對(duì)小產(chǎn)權(quán)房如何整頓,這是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題;對(duì)房產(chǎn)稅如何征收,這同樣是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。但如果能夠把這個(gè)長(zhǎng)期沒(méi)有答案的問(wèn)題放在一起思考,我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅和小產(chǎn)權(quán)房原來(lái)互為解決方案———房產(chǎn)稅恰恰是解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的鑰匙;而小產(chǎn)權(quán)房也可以成為征收房產(chǎn)稅的突破口。
在歐美等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家,通常情況下,地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)成本并不高,但持有成本卻非常高。而我國(guó)的情況卻恰恰相反,是購(gòu)買(mǎi)成本高,持有成本低。小產(chǎn)權(quán)房治理剛好給了我們一個(gè)“與國(guó)際慣例接軌”的契機(jī)。
通過(guò)向小產(chǎn)權(quán)房征收房產(chǎn)稅,把小產(chǎn)權(quán)房的身份“漂白”,讓小產(chǎn)權(quán)房合法化,顯然有著多重重要的意義:
以征稅為管理切入點(diǎn),可以改變對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“罵而不打”的現(xiàn)狀。盡管早在2007年,有關(guān)方面就已經(jīng)明確了小產(chǎn)權(quán)房的“非法身份”,但由于缺乏實(shí)質(zhì)性的處罰,導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上已經(jīng)成了“法不責(zé)眾”的棘手問(wèn)題。據(jù)國(guó)土部不完全統(tǒng)計(jì),2007年以前,全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)達(dá)到66億平方米。而根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)數(shù)據(jù),1995年—2010年,全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工面積累計(jì)達(dá)7.6億平方米,相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在“非法”中激增的現(xiàn)實(shí),對(duì)遺留問(wèn)題的處理已經(jīng)刻不容緩,否則就會(huì)形成惡性的示范效應(yīng),導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)一步泛濫。
以征稅代替拆除,可以避免小產(chǎn)權(quán)房治理中出現(xiàn)不穩(wěn)定因素。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題之所以在很長(zhǎng)時(shí)間里得不到有效治理,其中非常重要的原因就是因?yàn)闋砍兜蕉鄠€(gè)方面的利益,特別是已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的利益問(wèn)題更加復(fù)雜。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到住房總量的50%左右,北京的小產(chǎn)權(quán)房的比例也高達(dá)20%以上。小產(chǎn)權(quán)房的存在解決了大量城市居民,特別是低收入者的住房問(wèn)題。如果對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房一刀切采取拆除的辦法,不僅會(huì)給國(guó)家以及購(gòu)房者造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失,還會(huì)進(jìn)一步加劇城市住房供給不足的問(wèn)題,造成房?jī)r(jià)的再度大幅度上升。
以征稅代替土地出讓金,可以探索出大幅度降低房?jī)r(jià)的新路徑。土地出讓金制度是造成中國(guó)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本高的最直接原因。一般來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房會(huì)比普通商品房便宜1/3左右,有的會(huì)更多一些。這主要就是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)中不包含高達(dá)70年的土地出讓金。通過(guò)征收房產(chǎn)稅的形式,讓購(gòu)房者把過(guò)去要一次性支付的土地出讓金,分期支付,可以把購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)分散化、長(zhǎng)期化,解決購(gòu)房者一次性支付成本過(guò)高的問(wèn)題,讓更多的人能夠買(mǎi)得起房。
從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始征收房產(chǎn)稅,可以解決房產(chǎn)稅征收的法律困境。土地出讓金制度讓房產(chǎn)稅的征收陷于“法理”上的尷尬境地———政府已經(jīng)一次性征收了70年的土地使用費(fèi),再征收房產(chǎn)稅似乎不近情理。事實(shí)上,我國(guó)目前在上海等地試點(diǎn)的房產(chǎn)稅實(shí)際只是消費(fèi)調(diào)節(jié)稅,也就是對(duì)超出基本住房消費(fèi)需求的部分進(jìn)行征稅。而不是完全意義上的物業(yè)稅。由于小產(chǎn)權(quán)房不存在土地出讓金的問(wèn)題,對(duì)其征收房產(chǎn)稅則是順理成章的。
終結(jié)土地出讓金制度,可以在一定程度上改變“土地財(cái)政”的現(xiàn)象。由于土地出讓金制度的存在,導(dǎo)致地方政府對(duì)于土地財(cái)政有著過(guò)度的依賴(lài),同時(shí)也造成了土地財(cái)政寅吃卯糧的問(wèn)題。民間曾經(jīng)有很多聲音在質(zhì)疑:如果一屆政府把70年后的錢(qián)都征了、花了,那么以后的政府要怎么辦才行?根據(jù)各地不同的土地出讓金水平,把其科學(xué)地量化成相應(yīng)的房產(chǎn)稅水平,讓原來(lái)一次性征收的土地出讓金變成細(xì)水長(zhǎng)流的稅收來(lái)源,有助于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
利用小產(chǎn)權(quán)房存在的既有事實(shí),結(jié)合目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)際,從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始征收真正意義上的房產(chǎn)稅。探索中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“雙軌制”———一種是現(xiàn)有的以土地出讓金制度為基礎(chǔ)的購(gòu)買(mǎi)成本高、但持有成本低的模式;另一種是以高房產(chǎn)稅為基礎(chǔ)的購(gòu)買(mǎi)成本低、但持有成本高的模式。然后,逐步過(guò)渡到以后一種模式為主體的房屋購(gòu)買(mǎi)方式,終結(jié)現(xiàn)有的土地出讓金制度。這既是目前有效、平穩(wěn)解決小產(chǎn)權(quán)房困境的現(xiàn)實(shí)選擇;也是改變大部分城市居民“買(mǎi)不起房”問(wèn)題的戰(zhàn)略選擇。