開發(fā)商賣房只賣"使用權(quán)" 變種小產(chǎn)權(quán)房隱患繁多

2012年09月05日 09:02
來源:瑯琊網(wǎng)
    據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道,如果看見“辦會員卡送房子”的廣告,您會不會心動?如果擺著一套低于市場價的“安置用房”擺在您面前,您會選擇嗎?不過,付錢之前您可要睜大雙眼,看看這種便宜的住房有沒有房產(chǎn)證?是不是小產(chǎn)權(quán)房?
    我們知道,小產(chǎn)權(quán)房是指只有使用權(quán),沒有產(chǎn)權(quán)的房子。它們多為農(nóng)村集體用地上建設(shè),沒有正式的房產(chǎn)證和國有土地使用權(quán)證,不受法律保護。近兩年,因為政府飛整頓治理,小產(chǎn)權(quán)房的命運撲朔迷離。不過,它們現(xiàn)在又變了個樣子回來了。
    地產(chǎn)公司用“使用權(quán)”代替產(chǎn)權(quán)
  在愛房網(wǎng)上,合肥某家地產(chǎn)公司推出了精美圖片來展示他們即將銷售的“養(yǎng)生公館”,銷售動態(tài)中顯示,“養(yǎng)生公館旨在全力打造老年公益事業(yè)與市場化運作相結(jié)合的全齡化親情社區(qū)”,只是用戶無法得到產(chǎn)權(quán)證,是通過“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)”的方式來推廣房產(chǎn)項目。
  銷售人員:我們后期銷售方式是銷售會員卡的形式,您購買會員卡,提供一套住房供您居住。產(chǎn)權(quán)是我們開發(fā)商自持,相當于您買了,我們供您使用,跟正常住房的使用年限是一樣的。
  那么這張會員卡需要多少錢呢?銷售人員稱目前價格還沒有標明,應(yīng)該與合肥市場均價相差不大。目前,我們對這片地的土地性質(zhì)不得而知,但是談起房子所在位置時,銷售人員提到:
  銷售人員:在植物園里面,旁邊是某某水庫,那邊現(xiàn)在不允許建普通住宅,也就是我們這種養(yǎng)生的社區(qū)才能建,因為它是水源地,所以不允許建。
  沒有產(chǎn)權(quán)證,誰來保障用戶財產(chǎn)不受損失呢,銷售人員這樣回復(fù)記者:
  銷售人員:中途您想賣,自己把會員卡轉(zhuǎn)讓或者退出都是可以的,就是您享有會員卡的任何權(quán)利,但就是沒有產(chǎn)證,產(chǎn)證沒有分割。項目后期如果運營不好的話,您可以直接退出就行了。
  在鄭州,一些打著城中村拆遷后“村民安置用房”名義的房子也在銷售,這些樓盤沒有商品房預(yù)售證等手續(xù)。在鄭州西環(huán)路與中原路交叉口,某樓盤銷售的房子每平方米4000多元。售樓工作人員表示,他們不銷售產(chǎn)權(quán),只對外出租使用權(quán)。
    變種小產(chǎn)權(quán)房隱患多
  據(jù)記者調(diào)查,在全國,這樣“無名無份”的房子已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量。無論入市形式有多花俏,究其本質(zhì),還是變了臉的“小產(chǎn)權(quán)房”。買這種房子有沒有風險?365地產(chǎn)家居網(wǎng)新聞中心主任郭紅兵一語中的,沒有產(chǎn)權(quán)只有使用權(quán)其實是小產(chǎn)權(quán)房的變種?,F(xiàn)在隨著房地產(chǎn)調(diào)控壓力的增大,很多開發(fā)商原來想通過拿到非上市交易的土地,再通過土地變性來上市,這一條路被我國嚴格的房地產(chǎn)管理政策所控制,現(xiàn)在只能打一個擦邊球,繞過土地性質(zhì)變更這條路來運作。
  郭紅兵:這類土地大致來說,可以看到這樣幾種土地性質(zhì):一般來說,都是社會福利性質(zhì)供應(yīng)的土地,委托開發(fā)商建設(shè)一些社會公益福利項目;另外一類以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園方式出讓建設(shè)的項目;還有就是一些工業(yè)用地項目,這些都不是商品住宅用地,按說在商品住宅市場都是不可以出售的。
  郭紅兵提到,這種類型的小產(chǎn)權(quán)房,存在的隱患非常多。如果開發(fā)商銷售完畢的話,整個的資金和利潤都會收回。但是卻把后面的一些不確定因素,就丟給了長租或者購買房子的普通購房者,實際上這是一種風險的轉(zhuǎn)嫁。
  郭紅兵:比如說長租期,在這么長的時間段內(nèi),是否開發(fā)企業(yè)還存在,土地性質(zhì)有沒有可能發(fā)生變化,這些無法做一個長期的判斷;流通方面也受到很大的阻礙,你在銷售過程當中,也沒有法律能夠去保護你,因為我們國家的二手房銷售政策,必須是在房產(chǎn)主管部門有登記的房產(chǎn)才可以在市場上銷售,而這些房產(chǎn)往往是一個大證捏在開發(fā)商手中,個人想出售的話,賣家就要掂量掂量。
  經(jīng)濟學(xué)家、中國之聲特約觀察員馬光遠認為,變種小產(chǎn)權(quán)房如果建在耕地有可能面臨拆遷的風險,而假借養(yǎng)老、養(yǎng)生項目,則有可能被有關(guān)部門處罰。目前,小產(chǎn)權(quán)房政策并不明朗,變種的小產(chǎn)權(quán)房也在打政策擦邊球,目前要緊的是盡快出臺小產(chǎn)權(quán)的治理方案和政策。
  馬光遠:小產(chǎn)權(quán)房有一個特殊的歷史背景,不可能一棍子打死,集體用地無法直接流轉(zhuǎn),治理小產(chǎn)權(quán)房不僅僅是治理產(chǎn)權(quán)問題,更重要的是土地問題。如何讓農(nóng)民和集體從土地流轉(zhuǎn)中獲得收益,要提上日程。  
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