“如果在城市的每一個中心區(qū)內(nèi)，都能實(shí)現(xiàn)更多人的集中居住和集中就業(yè)，上下班的車更少，大塊綠地更多，一切會更加美好”。這是地產(chǎn)“大佬”馮侖日前提出的城市住房發(fā)展目標(biāo)。盡管馮侖的立體城市試驗(yàn)更多體現(xiàn)的是其個人房地產(chǎn)投資的模式或夢想，這也是時下生活在大城市的人都想解決的問題。

　　我國持續(xù)幾十年的高速城市化進(jìn)程已經(jīng)讓大中城市不堪負(fù)重。但是，新加坡的國土面積只有北京兩個行政區(qū)那么大，人口密度也僅次于香港，但在空氣、交通、環(huán)境、衛(wèi)生等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于中國任何一個大中城市，而且它還有三分之一的國土面積完全沒有用于城市建設(shè)。同樣，也可以拿我國香港地區(qū)來做類似對比。所以，中國的“城市病”也并非一定是城市化過快惹的禍。

　　從本質(zhì)上講，我國“城市病”的產(chǎn)生是城市化快速推進(jìn)徒有其表(即土地城市化)而缺少城市化內(nèi)核(即公共服務(wù)均等化)的結(jié)果，由于城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趕不上城市化外延擴(kuò)張的速度，居住在城市中心區(qū)周邊(新區(qū))居民紛紛追逐主要分布在中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)和稀缺的公共服務(wù)設(shè)施。我國城市化率從1990年的18.9%上升到2011年的51%，年均增長1.6個百分點(diǎn)，這一速度是日本快速城市化時期的兩倍，是美國1840-1970年間平均城市化率增速的3-4倍。

　　縱觀世界各國城市化的進(jìn)程，在城市面積擴(kuò)張快速的時期，公共服務(wù)設(shè)施追不上城市面積擴(kuò)張普遍存在。美國和西歐自上世紀(jì)80年代以來出現(xiàn)了大城市復(fù)活(或稱逆城市化)和城郊萎縮的現(xiàn)象，主要原因就是越來越嚴(yán)重的公共交通問題、就業(yè)機(jī)會分布的不均衡和中心區(qū)居住環(huán)境改善。根據(jù)2000年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，除了底特律人口仍在下降，美國紐約、波士頓、芝加哥、舊金山等幾個大城市的人口都超過了1970年的人口規(guī)模，超過幅度在3%-17%。

　　某種程度上，我國城市的擴(kuò)張盡管有疏散城區(qū)密集人口的城市化力量推動，但近年來逐漸演變?yōu)榻鉀Q地方政府投資資金缺口的融資安排，即地方政府通過土地招拍掛來獲得基建投資資本金，以土地入股實(shí)現(xiàn)招商引資，而本應(yīng)當(dāng)與城市化同步推進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施供應(yīng)沒有受到足夠重視。目前，各主要城市大規(guī)模新增的路網(wǎng)將主城區(qū)與郊區(qū)和新城聯(lián)系起來，但優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)、公共安全等資源依舊集中于城市中心區(qū)。同時，郊區(qū)或新區(qū)的商業(yè)氛圍、社區(qū)成熟度也不可能在短時間內(nèi)培育起來，而開發(fā)商在郊區(qū)和新城的開發(fā)項(xiàng)目所宣傳的公共服務(wù)配套也大多名不副實(shí)，更多是為獲得賣點(diǎn)的噱頭。當(dāng)大家都在追逐中心城區(qū)的就業(yè)、教育、醫(yī)療、商業(yè)等稀缺的公共資源時，交通擁擠、上學(xué)困難、就醫(yī)昂貴等問題也就越來越嚴(yán)重。

　　改革開放以來，我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)非常不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、省會城市獲得的資源(投資資金、傾斜政策、就業(yè)機(jī)會、公共服務(wù)等)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他地區(qū)和城市，這些地區(qū)的城市化速度更快。未來一段時間，我國經(jīng)濟(jì)增速將臺階式下移，土地外延式擴(kuò)張的城市化受到的制約也越來越大。“狂飆”了20多年的城市化將進(jìn)入低速增長期，但是城市化推進(jìn)不平衡的趨勢難以改變。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(城市)和省會城市的吸引力仍舊會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他地區(qū)和城市，城市化速度會高于其他地區(qū)和城市。

    城市化模式的變化會影響房地產(chǎn)市場的格局。房改以來，超常規(guī)發(fā)展了近15年的我國房地產(chǎn)市場將在未來進(jìn)入低速增長期，甚至一些沒有得到有效需求支撐的二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)擠泡沫的問題，但經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(城市)和省會城市的住房需求仍處于快速上升的階段。值得注意的是，地方政府以往通過更多地建設(shè)公共交通來緩解交通擁擠的模式也將越來越受到土地、資金、規(guī)劃和拆遷等因素的制約，從而，這些地區(qū)的“城市病”難以緩解，房價也將總體上處于上漲的階段，城市中心區(qū)的房價將上漲得更快。