(chǎng)基本上沒(méi)有太大的問(wèn)題。
最近不少城市推出一些“小動(dòng)作”,這是根據(jù)局部利益做出的調(diào)整,沒(méi)有從大局的角度考慮。別看這些“小動(dòng)作”不會(huì)影響到更多的城市,但會(huì)影響政策預(yù)期。
現(xiàn)在是政策的敏感期,要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,首先要穩(wěn)定政策。未來(lái)政策的導(dǎo)向還是主要依據(jù)“新國(guó)八條”,落實(shí)好“新國(guó)八條”的要求。同時(shí)也要穩(wěn)定房?jī)r(jià),房地產(chǎn)的消費(fèi)預(yù)期不要太集中,否則很容易把房?jī)r(jià)抬上去。實(shí)際上,只要大家把政策和形勢(shì)分析清楚,理性地看待市場(chǎng)和房?jī)r(jià),市場(chǎng)就能保持穩(wěn)定。
中國(guó)證券報(bào):在“新國(guó)八條”的基礎(chǔ)上,有沒(méi)有可能出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策?
王玨林:落實(shí)好“新國(guó)八條”,在穩(wěn)定市場(chǎng)方面就沒(méi)什么問(wèn)題。如果再出臺(tái)政策,也不會(huì)越出“新國(guó)八條”的范圍。
不用擔(dān)心市場(chǎng)供應(yīng)斷裂
中國(guó)證券報(bào):目前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體政策的預(yù)期不明朗,很多企業(yè)放緩拿地和開(kāi)發(fā)的節(jié)奏,這會(huì)不會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)的斷裂?
王玨林:這個(gè)不用擔(dān)心。首先,市場(chǎng)自身有一個(gè)調(diào)節(jié)的機(jī)制;第二,很多房地產(chǎn)企業(yè)要運(yùn)作,要發(fā)展,不可能停工;第三,市場(chǎng)上還有不少空置的房屋;第四,雖然市場(chǎng)的積極性顯得不高,但實(shí)際開(kāi)工量并不少??傊?,既然走市場(chǎng)路線,就不用擔(dān)心沒(méi)人蓋房子,在特殊的階段出現(xiàn)觀望情緒是正常的。
政府應(yīng)該抓好市場(chǎng)秩序,打擊囤地、囤房的現(xiàn)象。只要把這個(gè)問(wèn)題抓好,市場(chǎng)供應(yīng)就能跟上。
中國(guó)證券報(bào):對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),現(xiàn)在是不是一個(gè)拿地開(kāi)工的好時(shí)機(jī)?
王玨林:經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)整,市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了很大的變化,雖然現(xiàn)在遇到了一定的困難,但也是一個(gè)發(fā)展期和機(jī)遇期,需要企業(yè)重新定指標(biāo)、定方向、定戰(zhàn)略。當(dāng)大家都觀望的時(shí)候往前走,肯定就能走得快一些。