9月9日晚8時(shí)，在璀璨的兩江夜景、紅毯、音樂(lè)的襯托下，方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“方興地產(chǎn)”）2012年重慶戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)在重慶大劇院隆重舉行，方興地產(chǎn)重申投資100億元在空港新城建設(shè)重慶國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目，打造由五星級(jí)酒店及酒店公寓、商務(wù)寫字樓組成的城市綜合體。

 

　　但是半個(gè)月前的8月24日，其公布的2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告卻顯示，方興地產(chǎn)今年上半年凈利潤(rùn)剔除物業(yè)升值部分，同比下跌44%。除此之外，方興地產(chǎn)尚有10個(gè)項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中，其中包括總投資60億元的長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目和占地1500畝的海南三亞崖州灣項(xiàng)目。

 

　　雖然背靠世界500強(qiáng)公司中化集團(tuán)，但是大手筆布局商業(yè)、旅游地產(chǎn)，依然使方興地產(chǎn)的盈利下降、信用狀況惡化。穆迪發(fā)布的研究報(bào)告稱，方興地產(chǎn)今年上半年的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)疲弱，對(duì)其信用狀況有負(fù)面影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)、旅游地產(chǎn)均屬于投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，如果收入增長(zhǎng)幅度跟不上投資頻率，方興地產(chǎn)的盈利能力或?qū)⑦M(jìn)一步下跌。

 

　　收入倍增凈利卻下跌44%

 

　　8月24日，方興地產(chǎn)發(fā)布的2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.18億港元，同比上升96%，主要為物業(yè)銷售收入上升所致。

 

　　期內(nèi)，方興地產(chǎn)物業(yè)銷售收入為17.53億港元，較上年同期大幅上升。物業(yè)租賃收入5.47億元，較上年同期增長(zhǎng)11%。物業(yè)租金收入主要來(lái)源于北京的凱晨世貿(mào)中心和中化大廈、上海金茂大廈三棟寫字樓。

 

　　方興地產(chǎn)的酒店經(jīng)營(yíng)收入10.63億港元，較去年同期下降2%。“這主要是由于受歐債危機(jī)等影響國(guó)際客流回升放緩，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的影響，國(guó)內(nèi)商旅及度假市場(chǎng)需求有所放緩。”方興地產(chǎn)主席羅東江在8月24日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋。

 

　　與營(yíng)收大漲形成鮮明對(duì)比的是，凈利潤(rùn)方面若剔除物業(yè)升值部分同比下降44%。“大部分銷售物業(yè)收入將在今年下半年入賬”，羅東江解釋，截至今年8月20日，方興地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)累計(jì)未交付物業(yè)銷售131億元，而全年銷售目標(biāo)為130億元。

 

　　按說(shuō)，方興地產(chǎn)上半年的整體入賬收入同比是明顯增加的，為何凈利潤(rùn)卻同比大幅下降？方興地產(chǎn)相關(guān)人士向媒體解釋，“這是一個(gè)香港會(huì)計(jì)方式造成的。因?yàn)槿ツ晖?，我們售出了一棟寫字樓，是?lsquo;公司出售’的方式銷售的。即將持有該物業(yè)的項(xiàng)目公司出售，而非僅僅將物業(yè)本身出售。這種手法在香港很多見(jiàn)，但在內(nèi)地確實(shí)比較少。”

 

　　打造商旅地產(chǎn)巨無(wú)霸

 

　　從半年報(bào)可以看出，方興地產(chǎn)正在籌劃著把自己打造成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的“巨無(wú)霸”而忙碌著。

 

　　羅東江稱：“下半年及今后一段時(shí)期內(nèi)，本公司將秉承既定發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高端定位，走精品路線，以城市綜合體和高端住宅為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)， 在一線城市和二線區(qū)域中心城市以及國(guó)家級(jí)旅游景區(qū)積極拓展，通過(guò)‘銷售+持有’雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)‘快速增長(zhǎng)’和可持續(xù)發(fā)展，成為中國(guó)領(lǐng)先的高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。”

 

　　1月27日，方興地產(chǎn)便以底價(jià)9200萬(wàn)元獲得麗江古城區(qū)核心位置200畝土地。該地塊位于麗江高端酒店、度假物業(yè)聚集的束河片區(qū)，毗鄰方興地產(chǎn)原“遺產(chǎn)公園”的500畝土地，方興地產(chǎn)計(jì)劃將新獲取地塊與現(xiàn)有地塊形成整體連片開(kāi)發(fā)，將麗江項(xiàng)目打造成西南乃至中國(guó)高端旅游度假綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目。

 

　　2月，方興地產(chǎn)又以10.2億元的價(jià)格拿下重慶市九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)地塊，擬打造為集住宅、商業(yè)為一體的城市綜合體。2012年5月，方興地產(chǎn)又聯(lián)手中國(guó)投資有限責(zé)任公司與重慶市渝北區(qū)簽訂投資協(xié)議，計(jì)劃聯(lián)合投資100億元在空港新城建設(shè)重慶國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目，同樣打造由五星級(jí)酒店及酒店公寓、商務(wù)寫字樓組成的城市綜合體。

 

　　與此同時(shí)，方興地產(chǎn)亦在布局海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。4月25日，方興地產(chǎn)斥資1.5億元收購(gòu)海南蘭海集團(tuán)旗下一項(xiàng)目公司51%股權(quán)，擬通過(guò)項(xiàng)目公司取得海南三亞一幅占地1500畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。羅東江在2012年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示看好旅游地產(chǎn)，稱方興地產(chǎn)還計(jì)劃在土地對(duì)面區(qū)域填海建人工島，有關(guān)申請(qǐng)正等待政府審批。如獲批，集團(tuán)將增加1500-2000畝的土地面積。

 

　　6月15日，方興地產(chǎn)旗下億豐置業(yè)有限公司以7.4億元的底價(jià)成功競(jìng)得長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，計(jì)劃投資60億元建設(shè)長(zhǎng)沙大河西區(qū)的新地標(biāo)。

 

　　截至目前，方興地產(chǎn)在梅溪湖項(xiàng)目中投資已達(dá)120億元，據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目總投資達(dá)600億元。方興地產(chǎn)投資關(guān)系部鄭經(jīng)理向記者表示，方興地產(chǎn)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，投資額是128億元，分7-8年開(kāi)發(fā)完成。“今年我們賣地的收入已經(jīng)超過(guò)10億元，賣了200多畝，去年賣了591畝，賣了27億元?，F(xiàn)在差不多已經(jīng)全部拆遷完成了，總面積是4800畝，計(jì)劃每年賣600畝以上。”

 

　　財(cái)務(wù)信用狀況惡化

 

　　然而，大手筆布局商業(yè)、旅游地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)的道路上疾馳得太快，方興地產(chǎn)不得不為此付出代價(jià)。雖然背靠中化集團(tuán)，方興地產(chǎn)依然不得不面對(duì)盈利大幅下滑，信用狀態(tài)惡化的陣痛。

 

　　8月28日，穆迪發(fā)布的研究報(bào)告稱，方興地產(chǎn)今年上半年的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)疲弱，對(duì)其信用狀況有負(fù)面影響，其在今年3月將方興地產(chǎn)的展望由穩(wěn)定修訂為負(fù)面時(shí)，已經(jīng)考慮其表現(xiàn)疲弱的因素。

 

　　“在今年上半年，方興地產(chǎn)的銷售入賬的數(shù)字較低，凈債務(wù)及利息成本增加，對(duì)其利息覆蓋倍數(shù)造成壓力，以致該指標(biāo)相對(duì)其評(píng)級(jí)屬偏弱水準(zhǔn)。”穆迪副總裁兼高級(jí)分析師曾啟賢補(bǔ)充稱。

 

　　方興地產(chǎn)2012年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物106億港元，短期銀行貸款和其他借款93億元，其他應(yīng)付款和應(yīng)計(jì)款項(xiàng)127億元，長(zhǎng)期貸款176億元。

 

　　同時(shí)顯示，目前，方興地產(chǎn)共有上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心、上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語(yǔ)、麗江雪山金茂逸墅、青島藍(lán)海新港城、長(zhǎng)沙梅溪湖、重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、北京來(lái)廣營(yíng)、金茂梅溪湖10個(gè)項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中，尚需大筆資金投入。

 

　　“在資金方面，方興地產(chǎn)繼續(xù)積極拓展多種渠道籌集資金，上半年總額2億美元的俱樂(lè)部貸款獲得銀行審批。另外，其旗下的中國(guó)金茂（集團(tuán)）有限公司成功發(fā)行人民幣7.5億元短期融資券，獲得投資者近4倍的超額認(rèn)購(gòu)，成本鎖定低位，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及新項(xiàng)目投資提供了充足的資金保障，”羅東江稱。

 

　　雖然羅東江解釋，主要是由于公司交付結(jié)算的物業(yè)集中在下半年，但盈利的下降與方興地產(chǎn)大手筆投資商業(yè)、旅游地產(chǎn)不無(wú)關(guān)系。

 

　　為此，記者向方興地產(chǎn)副總裁蓋劍高提出采訪要求，其以“開(kāi)會(huì)”為由婉拒，要求記者找公司新聞發(fā)言人曾飛。9月11日，方興地產(chǎn)工作人員則以“曾飛今天沒(méi)來(lái)上班”為由婉拒采訪要求。

 

　　而鄭經(jīng)理卻極力否認(rèn)，投資商業(yè)、旅游地產(chǎn)會(huì)影響公司的現(xiàn)金流以及財(cái)務(wù)狀況，“我們做商業(yè)地產(chǎn)做了很多年了，我們有租金收入已經(jīng)很多年了。我們上半年的租金收入加酒店共15億多元（按全年計(jì)算將超過(guò)30億元），你看看內(nèi)房股板塊有哪個(gè)公司的年租金收入有30多億元？”