從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際來看，實行商品房屋現(xiàn)房銷售試點有一定的市場基礎(chǔ)，調(diào)整預(yù)售制度也有必要。但是，取消預(yù)售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產(chǎn)市場，還要考慮開發(fā)商及政策制定的時間和配套措施。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預(yù)售制不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
近日，山東省副省長夏耕在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會上表示，山東省將選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現(xiàn)房銷售試點。
山東或?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售試點的消息傳出后，便引起了地產(chǎn)行業(yè)的震動，并再次引發(fā)對商品房預(yù)售制的討論，預(yù)售房制度存廢也成為熱門話題。
預(yù)售房制度存廢再起爭議
早在1994年，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺，提出了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制的初衷是解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，以利于企業(yè)進行房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，所籌集的款項也用于相關(guān)的工程。購房者將全款交給房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者買到的是期房。
但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)項目的監(jiān)管難度較大，開發(fā)商開始挪用預(yù)售資金，轉(zhuǎn)投其他地方，爛尾樓屢見不鮮。
預(yù)售制之所以被購房者詬病已久，是因為開發(fā)商的開發(fā)項目可以從奠基開始就能獲利，他們可以“拿圖紙和樣板間忽悠人”，“空手套白狼”。而很多購房者拿到房子之后，發(fā)現(xiàn)“完全不是那么回事”，房屋的質(zhì)量和格局并不像自己想像的那樣。更有開發(fā)商擅自修改小區(qū)規(guī)劃、改變原有使用功能、夸大宣傳配套，購房者卻只能“任人宰割”。
隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入發(fā)展，取消預(yù)售制被列為未來可供選擇的宏觀調(diào)控儲備政策之一。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，曾提出適時取消期房預(yù)售制度。隨之，這種政策預(yù)期被放大，8月2日，一則取消期房預(yù)售的消息曾“嚇得”房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)罕見暴跌。
但隨后，“取消預(yù)售制度”的傳言被住建部否定，房地產(chǎn)市場重歸平靜。不過，山東高調(diào)推出現(xiàn)房銷售試點的意義重大。盡管此次山東省的現(xiàn)房銷售試點還是未知數(shù)，相應(yīng)的配套政策也不得而知，但與此前取消預(yù)售制的傳言相比，山東省已經(jīng)是向前邁了一步。
從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際來看，實行商品房現(xiàn)房銷售試點有一定的市場基礎(chǔ)，調(diào)整預(yù)售制度也有必要。“山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點，是取消或改進現(xiàn)行的住房預(yù)售制度的一種方式。”中國社科院金融研究所研究員易憲容認為。
取消預(yù)售需多方考慮
業(yè)內(nèi)人士指出，如果取消預(yù)售制，首先需要法理上的更改，需要經(jīng)過全國人民代表大會常務(wù)委員會會議審議通過，重新修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
除此之外，要實行現(xiàn)房銷售制度，還必須綜合考慮相應(yīng)的配套措施。“取消預(yù)售制度，施行現(xiàn)房銷售，尚需要配套的政策、環(huán)境，也需要一段時間來過渡和配合。如果沒有配套政策預(yù)先調(diào)節(jié)市場，馬上取消預(yù)售那等于說是一個不具有執(zhí)行可能性的‘謊言’。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)房銷售早已存在。中國嚴格執(zhí)行限價、限購政策，一部分開發(fā)項目已經(jīng)由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。
但是，“市面上符合現(xiàn)售條件、領(lǐng)取了銷售證的樓盤，大多是賣不出去的房子。”一位開發(fā)商向記者透露，“我在唐山的一個地產(chǎn)項目，銷售比較困難，干脆就直接領(lǐng)取銷售許可證。城市的邊遠地區(qū)，即使是現(xiàn)售也賣不掉的樓盤也很多。”
因此，取消預(yù)售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產(chǎn)市場，還要考慮開發(fā)商及政策制定的時間和配套措施。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預(yù)售制不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，要取消預(yù)售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。
新制度要順利運行，尚需要稅費政策、土地市場、房地產(chǎn)企業(yè)等多方面的協(xié)調(diào)和磨合。“降低貸款及融資利率，減免相關(guān)領(lǐng)域稅費，控制土地市場價格，企業(yè)則要通過管理、產(chǎn)品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面考驗，注重利潤率贏利能力的提升。”張宏偉認為。
取消預(yù)售影響房價有限
山東的現(xiàn)房銷售還沒有公布具體的日期和細則，但已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。有人擔憂，取消預(yù)售制，可能會減少市場供應(yīng)，造成現(xiàn)房供不應(yīng)求的局面。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇曾表示，取消預(yù)售制以后房價可能會暴漲。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認為，取消預(yù)售制會造成房價的波動。
預(yù)收款資金對開發(fā)商而言格外重要，因為開發(fā)商在開發(fā)周期內(nèi)不必支付融資利息，可以堂而皇之地拿著購房者的資金去做后期開發(fā)，甚至把這筆資金用于新項目的開發(fā)。易憲容稱之為“單邊風險承擔機制”，購房者和銀行承擔風險，房地產(chǎn)開發(fā)商負責賺取利益。
取消預(yù)售制，實際上動搖的是開發(fā)商的資金鏈條。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要墊付前期的工程建設(shè)資金，企業(yè)的資金壓力增大，融資成本被抬高。現(xiàn)房銷售增加開發(fā)商的融資成本，開發(fā)商必定會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而抬高房價。
“從短期來說，如果取消預(yù)售制度，交易只能以現(xiàn)房形式進行，會使市場供應(yīng)水平大幅下降。長期來說，預(yù)售制度取消，企業(yè)的資金來源減少投資能力下降，也會最終影響市場的供給能力。”萬科在深交所投資者關(guān)系互動平臺做出上述回答。
預(yù)計房價將上漲的結(jié)論都基于一個考慮：取消預(yù)售制將影響房地產(chǎn)開發(fā)商的資金供應(yīng)鏈。一般而言，新樓盤的開發(fā)資金中有四分之一為預(yù)收款。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1至7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預(yù)收款12750億元，占比超過25%。
但從消費者的角度來看，取消房地產(chǎn)預(yù)售制對房價的影響或許并不大。
“取消預(yù)售制度之后，短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)沒有多大的影響；長期來看，會造成房價下降。”浙江民泰商業(yè)銀行國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫天宏告訴中國商報記者。在得出這一結(jié)論之前，他已經(jīng)在杭州市房地產(chǎn)行業(yè)進行實地調(diào)研。
“現(xiàn)在看房子的人比較多，而真正買房子的人比較少，開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增大，長期以來房地產(chǎn)價格下降是必然的。”孫天宏認為。
易憲容也持有相似的看法。他認為，如果采用現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔資金成本和商品房囤積風險，房價只能越賣越低。
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