總體來看，今年下半年來的樓市呈現(xiàn)淡季不淡，旺季不旺的跡象，就目前的數(shù)據(jù)看，本該火爆的“金九”成色略顯不足。這一特點(diǎn)在萬科A(000002，收盤價(jià)8.36元)交出的9月銷售成績單上也有所顯現(xiàn)，其9月份銷售面積和銷售金額都出現(xiàn)了同比下滑的情況。不過，萬科上月拿地金額的再創(chuàng)新高似乎表明，公司的注意力正由上半年的去化跑量轉(zhuǎn)向土地市場。

    萬科9月銷售減速

    今日披露的9月銷售情況簡報(bào)顯示，萬科當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積105萬平方米，銷售金額120.4億元，分別比去年同期下降2.78%和3.76%。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2月至8月，萬科已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售面積同比增長，連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長。而9月份的數(shù)據(jù)也意味著，萬科銷售連續(xù)數(shù)月同比增長的勢頭暫告一段落。

    不過值得注意是，至9月份，萬科已連續(xù)5個(gè)月銷售額破百億元。環(huán)比方面，9月銷售面積和銷售額分別比8月增長0.57%和6.08%。

    對(duì)于傳統(tǒng)旺季“金九”樓市銷售整體偏淡的表現(xiàn)，分析人士認(rèn)為，一方面和前期剛需集中釋放后，市場環(huán)境整體趨于觀望有關(guān)；另一方面也與前期銷售情況較好，資金壓力大為緩解，導(dǎo)致房企進(jìn)一步促銷動(dòng)力不足有關(guān)。

    此前北京萬科副總經(jīng)理肖勁曾向媒體透露，前三個(gè)季度還沒有結(jié)束，北京萬科的銷售額已經(jīng)突破100億元，提前完成了全年銷售任務(wù)。

    展望接下來的“銀十”，分析人士依然持樂觀態(tài)度。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科認(rèn)為，萬科其后10月、12月份均有大量推盤，銷售有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。

    另外，今年1~9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積907.9萬平方米，同比增長7.93%，實(shí)現(xiàn)銷售金額963.2億元，比去年同期的970.8億元微降0.78%，而1~8月公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額842.8億，同比下降0.34%，1~9月累計(jì)銷售額同比降幅有所擴(kuò)大。

    值得注意的是，盡管銷售額總體同比下降，但9月1.147萬元/平方米的銷售單價(jià)卻創(chuàng)下年內(nèi)新高。此前，年內(nèi)最高點(diǎn)為6月份創(chuàng)下的1.088萬元/平方米。萬科這一量跌價(jià)升的背景是國內(nèi)房價(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格自6月止跌后，連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄，其中北京、上海等十大城市住宅均價(jià)環(huán)比漲幅略高于全國平均水平。

    對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場買賣雙方心態(tài)來看，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。隨著前期跑量收到成效，當(dāng)前開發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力有所削弱，最終會(huì)選擇房價(jià)降幅收窄或漲價(jià)。而樓盤一旦降價(jià)活動(dòng)停止市場就處于僵持狀態(tài)，陷入觀望氣氛，從而使市場成交量出現(xiàn)萎縮。

 拿地金額再創(chuàng)年內(nèi)新高

    盡管樓市銷售“金九”成色不足，但土地市場卻是另一番景象。近期國內(nèi)土地市場持續(xù)升溫，北京、上海等多個(gè)城市掀起一輪供地高潮，房企拿地積極性也明顯增加。

    相比今年上半年的“矜持”，進(jìn)入下半年，尤其7月以來，萬科進(jìn)入集中拿地期。公司8月共新增8個(gè)項(xiàng)目，獲權(quán)益建面139.6萬平方米，需支付權(quán)益地價(jià)36.1億元，平均樓面地價(jià)2586元/平方米。9月，萬科在拿地方面更上一層樓，在廣州、杭州、青島、昆明等地共新增9個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量創(chuàng)下年內(nèi)新高，獲權(quán)益建面166.2萬平米，需支付權(quán)益地價(jià)43.89億元，平均樓面地價(jià)為2641元/平方米。

    就近兩個(gè)月萬科的拿地情況來看，新增項(xiàng)目多位于一二線城市，且拿地成本仍相對(duì)較低。

    不過盡管如此，和去年相比，萬科的拿地步伐還是處于追趕狀態(tài)。據(jù)中投證券統(tǒng)計(jì)，1~8月，公司新增28個(gè)項(xiàng)目，共獲取權(quán)益建面438.5萬平米，同比少44%。根據(jù)公司全年獲取土地建面不低于銷售建面的計(jì)劃，四季度公司不乏拿地動(dòng)力。

    事實(shí)上，除萬科外、近期包括華潤、恒大、招商、龍湖在內(nèi)的一線房企均積極出手圈地。與此同時(shí)，一些二三線上市房企，諸如榮盛發(fā)展(002146，收盤價(jià)9.05元)等也在不斷擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。榮盛發(fā)展9月以來分別在沈陽、常州、臨清拿下多宗地塊。

    有分析師認(rèn)為，目前房企拿地雖然積極，但仍比較理性，地王明顯減少，房企更多的是按照自有的開發(fā)節(jié)奏補(bǔ)充庫存，但并未出現(xiàn)2009年~2010年曾出現(xiàn)的瘋狂搶地、地王頻出的現(xiàn)象。

 招商、保利銷售雙雙超過去年

    今日，傳統(tǒng)A股四大房企中“萬保招金”中的保利地產(chǎn)(600048，收盤價(jià)10.79元)和招商地產(chǎn)(000024，收盤價(jià)20.80元)也一并公告9月銷售數(shù)據(jù)。

    招商地產(chǎn)的公告顯示，1~9月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積172.94萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額247.08億元。此前公司年初制定的2012年經(jīng)營計(jì)劃為“銷售面積124萬平米，銷售金額超210億元”。

    由此可見，招商地產(chǎn)目前已大大提前并且超額完成了今年的經(jīng)營計(jì)劃。

    相比萬科“金九”的失色，保利在9月依然維持了原有的銷售勢頭。據(jù)披露，9月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積78.55萬平方米，同比增長33.70%；實(shí)現(xiàn)簽約金額77.59億元，同比增長15.19%。這也是保利自2月份以來，連續(xù)8個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售面積、銷售金額同比雙增。

    今年以來，保利的整體銷售表現(xiàn)堪稱不俗。去年全年，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積650.29萬平方米，銷售簽約金額732.42億元，截至8月底，保利地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)簽約面積590.64萬平方米，同比增長34.08%，實(shí)現(xiàn)簽約金額678.69億元，同比增長34.29%，已接近去年全年水平。憑借著9月的繼續(xù)發(fā)力，公司前9月的銷售額一舉超過去年全年。數(shù)據(jù)顯示，1~9月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積669.20萬平方米，同比增長34.03%；實(shí)現(xiàn)簽約金額756.28億元，同比增長32.04%。