綜合數(shù)據(jù)表明，10月第二周新房市場(chǎng)表現(xiàn)良好，呈現(xiàn)出“量增價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，四季度或?qū)?ldquo;淡季不淡”。而10月上半月二手房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)年內(nèi)首度回落”，尤其是新開通地鐵沿線區(qū)域的二手房市場(chǎng)，業(yè)主普遍出現(xiàn)惜售心態(tài)。專家建議購房者，無論是新房還是二手房，“只要房?jī)r(jià)基本回落至自己的預(yù)算內(nèi)，即可果斷出手購房”。

    成交漲供應(yīng)缺新房略失衡

    由于受到“十一”假期期間網(wǎng)簽滯后的影響，經(jīng)過“十一”長(zhǎng)假休整后，10大城市新房在10月第二周表現(xiàn)良好。總成交超過2萬套，較9月周均值上漲3.2%，其中北京2630套，比“十一”黃金周增加5倍，比去年同期漲167.8%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，10月第二周成交量在數(shù)據(jù)上暴增，屬于異常現(xiàn)象，這是因?yàn)殡p節(jié)期間，北京市住建委暫停網(wǎng)簽，致使節(jié)日期間的交易延后至節(jié)后才進(jìn)行網(wǎng)簽，這并不表明市場(chǎng)發(fā)生了重大變化。不過，由于原定于9月開盤的部分項(xiàng)目延至10月開盤，在熱銷樓盤的帶動(dòng)下，10月新房成交有望與9月持平。

    價(jià)格方面，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月第二周新建商品住宅成交均價(jià)19966元/平方米，環(huán)比前一周增長(zhǎng)3.2%。從目前看，全市成交項(xiàng)目中，均價(jià)在2萬元以下的占比較9月上漲9個(gè)百分點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，上半月成交量較9月同期明顯下降，但較去年同期上漲75.5%(按上半月估值3500，與去年10月上半月比較)。節(jié)后成交量開始出現(xiàn)明顯上漲，一方面是假期延后的成交集中釋放，另一方面，9月份大量供應(yīng)將逐漸進(jìn)入成交期。因此下半月市場(chǎng)表現(xiàn)將好于上半月。此外，四季度也將進(jìn)入房企年底業(yè)績(jī)沖刺的階段，相較三季度的持價(jià)或漲價(jià)態(tài)度相比，會(huì)有部分房企通過推出低價(jià)盤、小范圍降價(jià)等促銷方式的策略來“以價(jià)換量”。年底前可能還會(huì)出現(xiàn)量漲的過程，但幅度不會(huì)太大。

    從新房供應(yīng)量角度看，10月第二周雖然成交量開始快速回升，但是供應(yīng)量卻未能繼續(xù)跟上。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(10月8日-10月14日)北京住宅市場(chǎng)僅有四個(gè)項(xiàng)目入市，純新盤僅有一個(gè)，這四個(gè)項(xiàng)目?jī)H提供住宅產(chǎn)品476套，預(yù)售許可面積5.1萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少47.2%、36.3%。與上周成交情況相比，供應(yīng)存在2000多套的缺口，供需處于嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說，進(jìn)入十月之后，開發(fā)商推盤意愿普遍降低，除去季節(jié)性與銷售周期等普遍性因素外，還由于前期市場(chǎng)成交的回暖使得大部分房企資金鏈得到緩解，因此無需再通過低價(jià)推盤來加快回款節(jié)奏。從上周入市項(xiàng)目特征來看，除推盤量均較小之外，偏大戶型的改善型項(xiàng)目入市數(shù)量增多，任啟鑫認(rèn)為，前幾個(gè)月由于市場(chǎng)處于“以價(jià)換量”的階段，占據(jù)市場(chǎng)主體的多為中小戶型的首置型剛需產(chǎn)品，而隨著近期項(xiàng)目開盤價(jià)格的不斷上調(diào)，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格開始回升，部分改善型產(chǎn)品也開始“相機(jī)而動(dòng)”。

    需求端較疲軟二手房?jī)r(jià)落

    根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月上半月北京二手住宅成交均價(jià)為23028元/平方米，與9月份的房?jī)r(jià)相比下跌了2%，這是自今年年初以來北京二手房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)回落。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，與9月份的房?jī)r(jià)相比，10月上半月昌平、大興、通州、順義、海淀五個(gè)區(qū)縣的二手房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了回落，其中昌平的二手房?jī)r(jià)回落幅度最大，跌幅達(dá)5.6%；豐臺(tái)、朝陽、房山、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的二手房?jī)r(jià)與上月基本持平；全市房?jī)r(jià)漲幅較大的區(qū)域主要是學(xué)區(qū)資源聚集的東城和西城兩個(gè)城市核心區(qū)。此外，從全市30多個(gè)細(xì)分區(qū)域的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)來看，近郊區(qū)縣，比如回龍觀、清河、豐臺(tái)西部、通州等區(qū)域的房?jī)r(jià)都有明顯回落，而房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺或保持上漲態(tài)勢(shì)的區(qū)域主要是學(xué)區(qū)資源聚集的東城、西城、中關(guān)村、公主墳等區(qū)域，同時(shí)，年底即將開通的地鐵10號(hào)線二期和6號(hào)線西部沿線區(qū)域的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了小幅上漲。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，北京二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)2個(gè)半月呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷開始逐步影響業(yè)主對(duì)后市房?jī)r(jià)的預(yù)期，一些誠(chéng)意賣房的業(yè)主，尤其是著急出售房產(chǎn)的業(yè)主，開始主動(dòng)調(diào)低房屋報(bào)價(jià)或者增大房屋議價(jià)空間。與9月份同期相比，10月上半月北京二手房市場(chǎng)的客戶看房量上漲了15%，新增房源掛牌量上漲了近一成。由于房?jī)r(jià)依舊處于高位，所以不少購房預(yù)算相對(duì)有限的剛需客戶，在持幣等待今年年底明年年初房?jī)r(jià)的進(jìn)一步回落。據(jù)調(diào)查，目前近7成的準(zhǔn)備購房的客戶，普遍感覺目前的房?jī)r(jià)比心理價(jià)位高出了5—10%，也就是說，近七成的購房客戶的心理價(jià)位普遍在2.0—2.2萬元/平方米之間。

    另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月以來，在扣除黃金周后，日均增客源較9月下降14%，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，從成交量來看，二手房市場(chǎng)在10月明顯轉(zhuǎn)淡。受十一假期影響，成交量較上月同期大幅下降，但從節(jié)后的幾個(gè)工作日來看，簽約量也未出現(xiàn)明顯順延情況。整體上看，當(dāng)前二手房市場(chǎng)在前期火熱的背景下出現(xiàn)一定的膠著。一方面，需求后續(xù)力度不夠，購房急迫度有所下降。今年二季度開始大量剛需購房者入市，市場(chǎng)購房情緒高漲，甚至出現(xiàn)多個(gè)購房者搶購一套房的現(xiàn)象。但隨著需求的消化以及房?jī)r(jià)上漲后，當(dāng)前購房者客戶的購房心態(tài)已經(jīng)明顯發(fā)生變化，缺少了此前因擔(dān)心價(jià)格上漲而急于購買的心態(tài)，更注重找到合適的房源。成交周期也有所拉長(zhǎng)。此外，降息等政策利好對(duì)于需求的刺激作用減弱，購房者的入市積極性明顯降低。同時(shí)由于市場(chǎng)火熱剛過，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期向好，部分業(yè)主掛牌價(jià)依然處在較高位置，甚至有區(qū)域出現(xiàn)上調(diào)掛牌價(jià)的現(xiàn)象。購房者和業(yè)主的心理預(yù)期存在一定差距，成交難度明顯加大。

    下放“房地產(chǎn)預(yù)售許可” 審批權(quán)或加快市場(chǎng)供應(yīng)

    10月10日下午，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，其中調(diào)整143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，包括“房地產(chǎn)預(yù)售許可”審批權(quán)下放，由原來的“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”，下放至“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”。這一舉措表明短期內(nèi)我國(guó)預(yù)售許可制度并不會(huì)取消，但也體現(xiàn)出中央加快商品房預(yù)售審批速度，加快商品房供應(yīng)速度，從而在限貸限購等一系列限制需求的前提下，加大供應(yīng)力度，平抑房?jī)r(jià)的指向。

    對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，下放審批權(quán)，會(huì)讓審批部門更好地從更細(xì)分的市場(chǎng)狀況來調(diào)節(jié)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和供應(yīng)，避免在整體房?jī)r(jià)上搞統(tǒng)計(jì)數(shù)字游戲，弱化調(diào)控效果。再綜合考慮近日政府推出的土地出讓環(huán)節(jié)要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預(yù)售周期因素，政府調(diào)控的思路正從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應(yīng)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮則表示，審批權(quán)的下放主要的變化在于進(jìn)一步明確了縣級(jí)人民政府管理部門的審批權(quán)限。但綜合來看，下放導(dǎo)致的變化其實(shí)并不大。因?yàn)樵诟鶕?jù)實(shí)際情況來看，此前經(jīng)過上一級(jí)單位的下放，大多數(shù)縣級(jí)都擁有預(yù)售項(xiàng)目的審批權(quán)。一方面，下放后，區(qū)域的自主權(quán)增大，對(duì)于預(yù)售項(xiàng)目的管理可能更為靈活，預(yù)售項(xiàng)目的審批實(shí)效也會(huì)明顯加快，開發(fā)商會(huì)從中受益。但另一方面，這也會(huì)考驗(yàn)地方上對(duì)于市場(chǎng)的把控能力，畢竟在新房市場(chǎng)上對(duì)于供應(yīng)對(duì)于成交趨勢(shì)有著較大的影響和限制。此外，預(yù)售審批權(quán)的下放能否有利于樓市調(diào)控，保證當(dāng)前的調(diào)控效果，執(zhí)行情況也比較關(guān)鍵。包括預(yù)售資金監(jiān)管以及價(jià)格審批兩個(gè)方面。同時(shí)，雖然預(yù)售許可審批權(quán)下放的同時(shí)，相關(guān)的監(jiān)管工作也應(yīng)盡快到位。